摘要：房地产开发项目的成本管控贯穿项目生命周期的每一个环节，从投资意图出发，控制好每一个环节，才能实现开发项目的利润最大化。而开发前期阶段是整个成本管控的关键环节，对整个项目的成本影响极大，其控制的意义最重要。本文就项目开发前期阶段的成本管控进行了简要的探讨。
关键词：房地产；前期；成本；管控
前言
随着我国经济的不断进步，房地产业的发展也取得了较大的进步，竞争日趋激烈。尤其是在房地产市场出现过热的情况下，国家频繁出台了一些宏观调控，房地产企业面临着更残酷的挑战。所以房地产企业的生存和发展在很大程度上就取决于其对成本的管控能力，这已是房地产开发过程中的关键工作，它关系到项目开发的成败。项目成本涉及整个项目周期，即项目的立项策划、规划和设计、招投标、施工、竣工结算等各阶段都需要成本管控。因此，为更好地适应国家政策和开发环境的影响。房地产开发商想保持较高的利润，早期的立项策划、规划设计阶段的成本管控就成了关键。
1房地产项目成本的构成
房地产项目的生命周期分为立项策划、规划设计、施工、运营维护四个阶段。成本是指贯穿于这几个阶段所发生的费用总和。房地产开发项目成本与其他商品生产成本对比，具有生产周期长、投入成本大、成本变化大的特点，给企业成本管控带来了较大困难。
而资料显示，项目前期立项策划与规划设计阶段对项目成本的影响最大，高达75%至95%；施工及其后续各阶段对项目成本的影响只在5%至25%。因此，成本管控重点是房地产项目在前期立项策划与规划设计阶段的成本控制。它可以将事后变动引起的成本增加降到最低。实践表明，合理科学的前期成本策划，可以使工程造价得到更优化的配置，在不降低项目品质的前提下，从而更好地管控成本。
本文主要以房地产项目前期立项策划与规划设计阶段为研究对象，分析了现阶段的成本管控现状和方法
2、房地产开发项目前期成本控制现状
房地产开发项目的大部分费用发生在施工阶段。因此，许多企业会把成本管控工作重心放在施工阶段，故现阶段的大部份企业都是核算型的成本管控理念。从而忽略了前期的立项策划、规划设计阶段，然而，正是这些被忽视的环节决定了项目的大部分成本。随着项目的发展，其对成本的影响逐渐减小。具体表现如下：
其一，不注重前期立项策划阶段的成本控制。较多的房地产企业，均有前期策划部门，但极少有成本专业的人员介入，故往往都是市场定位策划、户型策划、工程策划、销售策划等，缺乏项目成本的策划。虽然这阶段所投入的成本占项目投资比例极小，但对整个项目成本的控制起着决定的作用,它是房地产成本控制的关键环节；其二，没有足够重视规划设计阶段的成本控制。一般来说，设计专业人员追求的主要是产品竞争力、效果，而缺乏成本意识，而懂成本的专业人员不参与前期规划设计工作，两专业交流的障碍导致规划设计阶段的成本控制给无奈地忽视。
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3、房地产开发项目前期成本管控的关键点
3.1项目立项策划阶段的成本管控
首先通过整合和资源配置，建立合理的项目立项策划流程及机制（见图1）。成本管控其实不只是成本部门的工作，而是牵扯到企业中各个部门（包括营销部、财务部、设计部、工程部等）的系统性工作，各个部门均承担着成本管控的责任和义务。
其中，营销部应长期摸查市场需求情况，确定项目的定位，项目的定位会影响项目成本的直接投入；设计部通过营销定位，在满足产品力前提下，以经济收益最大化进行方案强排，从而以最优的成本做最好的产品；成本部通过项目经营定位，结合项目的方案进行土方平衡、方案优化、定标定档、合约规划等，从而达到成本的最优配置；财务部的所得税、土增税也是项目投资的一部份，通过科学合理的税务筹划，合理分摊成本，从而节约税务成本。故在立项策划阶段，各关联部门应各尽其职进行合理工作分配，才能为项目前期阶段实现成本管控。
其次，重视并细化项目定位策划。项目的定位是将市场研究的结果和初步想法转化为可执行的方案。故首先，项目定位需要根据客观环境和市场需求进行调整。这阶段收集和整理项目开发期间有关项目周围自然环境、市场环境、经济环境和政策环境的信息，查明影响项目开发和建设的主要因素，为项目定位提供科学的数据信息支撑。从而作出项目的定义，并确定项目实施的总体构思。在建立项目功能、建设内容和规模，以及设置项目投资、进度、质量目标的基础上，再制定出适应客户需求、满足项目经营利润需求的项目定位。
项目定位阶段，有许多策划的方法，如头脑风暴和德尔菲，其中最重要的是全面深入的调查和分析。项目的环境、特点和变化直接影响到项目定位的方向和内容，同时也对项目产生制约作用。
3.2设计阶段的成本控制
这一阶段的工作对项目产品质量和产品本身的建造成本有着决定性的影响，包括规划和初步设计阶段。其影响项目成本的可能性约为70%。设计阶段的成本控制措施包括：①推进设计招标投标，组织专家综合评价，选择合适的设计单位；②合理运用合同措施，通过相应的合同条款对设计标准、建筑指标、预算目标等进行约定控制；③实行限额设计，强化设计人员的成本意识，并使限额设计贯穿于各个阶段。同时在设计各阶段完成时，进行成本评审及复核，从而确保成本在可控范围；④推行BIM模式，通过三维数字技术模拟建筑物所具有的真实信息，为工程设计和施工提供相互协调、内部一致的信息模型，使该模型达到设计施工的一体化，各专业协同工作，从而降低了工程成本，保障工程按时按质完成；⑤标准化产品设计。通过产品设计的标准化，便于实行构配件生产工厂化、装配化和施工机械化，提高劳动生产率，加快建设进度，也有利于节约建设材料，降低工程造价，提高经济效益。
4结束语
房地产开发项目的成本管控是一个具有全生命周期、全方位、全员的实时控制过程。为了实现有效的成本管控，我们必须提前对各个方面进行全面平衡。而在整个生命周期成本管理过程中，要重点把握和控制关键因素，进行全面综合考虑, 早期的立项策划、规划设计阶段是房地产项目成本管控的关键点。只有加强项目前期成本管控，才能从源头上节约项目成本，实现企业利润最大化，提高企业经济效益。
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论文作者:陈海
论文发表刊物:《防护工程》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/13
标签：成本论文; 项目论文; 阶段论文; 规划设计论文; 成本控制论文; 房地产项目论文; 项目前期论文; 《防护工程》2018年第20期论文;