关键词: 宏观经济 房地产 市场价格机制
一、房地产发展的历史背景
房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义。自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心，2010 年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010 年6 次上调存款准备金率，两次加息。作为国家经济的支柱产业，房地产投资和GDP 有着密不可分的联系。房地产的健康发展有利于GDP 的增长，反之将阻碍经济发展的步伐。随着适婚年龄人群的快速增长，房价问题已成为人民的热点讨论话题，关乎民生的重要话题。在不断攀升的房价背后，及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后，国家将出台一系列措施稳定房价。
二、影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
（1）经济的发展水平。房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
（2）国家政策的影响。我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
（三）房地产价格变动的政策建议
（1） 国家部门应加强宏观调控和政策引导。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆国家应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。 国家在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。
（2）完善住房保障制度。从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行国家定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由国家审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租屋政策落实的速度。
（3）加大房地产信贷监管力度。加强对金融机构资产运行情况的监管, 严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 紧缩信贷总量;严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低融资比率, 加大对抵押物与信用担保方的核实力度,建立一套全面评估贷款方的风险监控体系;遏制投机性需求。可以限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数, 加大对房地产交易行为的调节力度, 从交易环节抑制炒房。
通过以上分析，本人认为中国未来房价继续上行。国家遏制房价的努力需经过起码2～3 年时间方能见效。未来，国家在遏止房价上涨的力度还需加强。
三、近年来房地产价格预测
（一）周期性因素将主导房地产市场继续下滑。针对目前房地产市场低迷现象，我们认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。除了上述周期性因素将主导中国房地产市场继续下滑外，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。
（二）房地产市场发展的短期趋势 。房地产投资增速将略有减缓。在国家控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。
参考文献：
[1] 周擎宇. 影响房地产价格变动之经济因素研究[D]. 暨南大学: 暨南大学,2009
[2] 胡月晓,李岚. 房地产市场特征和房地产价格变动分析[J]. 南都学坛,2007,(5)
[3] 廖湘岳,潘爱民. 我国房地产价格变动与物价总水平变动的关系[J]. 吉首大学学报(自然科学版),2008,(4)
论文作者:赵淼
论文发表刊物:《科技中国》2017年7期
论文发表时间:2017/11/1
标签：房地产市场论文; 房地产论文; 国家论文; 因素论文; 我国论文; 房价论文; 未来论文; 《科技中国》2017年7期论文;