摘要：随着中央和地方政府相继对我国房地产行业融资渠道采取了一系列的调控政策和措施，拓宽融资渠道、多元化融资已成为当前我国房地产行业需要思考的重要问题。本文结合国内房地产融资现状，分析得出我国房地产融资渠道存在的问题，提出几项相应的对策。
关键词：房地产融资；现状；对策
引言
随着我国经济的快速发展，房地产企业需要大量资金的筹集与运用，是一种资金密集型企业。当前我国房地产融资结构不合理，房地产开发企业中完全依靠自有资金进行开发的微乎其微，融资主要依赖银行贷款，造成银行系统承担房地产企业的大量风险。因此，加强房地产融资策略问题研究具有重要意义。
1房地产行业融资意义
房地产行业具有资金密集型特点，即该行业发展的过程中需要充足资金，如果周转资金数量不充足，那么房地产业的发展动力也会逐渐降低。我国大多数地产公司通过银行贷款的方式进行融资活动，相对来讲，债券融资的比重较小，创新原有融资方式，实现融资方式多元化十分迫切，与时俱进的实施行业融资具有一定现实意义，具体意义表现如下。房地产业实施多元化融资活动，能够不同程度的降低金融风险，这一金融风险主要针对金融机构来讲，由于银行作为信贷的主要提供者，银行与房地产行业之间存在直接联系，一旦房地产业出现运行阻力，以及其他变化，那么信贷主体———银行则会被间接影响，从而加大金融风险。因此，多元化融资能够适当减少金融机构的融资风险，有利于营造良好的行业发展关系，这对金融业、房地产业稳健发展具有促进意义。与此同时，能够促进金融机构平衡发展，投资任务平衡分配后，金融风险不会过度集中，这对金融市场是一种调整，能够有效缓解机构失衡现象，促进金融市场均衡发展。除此之外，融资渠道丰富后，大大加快融资速度，进而能够提高资金回报率，充分发挥闲散资金的利用价值，并且房地产业会逐渐降低对银行的依赖程度，能够主动的引进外来资金以及其他渠道资金，这对房地产业发展具有积极作用，房地产业同其他行业的合作关系也会随之增多，有利于扩大投资规模，促进房地产业树立良好形象。
2国内房地产融资现状
相比较发达国家房地产金融运作模式而言，发展中国家最为普遍的发展模式是基于储蓄的。而我国房地产开发融资主要来自三个渠道：银行贷款、自筹资金和其他资金来源。我国房地产企业融资呈现如下特征：①融资总额快速增长，近几年增长幅度较大；②国内贷款、自筹资金和其他资金来源占据房地产开发企业资金来源98%以上，其中其他资金来源一直占据首位；③银行贷款还是主要融资方式。在国家加大对房地产调控的情况下，国内贷款比重下降，与此而言，自筹资金和其他资金来源比重比较大。在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大部分是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中个人住房消费借贷；④利用外资和外商直接投资的比重较小。
3我国房地产行业融资存在的问题
3.1过度依赖银行贷款，负债比重较高
我国房地产企业对银行系统过度依赖，导致资产负债率特别高，也会抬高企业发行债券的利率，又加大了债券融资的费用，加重选择银行贷款。大部分房地产企业还是以债务融资为主要的融资方式。
3.2融资渠道过于单一，财务风险较大
我国房地产开发企业的资金来源构成国内贷款、自筹资金和其他资金三足鼎立，三者之和占据开发资金98%以上；外资资金规模虽然逐年有所增加，但还处于初步发展的阶段。其他资金来源中80%以上的部分来源于定金和预收款，这些又大部分来源于银行或住房公积金的个人按揭贷款，自筹资金中有大约60%来源于建筑企业的工程垫款，这些大部分又来源于银行贷款。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由此可知，房地产企业资金来源单一，房地产投资风险过度集中在商业银行，一方面不利于房地产企业资金顺利流转，另一方面对于产业结构的进一步优化和健康发展有影响。
3.3融资市场体系不健全
和发达国家相比，我国的证券市场起步晚、发展缓慢，融资市场体系不健全。我国的房地产融资市场体系存在着诸如监管机制不到位，融资渠道狭窄、缺乏信用保证，金融工具缺乏创新等问题。再加上国家的政策引导往往缺乏实际的效果，中小房地产企业能利用的融资工具寥寥无几。大的地产企业如万科、恒大等不仅拥有着雄厚的自有资本，而且采取了多元化的融资策略。例如，2009年恒大地产在香港联交所上市，2013年恒大地产与民生加银子公司合作发行了约250亿元人民币永续债。可是，中小房产企业一般成立时间较短，经营效益差，很难通过上市、发行债券和银行借贷等渠道融资。因此，在我国构建一个适合不同经济体、成熟的、多元化的融资体系显得尤为重要。
4提升房地产企业融资管理的对策
4.1拓宽融资渠道，减小对银行的依赖
党和政府在研究过程中，也发现了当前房地产企业存在的问题，相关的会议曾表明，政府未来会放松对房地产市场的管束，活跃房地产金融市场。这对于房地产企业来说是一个难得的发展机遇，房地产企业应当充分把握这次机遇，创新融资渠道。举个例子来说，一些资金实力雄厚的企业可以尝试着发行一些比较长期的债券，将期货融资的比重增加，降低风险。同时，尽量和银行进行协调，争取一些比较长期的贷款，避免因为贷款时间的问题造成企业在生产过程中破产。随着国家金融政策的放松，房地产企业管理者也应当将民间资本重视起来，不断拓宽自己的融资渠道。
4.2改变融资手段
房地产企业组织融资活动时，再结合当前发展现状的基础上，适当改变融资手段，根据市场变化情况制定多元化发展战略，通过内部融资和外部融资同步发展的形式筹资建设资金，与此同时，实施企业融资和个人融资有机统一的融资方法，以此降低融资成本，分散融资风险。以往相对单一的融资手段不能满足房地产企业资金周转需要，再加上，我国经济持续发展，民间借贷的发展空间得以拓展，所谓民间借贷，指的是无需通过金融监管部门，自然人之间或者其他组织间开展的融资行为，它作为灵活、高效的融资手段，能够缓解金融机构信贷资金匮乏这一问题，有利于促进经济发展。因此，房地产企业可以尝试与民间借贷联合，这不仅是对以往融资方式的丰富，而且还能有效利用民间资金，确保房地产项目在民间资金的提供下持续建设，这种新型民间融资手段值得被关注，并且应用前景相对广阔，应用这种融资方式的过程中，还应加强相关部门的监管，以免产生不必要的经济纠纷。此外，适时发展融资租赁这一融资方式，这种融资方式主要以变动所有权进行资金获取，待房地产项目完工后，所有权能够回归，与此同时，成立抵押资产管理机构，借助该机构完成资产处理任务，这种融资方式的有效实行能够妥善解决融资问题，大大加快融资速度。
4.3不断建立和健全房地产融资相关的法律政策
我国现行的相关法律法规条文中缺少了有关房地产信贷和房地产金融的条款条例，对房地产企业开发和经营、个人房地产贷款等行为方面没有明确的规范，我国政府机构可以建立健全这些方面的制度法律法规建设，约束房地产企业和个人的义务，为推动我国房地产健康持续发展保驾护航。
结语
房地产企业融资渠道少、融资困难仍然是当前房地产行业面临的严峻问题，企业应当根据实际情况，创新地发展融资管理，把握好行业的周期性规律，顺势拓宽融资的渠道，将金融风险控制在合理的范围内，推动房地产企业的健康、良性发展。
参考文献：
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[3]郑军.我国房地产行业融资渠道创新的思考[J].大众科技，2013（05）.
论文作者:翟羽佳
论文发表刊物:《基层建设》2018年第15期
论文发表时间:2018/7/26
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