高 洋
（烟台市建筑设计研究股份有限公司，山东，烟台，264003）
【摘 要】当前，我国的城镇中有超过400亿平方米的建筑面积，其中的大部分建筑已经进入了功能退化的时期，存在着安全性缺失的现象。如果要将这些建筑全部拆掉，并新建必然会造成大量资源的浪费，也是与我国的国情不相符的。因此需要对城镇的既有建筑进行科学的维护与管理，使建筑的使用寿命得以延长。但是目前我国既有建筑的维护管理体系还不健全，不利于维护管理工作的顺利开展。本文就城镇既有建筑维护管理问题进行分析和研究。
【关键词】城镇；既有建筑；维护管理
现阶段，加强既有建筑的维护与管理是我国需要迫切解决的问题，通过大量的查阅以及研究可以发现，目前我国在既有建筑维护管理方面存在很大的不足，实践性不强。因此应积极研究和探讨既有建筑的维护与管理，制定科学的维护管理方案，及时发现既有建筑维护管理中存在的问题，并进行科学而的处理，积极转变粗放型的管理模式，实现绿色可持续的发展方式。通过对既有建筑的维护与管理，提高建筑功能，更好的满足人们的需要。
一、城镇既有建筑维护管理的现状
当前社会经济快速发展，城镇土地资源逐渐减少，新建筑的比重会呈现下降趋势，而旧建筑在总体建筑中的比重会逐渐呈现上升趋势。对旧建筑进行维修、加固以及管理是目前所要做的重要工作。此外，目前房屋建筑中，危房的数量逐渐增加， 2001年全国危房安全大调查的数据显示，我国城镇危房有1.5×108 m2，北京、上海、江苏等省市的危房数量已经超过10×106m2。[1]综上所述，我国的既有建筑数量比较大，并且存在着大量的问题房屋，时间越久，这些建筑的问题会越加严重，因此必须要对既有建筑进行维护和管理，避免危害，影响人们的正常生活。
与此同时，目前我国既有建筑维护管理的相关法律法规还不够健全，房屋建筑维护管理方面的法规严重不足，影响既有建筑维护管理效果的实现。建筑的维护工作主要是物业和房产管理部门进行的，但是建筑的维护制度以及档案资料等还存在着缺失的现象，上世纪建设的小区基本上已经没有物业公司进行管理，使用中出现的问题需要用户自己找到相关部门进行解决[2]。
建筑维护档案是在建筑过程中，将各种真实的过程技术资料进行记录和编制，根据相关的规章制度等对档案资料进行整理和储存，这对于今后建筑的维护与改造等具有十分重要的作用。但是大部分的物业并没有完善的建筑维户管理档案，一些物业人员对于建筑的维护还只依靠于自己的记忆，维护管理工作没有进行细致的编辑与整体，档案管理并不规范。
用户在使用建筑时缺乏维护管理的意识，盲目的拆改墙体，使得建筑的结构出现破损，而且维护管理的意识不足，使得用户不能及时处理建筑中损坏的部分，导致损坏更加严重。对于建筑的维护管理部门来讲，他们也没有比较系统的维护管理方法，维护管理的技术等不到位，效果自然也就不理想。
对于建筑的维护管理，我国的法律规范中还没有对建筑各方的权责等进行明确划分，使得建筑物出现问题时找不到相应的责任人，最后不了了之。一般情况下，房屋建筑在交工后，施工单位要保修房屋两年[3]，但是有些建筑出现问题其实是在建筑施工中由于施工不科学、不到位造成的，而在对建筑物进行维护管理时就无法对责任主体进行准确的认定。
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二、城镇既有建筑维护管理的有效对策
1、实现既有建筑维护管理的法制化建设
要实现既有建筑维护管理的法制化建设，就需要进一步明确既有建筑维护管理中存在的问题，建立完善的既有建筑维护管理体系，实现法律法规的进一步健全，对相关责任人的权责等进行明确划分，加强各方的协调与配合，积极发挥政府在这一过程中的重要作用，保证既有建筑维护管理能够具有一定的法律依据。由于我国各地区的文化不同，因此在实现法制化建设的同时也需要注重合理化的实现。要根据本地区的实际情况确定既有建筑的维护管理期限和方法，完善建筑维护档案，实现动态化的管理。
2、强化法律法规的落实与执行
为了保证相关法律法规的落实，应对物业管理公司进行整合，完善市场竞争机制，逐步提升物业管理公司的服务水平，政府应建立专门的维护管理部门，帮助人们维护管理建筑。加强各部门的协调与合作，实现一站式的服务，保证制度法规得到有效地落实。可以采用量化的形式进行考评，并进行网上公示，对政府进行舆论监督。建立完善的激励和问责机制，依法开展各项工作，并且与干部晋升、任用等挂钩，对于能够严格落实制度的要给予一定的奖励，对于敷衍了事的 给予严厉的惩处，提高法律法规落实的积极性，强化法律法规的执行力度。
3、提高建筑维护管理人员的素质能力
要实现城镇既有建筑的维护管理效果，还应努力提高现阶段建筑维护管理人员素质能力不高的现象，完善既有建筑维护管理的制度，建筑维护管理人员要有一定的职业资质，能够保证建筑维护管理人员具有良好的职业道德与水平，能够仔细认真的开展工作。在确定维护管理人员准入机制的同时，还需要对从业人员进行后期的教育与培训，打造一支专业理论扎实、业务熟练，并且具有较好职业都得队伍，使既有建筑的维护管理工作得到有效地落实。
4、完善物业税以及业主维修基金制度
政府通过自己的政权强制力，征收占有或者使用不动产的业主一定费用，用于补偿政府提供的公共品。物业税的改革就是将目前的房产税、土地增值税、土地出让金等进行合并，使其成为房产保有阶段统一进行收取的物业税，并保证新的物业税与原来的各项税费综合基本一致[4]。但是，也需要注意到，物业税的征收会给政府、消费者以及投机者等带来一定的冲击，物业税的实现难度还是比较大的，而要想实现物业税的征收最主要的就是要保证公共财政的公开透明，让老百姓明确税收到底用在何处，征税物业税要根据不同的地区确定税率。物业税征收制度得到保证的前提下，就能够保证业主的维修基金，使既有建筑维护管理工作能够顺利进行。
5、做好预防维护管理
很多人认为对建筑进行预防维护管理工作是多余的，并且浪费资金，因为建筑物的某些构件依旧能够在很长的时间内正常安全运行，这时候进行预防性的维护管理实在是浪费资源。在承重荷载的作用下，建筑物构件出现损坏是随机的、不确定的，这种不确定性会使维护管理部门以及业主对于建筑的预防维护丧失积极性。
可以在日常工作中对建筑构件的相关维护情况进行详细的记录，并且对构件的参数以及变化情况等进行检测，及时发现隐藏的故障，对构件可能使用的时间进行预测，从而得出不同荷载以及不同环境下，建筑构件失去效力的时间以及发生这种情况的机率[5]，进而明确建筑维护的检测时间，将既有建筑维护管理的成本消耗降到最低。
结束语：
我国的既有建筑维护管理研究还不够成熟，需要总结各国、各地区的管理经验，明确城镇既有建筑维护管理中存在的不足，通过实现法制化的建筑维护管理，强化法律法规的落实，提高从业人员的素质能力，完善物业税以及业主维修基金制度，并且做好预防性的维护管理，保证城镇既有建筑维护管理的顺利、高效进行。
参考文献：
[1]姚强.城镇既有建筑维护管理研究[D].宁波大学,2013.
[2]王乾坤,李顺国,卢哲安,王二磊.既有建筑使用与维护现状调查分析[J].建设科技,2010, 22:81-83.
[3]陈涛,余倩倩,顾祥林.中国城镇既有建筑现状初步分析[J].建设科技,2010,23:78-80.
[4]卢哲安,王二磊,王乾坤,李顺国.既有建筑使用与维护法规研究[J].城市开发,2010,21:83-85.
[5]焦立川.城镇既有房屋建筑物安全管理研究[D].西安建筑科技大学,2010.
论文作者:高洋
论文发表刊物:《工程建设标准化》2015年11月供稿
论文发表时间:2016/1/28
标签：建筑论文; 城镇论文; 物业税论文; 构件论文; 法制化论文; 制度论文; 我国论文; 《工程建设标准化》2015年11月供稿论文;