市场体系中的土地市场定位与运行，本文主要内容关键词为：市场定位论文,体系论文,土地论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［内容提要］土地市场运行有其特殊性。土地商品的特殊使用价值与价格规定在市场中必须得以充分体现。在整个社会市场体系中，土地市场是作为源头市场定位的，土地价格更是贯穿于各要素价格或产品价格之中的，资金价格等也将受到土地价格的影响。土地资源、环境是有价的，并取得市场实现形式。完善我国社会主义市场体系，是一个由土地市场到其他生产要素市场，以至产品市场建构的过程，健全土地市场十分重要。
一、土地的特殊使用价值与价格
市场经济中，土地资源也要通过市场而实现其配置。大致地讲，土地的资源、要素属性在市场中是通过它的特殊使用价值的出让或转让市场而配置；土地作为环境资源的保护则通过土地所有权而取得。由于市场的资源配置功能往往与土地环境保护相悖,必须借助于政府与社会力量及土地的所有权权能而实施土地资源保护。这既是我国土地国有权的直接体现，也是构成我国土地使用权市场运行特殊性的前提。
我国土地使用权市场运行特殊性之一：市场中的土地使用权是政府土地规划限定下的土地使用权。土地的效用是多重的，每块土地都有不同的使用价值，但对土地的利用，每种使用则应该是土地的最佳使用价值。一块土地已用于农业种（养）植，就不能用于道路交通。一块城市土地已用于居民住宅，就不能建造城市公园。改变土地用途必须重新投入土地改造成本，但这种改造成本又是很高的，将农业用地变为城市用地需要“七通一平”；将旧城区改造成新城区，不但成本巨大，而且还要组织对旧城区居民的搬迁与安置，也是个重大的城市社会问题。流行的城市土地利用效率理论认为：城市土地利用的效率，不但要求各产业按城市土地的租金梯度曲线来选择自己在城市中的区位，而且还必须满足既有的土地用途之间将不再发生转换（对城市老化的改造例外）。因此，如果城市中存在着现有的土地用途间相互转换的现象，那么，该城市的土地配置是低效率的。所以，合理而有效地利用土地必须有科学的土地利用规划，使土地得到最佳使用。
土地利用规划对土地使用权的限定体现在：第一，使用权的权限以不违背土地利用规划为边界。任何违背土地规划的土地利用行为都不利于土地资源合理配置，土地利用规划是土地使用权限的刚性约束。第二，使用权的权层细分与土地利用规划要求相吻合。如一块受让土地，市场批租为商用，但规划要求利用中必须保留相当部分的绿地。因此，这块商用土地，即使建筑容积率再高，也必须保留规划要求的绿地面积。土地使用权层遂被细分为土地出让权，土地利用权和土地资源保护权等。第三，土地空间功能的转换必须符合土地利用规划。一块土地的商用、住宅用或公共用地，其转换应在土地利用规划下进行，当然，合理地规划应当以保护生态环境为前提，协调环境、人口和经济的发展。
土地既是生态环境的主要因子，也是人类生产的基本要素，并因区位、地貌、地面和地下资源的差异，而具有多种多样的使用价值。在市场中并不出让它的全部使用价值，只出让其中某种特殊的使用价值。承租者被严格限制只具有这特殊的使用权。所以，我国土地使用权市场运行特殊性之二：是土地使用权的主干权层市场化，而非土地使用权的全部权层进入市场。土地使用权层是个体系，权层的细分是与土地的使用价值或效用相对应的。随着社会经济发展对土地效用和功能的需求与开发的增多，土地使用权层将会更加细化。而更为突出的表现又是人类社会对土地的专门利用意义增大，土地利用的专门化是种客观趋势。但在城市土地利用中，人们急功近利往往忽视对“土”的利用，只热衷于对“地”的利用，即对土壤生物的利用范围越来越小，而对土地的空间物理功能利用意义越来越高。这又与保护生态环境相悖。就土地使用权自身而言，它由如下权层而复合：土地出让权、土地转让权、土地经营权、土地抵押权、土地赠与权、土地发展权、地上通行权、地下资源开采权等等。
与土地使用价值市场运行特殊性相对应的是土地价格的特殊性，其表现是：
第一，土地价格是土地使用权价格，并且是出让有限制的土地使用权价格。
第二，土地价格是有限制的的价格。土地的出租价格，具有明确而严格的时限，时限的长短以出让的年限计算，时限不同其价格水平也不等。如果土地价格没有时限性，土地使用权永久归于土地使用者，那就不是出让土地的使用权，而是出卖土地的所有权了。这种情况在国际土地市场中也存在，如香港初期土地的批租期分为七十五年、九十九年和九百九十九年三种②。其中，九百九十九年的批租年限一般被认为具有了永久的拥有业主权，实际上就是土地所有权的让渡。我国政府1990年5月19日颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》法律规定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)综合或者其他用地五十年③。这些年限限定似乎也太长。在土地出租的年限规定上，出租者与承租者总是会有矛盾的。土地所有者总想把土地出租控制在很短的年限内，而土地承租者则希望出租年限越长越好。如果土地出租期过长，实际上也就是级差地租Ⅱ的流失。因此，土地价格不但有时限性，而且时限还须合理才能保证土地所有权的合理实现，这是土地所有权运行的客观需要。
二、市场体系中的土地市场
市场是个体系，这个体系既存在于全部的社会生产与交换之中，又包含了全部社会交换关系。具体说来，从生产与交换的总过程看市场体系，它呈现如下过程和关系：
产成品W′—销售W′的货币收入G′一带息还本G′
从上列商品生产(…P…)流通（买G—W 与卖W[1]—G[1]）过程，可以看出，为生产商品必须持有货币G（由此形成资金市场），再分别到上游三个市场（土地市场、生产资料市场、劳动力市场）去购买基本生产资料（土地）PM[,1]一般生产资料PM[,2]和劳动力A，然后带入生产过程。撇开土地不说，它们就转化为生产资金P,Pm[,2]转化为C,A则转化为V。生产过程的结果，便是作为产成品的商品W[1]。这个W[1]的价值较之预付的G或其转化的上游W，或其再转化的C+V，增殖了一个剩余价值m,即W[1]＝C+V+m。这个m是劳动力在使用中所创造的新价值V+m扣除V以后的剩余，是可变资金的增量，即△V。W[1]卖出之后，它的价值就转化为增殖后的货币G[1]。G[1]＝原预付的G＋以货币表现的剩余价值△G，如果这个W[1]是经过加工后的生产资料，它的市场仍属于上游Pm市场；如果它是消费品（以Km标示）它就是下游市场。由此可见在市场体系中，最为重要的是五类市场：G市场Pm[,1]市场、Pm[,2]市场、A市场和km市场。在物质类市场的商品中，土地Pm[,1]处于源头，因为Pm[,2]或者是土地产品，或者是土地产品的加工产品。而A的再生产则与衣食往行分不开，衣食往行直接或间接来自土地，而且生产和流通中厂址和商店也依托于土地。凡此种种都说明土地市场的重要性。而从整个社会市场体系看，必须建立以土地市场为轴心的市场体系，看到土地体现于一切市场之中，市场体系才能算是最终完善。
三、价格体系中的土地价格
以上是侧重从商品方面来论及市场体系的，也就是侧重从生产力客主体要素(PM、A)，从它们的结合的结果产成品来探讨市场体系的。现在再从商品的价值、价格方面来分析市场价格体系，看土地价格在价格体系中的地位与意义。
生产是一个不间断的运动，是一个不断再生产的过程。在市场经济中，为了再生产必须支付利息继续取得资金使用权，支付地租取得土地使用权。而经营者还要有利可图。否则，就不会再生产。因此，厂商的W[1]卖出价格必须使W[1]中的m分割为足以支付利息、地租和利润的形式，
即平均利润＋超额利润。这些分割形式又反过来用以实现生产要素的所有权与使用权。当着以资金形式表现的这两权合一时，等量资本要取得等量利润，即取得平均利润
；当着两权分离时，P便相应分割为利息I与企业利润P[,E]，I用于实现资金的所有权即实现货币所有者贷出资金(G)的所有权，P[,E]则用于实现资金的使用权。当着土地的所有权与使用权合一时，等量资金投入等量土地取得的超额利润(r+R)归经营者所有；当着两权分离时，r就用于支付绝对地租、R则转为级差地租I[,。]地租用以实现土地所有权、又表现为当年土地使用权的价格。有限期的长年土地租称之为土地价格。在批租期内，在已定期的地价不变条件下，新增超额利润则不转化为地租，留作以实现承租者所取得的土地使用权。只有到了租期已满时，它转化为级差地租Ⅱ。
再生产过程的价格体系如下图：
1.土地价格(r+R)。土地不是劳动产品，没有价值；它的价值不是来自土地，而是来自土地所有权对W[1]中剩余价值的索取，即m中的(r+R)部分（用←表示）；又表现为土地使用权的价格(用→表示)，即(r+R)似乎来自土地。
2.土地如果无偿使用，则(r+R)完全转移到生产者、消费者和资金借货者手中，在生产者那里(r+R)→P[,E]；在消费者那里无额支付地租；在借货者那里
，贷款者可获得较高的利息。
3.从上列再生产总公式中可以看出：土地价格或地租的实体(r+R)即包含在生产资料Pm价格之中，又包含在消费资料km的价格之中，后两者的价格最后由产成品W[1]的成本来补偿；为生产W[1]而直接占用的土地按再生产同期分摊的价格则由W[1]价格中的超额利润(r+R)来实现，如果经营者用于支付地租来自银行贷款G，那么，资金价格中即利息I也包含土地价格的影响。就是说，在五类骨干市场体系中，不仅商品Pm[,1]、Pm[,2]、Km、W[1]的价格构成中都包含地租的实体(r+R)，货币资金G 及其价格也受这个因素的影响。这就表明，如果地价不合理，各骨干商品价格的内部结构就会出现混乱，价格扭曲的结果是市场之间、部门之间分配不公，导致资源配置失衡，社会生产力遭到破坏。
长期以来，我国由于土地无偿或低偿使用，不仅浪费了土地资源，而且导致生产资料、主要生活资料粮食、住房、交通等价格偏低，从而名义工资偏低，使加工工业在产成品价格k+P(=I+P[,E])+(r+R)中两头受益，即使成本k被人为压低，又对(r+R)不必支付或很少支付。为此，还可以少借贷，少支付利息I，这隐含的别的产业部门来实现的、应归国家收入的(r+R)，就暗暗转移到加工工业利润P之中了。其结果是国家地租收入大量流失，基础产业难以发展，加工工业则因可得浑水之财，而大量重复建设，盲目发展，产业结构也就因此失衡，市场体系的完善与有序也就失去了有力的依托。
四、土地资源价格、环境保护和市场行为
我们通常所说的土地使用权价格仅仅是在产权运行意义上对土地价格的高度抽象。与土地市场体系相适应，土地价格体系实际包括：土地产品价格、土地资源价格和土地环境保护价格等。土地作为生产要素，它的供给是要受土地资源的有限性制约的。因此，从资源的意义上看土地价格，必须体现土地资源有限性的资源价格特征，资源从本质意义上看不是劳动产品，它的价格决定完全取决于稀缺性所限定的资源生产力的边际。对于有限的资源来说，资源的利用边际是有成本界限的。这种成本对资源利用（或生产力）的边际限定，是资源定价的客观条件。另一方面，正是由于资源的稀缺与不同地区的资源禀赋不同，即使是同种资源，在不同的条件下，其利用的边际生产率与边际成本也是不等的。而在既定的社会经济制度（包括市场运行体制）下，一些利用条件好的部门或区域，必然获得资源超额利润。
我国的土地过去是无偿使用，土地无价格。自从开放了土地市场，土地才算有价。但总的看来土地价格是偏低的。再者土地的资源价格能否得以实现，也与土地的市场形式有关。目前，我国土地市场价格是以三种形式而存在的：（一）协议出让；（二）招标出让；（三）土地拍卖。就几种市场形式比较看，协议出让价格往往是最低的，如某特区城市1992年上半年批租土地101宗，协议出让100宗。与公开竞价方式相比，协议出让的地价差达10多倍。以深圳为例，1988──1989年协议、招标、拍卖地价（平均）分别为108m[2]元、1213元／m[2]、2528元／m[2]，招标、拍卖地价分别是协议出让地价的11.23倍和23.41倍④。如果把拍卖地地看成是在“公开、公正、公平”条件下显示的土地的真实价格，那么，在协议、招标、中的土地价格，不是牺牲了土地的要素价格，就是牺牲了土地的资源价格，或同时牺牲了土地的要素、资源价格。而在我国土地资源入市的的问题上，理论探讨尚不清楚，政策意向更不明晰，资源无价使国有资产大量流失。
市场经济中的资源应有价，只有在资源价格下，才能对土地资源实施有效的保护。因此，土地资源价格不单单是完善土地市场与价格体系的问题，更是一个土地资源保护的大问题。保护土地资源与保护环境是紧密联系的，没有保护环境的观念，保护土地资源也就成一句空话。环境保护价格也应在土地价格中得以体现。
环境与社会生产、生活的关系如下：
生产中的“三废”要作用于土地环境，消费中的生活废品也要作用于土地环境，并恶化了土地环境质量。由于土地环境质量的恶化，提供给社会生产中的原料及其他生产资料品质下降，有的甚至根本无法利用，这必然加大了生产中利用自然资源的成本；另一方面，恶劣的土地环境作用于人类，有害于人体健康。为了保证人的健康，提高人的素质，为社会提供合格的人力资源，也必须保护土地环境质量。这是从社会生产的成本角度看土地环境价值或价格的。如果社会采取保护土地环境措施，一方面严格限制企业排污；另方面社会治理三废，治理成本就成为社会生产成本。
环境保护和治理如果由国家和政府来完成，即国家或政府通过对环境的保护和治理，能为社会生产和人们的生活提供一个良好的环境，那么，生产企业、社会组织和个人就必须支付一定费用来购买这种良好的环境，其价格由政府提供的环境质量供给与社会对环境质量的需求均衡状况而决定。这就是环境价格的最初含义。涉及到工业与农业、乡村与城市等对环境质量的要求不同，环境价格也是不等的。
我国的土地资源环境大多是由国家和政府进行治理与保护的，如城市土地开发与改造，市政基础设施建设等。土地资源环境价格理应包含在地价之中，这是土地与环境的内在联系，是无论如何也不可分割的。对社会生产企业、社会组织和个人来说，都有个对相当质量的环境适应与需求问题，以市场机制把这种对环境的需求有偿化、把它从纯粹的环境的适应、需求中解脱出来，树立起有偿利用、适应环境的观念，才能做到真正地保护环境。因此，环境需求，“环境使用”等可以是种独立化的市场行为，由此也决定了土地资源极为重要的市场地位。
注释：
①《中华人民共和国土地管理法》，第三章第十七条。
②《各国（地区）土地制度与政策》，柴强著，北京经济学院出版社。
③《中国房地产法规规章汇编》，第98页，同济大学出版社。
④《经济日报》，1993年6月15日