沈良峰[1]2003年在《房地产估价基本方法参数的改进研究》文中认为房地产估价，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。 收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的叁大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。由于我国与国外房地产估价在土地使用年期、折旧、资本化率等方面存在较大的差异，因而叁大基本估价方法在我国估价实务中存在一定的局限性。而且由于各基本方法参数的选取，存在较多的人为因素，影响了评估结果的真实价值。因此本文从我国《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)入手，针对其中的房地产估价基本方法参数选取方面所存在的问题，改进修正了相关参数，提出了一些在使用中卓有成效的新方法，以利于我国《房地产估价规范》的不断完善。由于各种基本估价方法的估价原理、估价思路、估价的理论依据及适用条件等方面存在不同，因而它们的估价参数也不同，从理论上探究了估价参数对评估结果的影响，并运用概率统计原理，分析了基本方法评估结果的分布，从而合理地把握房地产估价的最终结果值。
李润龙[2]2016年在《房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究》文中提出目前我国房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法。这叁种估价方法各有不同的理论依据及测算参数。在实际估价项目工作的应用中,也经常存在一些问题,如有些方法的测算过程中参数的取值模糊不清、缺少有力证据等,造成估价结果存有较多瑕疵,缺乏权威性和认可度。这也在一定程度上会影响相关当事人的经济利益,而且在后期需要对估价服务做专业解释的时候也比较困难。本文立足于此,对房地产估价方法进行应用研究,得出了叁种估价方法在应用中存在的问题,并提出方法改进建议。主要研究内容与结果如下：(1)对比较法在应用中存在的可比交易实例的选取存在较大主观因素、价格影响因素修正过于简单和主观化、最终的评估结果计算较为粗略、房地产泡沫对估价结果有较多影响这些问题做了研究及分析。并针对其中房地产价格影响因素修正过于简单和主观化的问题,引入了德尔菲法进行方法改进研究。经过改进,比较法的价格影响因素修正测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。(2)对收益法在应用中存在的收益法公式的选取严谨性较差、净收益的测算存有争议、报酬率的取值严谨性较差这些问题做了研究及分析。并针对其中报酬率取值严谨性较差的问题,引入了资本资产定价模型对报酬率测算中的风险调整值的测算做方法改进研究。经过改进,收益法的报酬率测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。(3)对成本法在应用中存在的房地合估及分估路径选取及测算中的问题、建筑安装工程费的取值缺乏依据、利润率的取值依据不充分、成新率的确定严谨性较差这些问题做了研究及分析。并针对成新率的确定严谨性较差的问题,引入了模糊综合评价模型进行改进研究。经过改进,成本法的成新率测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。经过以上对问题的分析、讨论、研究,和方法的改进应用,得出的研究结论为：经过对叁种估价方法进行改进后,较好的完善了测算细节,使估价结果更接近市场价值,评估结果更具说服力,对房地产估价工作具有理论及现实意义。
胡煜[3]2009年在《住宅估价中市场比较法改进研究》文中提出随着我国住宅市场的不断发展和完善,住宅价格问题成为普遍关注的焦点之一。同时住宅估价也越来越受到极大的重视,其对住宅市场的健康快速发展有着至关重要的作用。而市场比较法是几种常用估价方法中最简单,最直接,最常用的一种方法。它是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产的一种估价方法。在估价过程中,市场法能直接反映房地产的市场状态。我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。因此对住宅估价中市场比较发的应用研究有着十分重要的意义。本文在阐述房地产估价的相关理论的基础上,对市场比较法进行比较深入的分析,重点分析了市场比较法在估价应用中的难点:可比实例选择的随意性,因素修正的主观性,估价对象最终价格确定的随意性。同时也分析了住宅价格的影响因素和住宅估价。并针对市场比较法在实际应用中的缺陷和难点,并结合住宅自身的特点及对这一物业类型价格影响较突出的因素特点,首先引入模糊数学的理论和方法,利用隶属函数和择近原则进行可比实例的选取;其次,引入层次分析法,建立住宅价格影响因素层次结构模型;最后利用一元线性回归模型和算数平均的方法,求取综合价格。从而对传统市场比较法进行了改进。
张笑[4]2013年在《基于RS-ANN模型的住宅类房地产估价市场比较法的改进研究》文中指出本文首先对国内外房地产估价的研究现状进行总结、概括,然后从房地产价格的形成条件、特征、影响因素以及房地产估价的基本理论入手分析,在阐述房地产估价基本理论的基础上,对房地产基本估价方法进行总结分析。重点对粗糙集理论以及人工神经网络理论进行详细论述,从粗糙集的基本理论入手,对信息系统的知识约简算法和连续属性的离散化方法进行系统的论述,主要用于对原始数据的处理。从人工神经网络的基础原理入手,深入论述其结构及特点的基础上,对BP网络模型的基本思想及算法进行系统的论述。在分析市场比较法目前存在的不足的基础上,论证了RS-ANN技术对于改进上述不足引入房地产估价的可行性,构建基于RS-ANN的房地产估价模型。意在将RS(粗糙集)强大的数据处理功能和ANN(人工神经网络)科学的网络优化预测功能相结合,实现优势互补,在减少主观判断以及估价时间的基础上为正确的房地产估价提供有效的理论与实践基础。最后用实际案例去验证所提出模型的优越性。
杨冰[5]2015年在《基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究》文中认为随着我国金融市场的全面开放,我国商业银行以信用贷款为主的模式转向以抵押贷款为主的模式,房地产抵押价值评估占据了相当重要的一部分,成为金融机构抵押贷款的关键环节。我国的评估行业起步较晚,评估理论和实践都还处于探索阶段,房地产评估也尚处在幼年阶段,更不用说房地产抵押评估业了。虽然随着社会主义市场经济的逐步完善和房地产市场的不断发展,房地产评估行业也迅速壮大,以房地产抵押为目的的评估占到了房地产评估机构业务量的九成以上,已成为房地产评估的主体,相关评估准则相继出台,相关研究和实践都取得了丰硕的成果,但针对房地产抵押价值评估理论的研究,目前还处于摸索阶段,主要是借鉴其他国家和地区的估价方法,近几年,国内许多学者引进了大量的房地产估价理论,但我们不能完全照搬,应该研究出一些适合我国国情的估计理论体系,进一步规范抵押估价。在欧美发达国家,收益法是首选的、不可或缺的评估方法,并且容易被交易双方所接受,在房地产估价方法中占有重要地位。但在我国由于收益法的主观性和评估技术的限制使得评估机构和评估人员很少采用收益法,即便采用了收益法,其结果也受到有关部门和社会人士的质疑而不被接受,这进而就影响了收益法在评估中的应用,使得基于收益法的抵押贷款估价的标准体系一直没有建立起来,还没有明确区别于一般估价的抵押贷款估价技术,而在现实生活中又有大量的房地产抵押价值评估活动,对于如何把握收益法的运用过程中净收益和折现率这两个参数成为了亟待解决的重要课题。为此,本文重点对收益法进行了研究,围绕着主体,首先从房地产抵押价值评估相关理论、基本原则、价值类型以及评估方法等方面对房地产抵押价值评估有关问题进行讨论。接着,通过分析国际大厦房地产抵押价值评估的案例,将在实践中遇到的评估难点一一克服,虽然有些不足,但研究意义重大。
于秀雪[6]2013年在《基于ACO-LS-SVM的房地产价格评估研究》文中研究说明房地产价格构成复杂,形成过程中影响因素众多且具有较大的随机波动性,因此采用科学、有效的定价方法就显得尤为重要。目前我国常用的几种房地产估价方法是成本法、收益法和市场法。然而这些方法都存在一些不足,如市场比较法在选择可比实例时过于简单粗糙,系数修正过程无法用精确的数学语言定量描述,随意性较大；成本分析法片面的以成本定价格,不能反映市场的供求规律；收益还原法在预测未来收益、费用等方面也存在较大不确定性和模糊性。可见,传统的估价方法往往依靠房地产估价师知识、经验积累的综合判断,存在较大的主观性与随意性。针对传统房地产估价方法存在的问题,本文提出了一种基于蚁群算法优化的最小二乘支持向量机(ACO-LS-SVM)的商品住宅价格评估模型。支持向量机作为人工智能的一种新方法,能够根据有限样本的经验信息实现经验风险和置信范围的双重最小化,在非线性、小样本回归函数拟合问题中以极高的拟合精度表现出了突出的优势。因而,本文着力探讨了一种运用支持向量机方法,以待估房地产与类似交易案例的数据为基础,建立以房地产价格的各影响因素为自变量,房地产价格为因变量的多元非线性回归函数逼近估价模型。本文通过支持向量机(SVM)模型用于房地产估价的优缺点分析,针对支持向量机内存有限、运行速度慢等问题提出了运用最小二乘支持向量机(LS-SVM)加以改进；又考虑其参数不易选取的问题,提出了运用蚁群算法(ACO)进行优化,经整合建立了基于蚁群算法优化的最小二乘支持向量机(ACO-LS-SVM)的房地产估价模型。在分析了建立基于ACO-LS-SVM的房地产估价模型的必要性和可行性的基础上,探讨了基于ACO-LS-SVM的房地产估价模型的思路和其实现的算法步骤,并采用MATLAB软件编程,以训练样本为基础、用测试样本检验了模型,并通过该模型与传统市场法、神经网络模型、支持向量机模型的比较,用实例验证了ACO-LS-SVM房地产估价模型用于商品住宅价格评估的准确性、有效性和可行性。
俞斌[7]2016年在《房地产估价中市场比较法的改进研究》文中提出房地产作为一种资产和商品,是投资和交易的对象,但它更是一种重要的资源,是人们生活的必需品,是生产的要素。随着我国城市化步伐的不断加快,房地产发展的不断深入,房地产价格已经成为了人们关心的热点问题之一。因为房地产价格需要专业的估价人员利用专门的估价方法来计算得出,所以房地产估价和人们的联系也越来越密切。房地产估价就是专业的估价人员在搜集相关资料的基础上,对估价对象的价格进行估算,从而得到相应的估算价格,这就需要估价人员拥有丰富的经验和知识。主要的估价方法有叁种:成本法、收益法、市场比较法,其中又以市场比较法运用的最为广泛,因此本文以市场比较法作为研究对象。市场比较法作为一种房地产估价方法,它既是一门科学,也是一门艺术。说它是科学,因为它需要科学的估价理论基础;说它是艺术,因为它需要估价人员凭借自己的知识和经验对估价过程进行把握。为了使市场比较法更加完善,针对市场比较法存在的难点,本文提出了一系列改进方法,希望使其科学性和艺术性的结合更加紧密,并在使用市场比较法时,能给估价人员多一种思路。针对房地产状况调整中存在主观性较大的问题,提出利用层次分析法和模糊综合决策来定量对房地产状况进行调整;针对可比实例的选取过于依赖估价人员主观判断的问题,引入集对分析来定量选取可比实例;针对求取综合比准价格过于简单的问题,通过快速递减加权式来提高估价结果的精确度。由此可见,通过对传统市场比较法的改进,可以提高估价结果的准确度及科学性。论文的主要内容如下:首先,对国内外房地产估价做了概述,并对国内房地产估价的相关文献进行综述,进而阐述了论文的研究内容和研究意义;接着,对房地产的相关概念进行界定,从而引出市场比较法,阐述了市场比较法的基本原理,进而提出改进意见,将层次分析法、模糊综合决策、集对分析及快速递减加权式引入市场比较法;然后,将改进后的市场比较法应用于实例,论证改进后的市场比较法具有可行性;最后,对论文的主要工作和结论进行总结,并对今后的研究方向做了展望。
霍哲[8]2011年在《综合集成赋权法在房地产估价市场比较法改进中的研究》文中研究指明随着我国房地产市场体系逐步确立并走向完善,作为中介服务行业的房地产估价工作在房地产市场中扮演着越来越重要的角色,并且服务范围越来越广；房地产估价有助于推动房地产价格正常化,保障房地产公平交易,建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序。目前我国房地产估价理论仍处在探索阶段,房地产估价需要多元化拓展,因而积极探索更为科学的估价方法具有重要的理论意义和现实意义。本文将从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价的原则、程序和基本方法等进行论述,并分析目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一——市场比较法,讨论其难点问题。本文重点对市场比较法的改进进行探索性研究,针对市场比较法中所存在的如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题,将在估价过程中使用改进后的评价指标数量化方法中的专家打分法量化指标因素,用综合集成赋权法中的加法赋权法对指标因素赋权,以及应用假设权重的加权平均法对评价指标进行综合评估,并将此方法应用在两个房地产估价案例中,理论与实践证明,应用此方法对市场比较法进行改进,能够提高估价结果的合理性与可信性。
黄明峰[9]2013年在《房地产项目评估方法应用与改进研究》文中进行了进一步梳理当前，我国主要运用市场法、收益法以及成本法进行房地产评估，这是最常见的叁种评估方法，叁种方法适用于不同的条件，有不同的理论支持，并且由于关注点不同，评估结果存在一定程度的差异。尽管市场法、收益法和成本法是房地产评估市场应用最广泛的叁种方法，可是在实际评估过程中，这叁种方法存在一些不足，存在遗漏或模糊的方面，这不利于提升房地产评估准确度。本文立足于房地产评估市场中的市场法、收益法和成本法，与实际案例相结合，系统而全面地分析了叁种方法的应用过程。另外，针对评估方法中的影响因素，结合德尔菲法，阐述了根据不同的权重来测算个别因素与区域因素的因子；对房地产泡沫市场下市场法评估值的修正；对收益法中公式的应用进行了分析与选用，并初步提出收益分成的设想；分析了成本法中的投资利息率和利润率，认为评估自建房地产项目所使用的资金利润率应不同于适用于开发商建筑的房地产的利润率，计算投资利息时应将自有资金与贷款资金分开，分别计算。通过本文对一些突出的评估问题进行剖析，并提出解决的方法。使所得出的评估值更趋于合理、科学，从而全方位维护相关经济人的权益。
王文燕[10]2009年在《基于收益法的不动产价值评估理论及应用研究》文中进行了进一步梳理不动产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业,当前不动产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁,这些都需要确定不动产的价值。选用恰当的评估方法,通过评估分析可以了解到不动产的内在价值属性,指导人们的投资购买决策。收益法作为评估不动产的一种重要方法,主要运用于有收益的不动产的价值评估,局限性在于应用上技术要求高,在实际操作中参数确定不准确等问题。由于收益法在理论和实际应用方面的这些缺点,使得收益法的实际运用较少。因此,本文对应用收益法进行不动产估价的若干问题展开进一步的研究。本文首先对收益法的估价模型严谨性进行研究,引入资本返还率完善估价模型,使其更符合收益法的估价原理,更能够真实客观的反应不动产的实际价值,并使该方法具备实用性、可操作性。在明确了估价模型的基础上,对模型中关键参数的求取问题,进行深入研究。首先针对业界一直存在争议的纯收益中折旧、税费、利息等费用的扣除问题进行研究,给出本文的研究见解,并归纳出各类型收益性不动产的收益和费用在求取时所包含的内容；其次确定还原率也是难点和重点之一,在分析了还原率的实质和影响因素的基础上,总结目前还原率的主要求取方法,对累加法进行重点研究,分析其在实际运用中如何求取和该方法的优缺点；最后明确收益年限的使用法规和确定标准。本文应用研究方面,首先对叁大评估方法的应用展开比较研究,提出收益法在对收益性不动产评估中的优势,再以西安市的收益性不动产市场为例,对研究结果进行了两方面论证。一方面,是对上述模型和参数应用的实际可操作性的论证；另一方面,是对西安市目前不动产市场现状的分析论证,并得出客观、理论性的结论,给信息使用者提供相关依据。通过理论研究,并以实例为佐证,使收益法成为一种日臻完善的不动产评估方法。
参考文献：
[1]. 房地产估价基本方法参数的改进研究[D]. 沈良峰. 中南大学. 2003
[2]. 房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究[D]. 李润龙. 沈阳农业大学. 2016
[3]. 住宅估价中市场比较法改进研究[D]. 胡煜. 西安建筑科技大学. 2009
[4]. 基于RS-ANN模型的住宅类房地产估价市场比较法的改进研究[D]. 张笑. 东北林业大学. 2013
[5]. 基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究[D]. 杨冰. 云南大学. 2015
[6]. 基于ACO-LS-SVM的房地产价格评估研究[D]. 于秀雪. 大连理工大学. 2013
[7]. 房地产估价中市场比较法的改进研究[D]. 俞斌. 上海工程技术大学. 2016
[8]. 综合集成赋权法在房地产估价市场比较法改进中的研究[D]. 霍哲. 东北林业大学. 2011
[9]. 房地产项目评估方法应用与改进研究[D]. 黄明峰. 华侨大学. 2013
[10]. 基于收益法的不动产价值评估理论及应用研究[D]. 王文燕. 西安理工大学. 2009
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