刘乃文1 伍吉满2
（1.沈阳市房产交易权属登记中心，辽宁，沈阳，110014）
（2.沈阳市房产测绘中心，辽宁，沈阳，110014）
【摘 要】本文是在《房产测量规范》规定的前提下，就如何进行城市新建商品房销售面积变更测量及早期已发证房屋面积变更测量的相关问题加以探讨。
【关键词】房屋；预测面积；建筑面积；面积变更测量
房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测量的目的和任务是采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，为房地产开发、征收契税、城镇规划建设等提供准确数据和技术资料。变更测量是房产测量的组成部分，与其有同样的目的。
变更测量一般是一栋建筑，在完成第一次房屋面积测算审核之后，因在建房屋施工过程中设计图纸发生变更或已建成房屋的改建、扩建、公共面积的重新划分、建筑物内部空间的变化，一户或多户专有面积的权属界线改变和建筑物的相关属性的更改再次进行建筑面积测算，按变更范围分有整栋、局部、单户变更。
随着沈阳市房地产市场的不断发展和壮大，涉及房产交易、抵押、融资、司法等各个方面，所以房屋面积变更测量工作十分重要。涉及到新建房屋销售面积变更及原有房屋的拆迁、改建、扩建等面积变更。本文就沈阳市房屋面积变更的实际操作及所牵涉的相关问题加以叙述。
1．新建商品房面积变更
沈阳市商品房面积测算审核分为商品房销售面积预测审核及商品房建筑面积测算审核两个过程。沈阳市新建商品房面积变更测量按时序分有取得商品房预售许可证之前、取得商品房预售许可证但未取得初始登记批复、取得初始登记批复但未办理房屋产权登记及办理房屋产权登记四个阶段。
1.1商品房预测销售面积变更
开发企业在取得规划、土地等相关手续并且房屋已开工建设至正负零以上即可申请进行商品房销售面积预测审核，沈阳市房产测绘大队受理后按照建施图纸进行预测算，即将每栋房屋建筑施工平面图的相关图形按轴线尺寸录入微机并依据《房屋公用面积分摊方案》进行全楼户室面积定义及公用面积分摊计算，出具商品房销售面积（预测）审核分层分户表、房屋买卖合同附图、商品房销售面积（预测）报告书，并将测绘成果数据上网。
开发企业利用上述测绘成果资料办理商品房销售许可证后，可进行房屋销售并办理商品房合同备案、预告登记、抵押登记等产权登记行为。因沈阳实行期房销售制度，商品房在申请销售面积预测审核时，房屋还处于在建过程中，往往会出现建筑施工过程中建施图纸发生改变（主要有：规划层数变化、套数变化、相邻房屋界线变、阳台变化等），导致房屋预测面积产生变化，需开发企业及时提供建筑施工设计变更图纸或建筑施工图纸设计变更通知单申请商品房销售面积预测变更，测绘大队根据提交的变更图纸资料对全楼重新计算，出具商品房销售面积（预测变更）分层分户表、房屋买卖合同附图、商品房销售面积（预测变更）报告书，并将变更后的测绘面积数据进行网上变更。目前来看，此种情况的面积变更比较多。
开发企业利用上述面积变更资料根据需要办理商品房销售许可证的变更，房屋按变更后的面积进行销售，已售房屋面积变化买卖双方按商品房买卖合同约定条款处理。
1.2商品房实测面积变更
房屋取得《房屋竣工验收备案书》后，开发企业可申请房屋建筑面积测算。房产测绘大队受理后进行现地实测，实地测量每栋房屋的总长宽尺寸、不同户型的套内尺寸等与预测时提交的建施图纸设计尺寸相比较。具体要求如下：
①实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70mm.
②各套内房屋两内墙边长测量值（不含装饰面厚度）、两侧装饰面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与施工图对应标注的尺寸之差小于30mm.
③墙体装饰面厚度通常如下表：
④墙体设计厚度一般分以下两类
非承重墙体：12cm;18cm
承重墙体：24cm;30cm;37cm;49cm
⑤具体装饰面厚度，墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定
现地检测房屋尺寸若不符合上述要求，需开发企业提供与现地一致的竣工图纸，对房屋进行面积变更测量后出具房屋建筑面积测算分层分户表、房屋分层分户平面图、房屋建筑面积测算报告书、房产分幅平面图。
开发企业利用房屋建筑面积测算成果资料申请办理《房屋初始登记批复》后，可到产权登记部门办理房屋所有权登记，但若商品房买卖合同约定面积发生改变，需买卖双方补充签署房屋面积变更协议。
1.3商品房面积变更流程：
商品房预测 →商品房预测变更→商品房实测变更→商品房建筑面积测算
1.4商品房面积变更的相关规定
在现行的房产管理模式下，我市实行的是产权登记、权属交易、房产挡案、房产测绘一体化，测绘不单纯是企业行为，同时具有行政职能，为房地产开发、征收契税、房产交易、抵押融资等提供准确数据和基础服务。因此，商品房面积变更必须满足如下条件：
①预测变更图纸不能违背规划要求；
②实测变更图纸需加盖竣工章；
③处于抵押、司法查封的房屋需有抵押权人、法院的书面同意书方可进行房屋面积变更测量；
2．早期已发证房屋面积变更
房产测绘单位负责对沈阳市新建房屋进行面积测算审核，随着沈阳市房地产市场的不断发展，房屋拆迁、房屋分割合并、司法鉴证等工作往往会涉及房屋权利人对原发证面积产生异议而申请面积变更测量，此种情况的房屋面积变更测量我市是按房屋面积鉴证形式受理并出具房屋面积情况说明，其情况多样而且复杂。
为保障房屋权利人的合法利益，变更测量后的房屋应满足《房产测量规范》、《房屋登记办法》、《中华人民共和国物权法》等法律、规章的相关条款。
变更后的房屋要做到安全适用，不侵犯他人合法权益，符合《房屋登记办法》规定的基本单元条件。
有下列情形之一的不予受理房屋面积变更测量
①分割或合并后的房屋，不能满足《房屋登记办法》规定的基本单元条件；
②权属界限不清、有法律纠纷的；
③有抵押、查封和行政限制的；
④法律、法规规定的其它情形；
3．结束语
房产面积变更测量工作情况复杂，涉及社会的各个部门和方面，关系到产权人的切身利益和社会的和谐。房屋面积变更测量必须要做好测绘部门与产权部门、规划部门、司法部门等相关部门的沟通协调，保证房产测绘工作的进行，同时规避行业风险。
参考文献：
[1]GBT17986-2000《房产测量规范》
[2]《建筑工程建筑面积计算规范》
[3]《中华人民共和国物权法》
[4]《沈阳市房屋面积测量与计算细则》（试用）
论文作者:刘乃文1,伍吉满2
论文发表刊物:《工程建设标准化》2015年9月供稿
论文发表时间:2016/1/18
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