摘要：《物权法》确定了公民的房屋属于公民的私有财产，公民对住宅享有所有权，是永久性的权利。但是公民享有所有权的住宅所依附的住宅建设用地使用权按照《物权法》规定最多只有70年，关于到期之后的解决办法寥寥无几。本文在探讨住宅建设用地使用权续期时，先是对住宅建设用地使用权续期现状进行了梳理，通过的目前的立法和实践状况的分析和思考，使住宅建设用地使用权续期问题初见轮廓；再是通过梳理学界争议焦点总结出目前住宅建设用地使用权续期应当解决的主要问题。
关键词：住宅建设用地使用权；续期；自动续期
1住宅建设用地使用权的界定及其特殊性
1.1住宅建设用地使用权的界定
根据《物权法》的相关规定，对于用作住宅这一用途的建设用地使用权期限，设置70年的最高年限已经是一个相对极为长久的期限，而在国有土地使用权的期限设置上，国家以保障民生、为民谋利的目的设置70年产权，的确是在国有土地使用权有所保障的条件下的安抚民心的重大举措。
1.2住宅建设用地使用权的特殊性
通过梳理国内法学界对于住宅建设用地使用权的观点，发现对此问题的争论主要聚集在以下几点：
第一，对“自动续期”的理解。“自动”就是没有任何条件和行为，“自动续期”指的是建设用地使用权到期，不附带任何条件和行为进行续期，根据直观的字面解释即可得出此结论。
第二，关于自动续期是否缴费和缴费多寡的问题，学界出现了不同的观点，江平认为自动续期对业主民事权利并无影响，而通过自动缴费来限制民事流转；王利明认为续期一律免费是对土地的事实占有，有悖于我国目前的城市土地国有制，对于续期收费主张收取较少费用，维持“恒产者”的“恒心。
第三，对于续期期限长短和次数多少的争论。有认为应当对续期的次数和期限长短设定一个合理的度，倡导设置一个较为稳定的期限和有益于业主与土地所有者双方利益的次数限制。
2住宅建设用地使用权续期的现状
2.1住宅建设用地使用权续期的立法现状
公民的合法私有财产不应受到任何侵犯，对于附着在国有土地上的房屋按照法理应当归类为公民的私有财产，应当受到宪法的保护。70年的建设用地使用权和公民对房屋的所有权之间必然存在冲突，房屋依附于土地，房屋的正常使用离不开土地的正常使用。所有权是自物权，较他物权而言多了一个“处分权”，换个角度思考，土地的使用权到期时，房屋的处分权该如何体现呢?而此时，国家对于公民合法私有财产的保护就体现在了《物权法》关于自动续期的规定中，明确了可以续期。
3住宅建设用地使用权续期制度的论争
对于“自动续期”，众多学者依据所习得的学科知识、和自身诉求对自动续期的内涵和外延做出了不同解释，形成了各自的观点并进行论争。综合学界对于续期制度的争执，大致集中在住宅续期制度的适用范围、“自动续期”还是“需申请”、续期费用问题、续期期限及次数、以及到期房屋安全评估这五个争议点之上，笔者在下文将对各观点和争辩进行一定的梳理和分析。
3.1续期制度的适用范围之争
首先，福利性房屋不属续期制度覆盖范围。对于这类住房，有人认为由于该类房屋的建设用地是由于划拨取得，并且通过查询现行法律可以得知，并不具备使用年限，因此也就无续期之说。
其次，商住两用房续期引发争议。有观点认为，商住两用地的住房续期应同单一用地续期保持一致。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆与之针锋相对的观点则认为，商业用地项目中混合住宅项目，本身已经违背了土地用途的规定，在签订土地出让合同之后，所缴纳的土地出让金也与住宅用地相去甚远，如果允许商住两用房同正常的住宅一样进行续期，无异于变相允许在事实上更改土地用途。
3.2“自动续期”与“申请续期”之争
无需申请论者和续期申请论者均通过对法条的解释及“自动续期”字面含义进行解释，从这四个字中寻求佐证己方观点的最佳证据。相较之下，模糊论者在提出自己观点时避免直面冲突，独辟蹊径。模糊论者在对机房观点进行佐证时，把视线放在对立法者本意的追溯上，假借立法者之口说出己方观点“就立法者本意的探讨，自动续期能够确定的就是不需要业主申请就可以续期”。
3.3续期费用之争
通过对各学者观点的整合和梳理，我们可以发现对收费标准的论争主要可归纳为如下几个主要观点。
首先，以土地出让金来收费。其次，以收税代替续期缴费。这种观点是基于续期收费标准庞杂众说纷纭，故提出以税代替续期费用，在土地使用权到期后，征收税来进行续期。最后，以个人平均居住面积为标准征收费用或以自住房与投资房为标准进行收费。这种观点同上文论述的费用区分论一样，主张对一定面积或数量的住房续期不收取费用，超出免费限制的才收取费用。
3.4续期时间之争
首先所谓自动续期，貌似简单却另有深意，自动续期能够续期几次？这个问题却很少有人能够回答。续期一次，下次到期又该怎么办？针对目前多地爆出的续期问题一次一次拷问着国人的神经的情况，我们不难设想，在未来的几十年续期问题又将引起民众热议。为了避免这种恐慌和焦虑，在对《民法典》和《物权法》编纂时，适度考虑续期的次数和期限问题实属必要。
3.5到期房屋安全评估之争
对于到期房屋是否还有续期的必要性，部分学者在对住宅续期进行论述时选择性的无视，将论述的焦点集中在了收费还是免费等尖锐问题上；而另一部分学者恰好相反，在对续期问题进行考虑时，发现并对到期房屋的安全问题进行了分析。住宅进行到期房屋安全评估工作，并认为相关评估的工作应当由政府组织进行，应当对房屋的破损度和安全性进行专业评估，以决定续期的必要性和可行性
4结语
本文阐述了在我国住宅建设用地使用权续期的立法基础上，明确住宅续期问题一直持续的原因和矛盾焦点，并从各个角度进行分析和阐述续期的制度设计和续期规则。从立法制度上来看，2007年《物权法》关于住宅自动续期的语焉不详，导致在对房屋到期的问题进行处理时无章可循，一旦出现有关房屋续期的问题都会人心惶惶舆论哗然；在2016年国土资源部对有关房屋续期做出“两不一正常”的过渡性方法的决定后，续期收费与否又被推到了风口浪尖。
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作者简介
卢赛竹，1995年，女，山东威海人，硕士（在读硕士研究生）。研究方向：民商法。
论文作者:卢赛竹
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/8/2
标签：使用权论文; 住宅论文; 建设用地论文; 房屋论文; 观点论文; 期限论文; 公民论文; 《基层建设》2019年第9期论文;