银行个人住房信贷业务风险及对策研究，本文主要内容关键词为：个人住房论文,信贷业务论文,风险论文,对策研究论文,银行论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、个人住房信贷业务风险成因分析
中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，虽然在2003年的121号文件中，央行明确要“加强个人住房贷款管理”，将住房按揭的首付比例提高到了20％，但对贷款期限并没有作限制。30年如此之长的一段时间，存在着各种不确定的风险，这些都可能导致购房者不能按期偿还贷款本息。未来相当程度的不确定性及不可控性，必然使住房信贷潜在风险增加。主要的风险有：
1．来自借款人自身原因的风险分析。这主要指借款人个人自身的原因，同任何贷款主体一样，借款人的生老病死、兴衰成败等客观原因都会影响到其是否能继续供楼，履行合约。另一方面，购房人因主观原因而故意不按期还款，也增加了住房贷款的风险。
2．来自社会原因的风险分析。这主要指社会大环境的原因，如借款人因所在单位倒闭、撤销、兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，其也将无法继续归还购房贷款。特别在现阶段，我国正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数越来越多，借款人未来几年内的收入其实难以预测和把握。此外，自然灾害、社会动乱等不可抗力因素也会造成购房人无法按期还贷。
3．来自开发商原因的风险分析。在住房贷款业务中，虽然开发商不是按揭贷款业务中的借款人，但开发商能否按期交付楼宇、能否使交付的楼宇与房屋买卖合同所约定的一致，能否保证房屋的质量，能否如期取得房产证等，这些因素都会直接影响到借款人(购房人)利益的实现，进而影响到借款人如期向银行归还按揭贷款的主动性和积极性，从而形成银行经营按揭业务的风险。
二、个人住房信贷业务法律风险成因分析
以上的业务风险，单凭银行本身是无法承受的，为此，银行引入了借款人的抵押担保、开发商的保证担保、保险公司的保证保险等一系列方式进行分散风险，其中以个人的抵押担保最为根本。这些担保方式的引入确实是使得银行住房信贷业务的风险大为减小，但是近几年来新颁布的一些法律的规定，却开始危及到银行住房贷款的安全，许多规定都变相增加了银行实现抵押债权的风险和成本。
1．来自抵押担保成立的法律风险分析。2000年12月8日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》，该司法解释中的一些相关规定，使得银行在行使担保债权的过程中出现了物权担保与人的保证相竞合的问题，使银行的一些业务操作出现风险。
在该司法解释公布之前，在按揭贷款合同履行出现问题时，银行可以通过扣收房地产商的保证金账户进行救济。这是有法律依据的，虽然《担保法》第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任。但是根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第113条规定，以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押的，应当认为抵押无效。所以当银行与借款人签订按揭贷款协议时，虽然约定以借款人所购房产作为贷款的抵押，但此时因住房的产权尚属于房地产商，从严格意义上来说，借款人不具有所有权，故而该抵押是无效的，即开发商提供阶段性担保的同时不存在物的担保，即不存在物权担保与人的保证相竞合的问题，在银行要求其履行担保责任时，其无法用物权担保先于人的保证进行抗辩。
但上述司法解释公布后，情况就发生了变化，该司法解释第47条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”即表明签订住房按揭合同后，借款人虽不能立即取得所购住房的产权，但其以该住房为标的设定的抵押在办理完抵押登记手续后仍为有效。在这种情况下，开发商承担的阶段性担保责任在办理完抵押预售登记之后就存在与物权担保相竞合的问题，在竞合的情况下，房地产商只会在物权担保清偿不足的范围内承担责任，银行的贷款风险因此而增加。
2．来自抵押担保解除的法律风险分析。2003年4月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释为购房者解除《购房合同》及《按揭贷款合同》提供了法律依据，这把开发商违约的风险转嫁到了银行身上，极大的增加银行房贷业务的风险。
该解释规定买受人可以解除购房合同的情形比以往大有增加：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；
(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的；
(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的；
(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的；
(6)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
(8)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％的；
(9)根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的；
(10)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；
与上述规定密切相关的是其二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”表明个人只要解除了购房合同，就可以解除住房按揭贷款合同。原本因购房合同与住房按揭贷款合同具有相对的独立性，购房合同的解除，不必然导致对住房按揭贷款合同的解除，但是现在随着这部司法解释的公布和实施，银行就开始要为开发商的违约行为承担风险。
由于住房按揭贷款合同的解除，银行的按揭贷款就失去了第一还款来源。在住房按揭贷款合同不能解除的情况下，购房合同履行的风险完全由购房者承担，不论购房合同的履行情况如何，借款人都必须严格按照住房按揭贷款合同的约定，履行还款义务，银行不需要为开发商的售房合同违约行为直接承担责任；但该司法解释公布实施之后，情况就发生了变化，银行必须要为购房合同的履行承担风险了，根据该司法解释二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”即在购房合同目的无法实现的情况下，购房人可以解除购房借款合同，而无需为借款合同的解除承担任何违约责任，则银行一次性付出的按揭贷款只能转由开发商来偿还，开发商不仅要承担银行开发贷款的还款责任，而且还要承担借款人的按揭还款责任，于是银行全部债权实现的可能性就因此而降低了。所以如此一来，银行的房贷风险就大大增加了。
3．来自抵押物处置的法律风险分析。抵押物的处置是解决房贷风险的最后手段，但是现在抵押物的处置也开始有了相当大的的法律风险，最近几年新公布的一些法律规定，骤然加大了银行处置抵押物的风险和成本。
(1)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。最高人民法院2004年11月4日公布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该司法解释第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
对此，银行人士普遍认为，这一规定隐含着道德风险，可能会助长逃避债务的不良风气。既然有了法释[2004]15号司法解释这一尚方宝剑，仅有一处“生活所必需的居住房屋”的人可以毫无顾虑的想方设法贷款买房，而已经通过抵押贷款购买了住房的人则可能产生不偿还贷款的动机，这也可以称得上是“勤劳致富”的新方法。而如果借款人有两处住房，用其中一处住房为个人借款办理抵押担保，也就是说一旦出现不能按照合同约定及时还清贷款本息时，除了有抵押给银行的住房之外还有符合借款人及其家属生活所必需的居住房屋标准的住房，也有可能规避法释[2004]15号司法解释第六条，使按揭贷款产生较大风险。因此，为了规避风险，银行不得不提高贷款门槛。目前已有银行办理个人住房贷款业务时要求提供两套住房的证明，有的银行则除了要求两套住房证明之外，还要让借款人签订补充协议，约定借款人一旦不还贷，在最终执行的时候，愿意把作为抵押的房产交由银行来全权处理。如此一来，那些原本没有住房，急需银行贷款支持的购房者更不容易贷到款。而提高贷款门槛，还将直接对开发商楼房的销售造成影响，影响开发商楼房的销售，最终又会影响到银行开发贷款的收回。最高人民法院的这个司法解释，使银行处于两难的境地，贷款门槛低了不好，高了也好不了。银行的一个举措不当，就很可能会成为宏观调控的牺牲品，出现自身与开发商的“双输”结局。
(2)《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。最高人民法院于2004年11月25日公布的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。该司法解释规定的主要内容有：
1)确立了拍卖优先原则。《规定》第二条明确了人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价时，应当首先选择拍卖的方式进行。同时，由于拍卖会产生较大费用、周期长、交易成本大，所以《规定》将变卖作为必要的补充。
2)明确了中介机构的选择方式。《规定》第五条、第七条规定了三种确定中介机构的方式：第一种方式是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定；第二种方式是在当事人双方协商不成的情况下，从中介机构名册中采取随机的方式确定；第三种方式是通过公开招标确定评估、拍卖机构，这种方式限定在当事人双方申请的情况下使用。
3)规范了拍卖保留价的确定标准。保留价是确认拍卖成交的最低价格，确定合理的保留价，一方面可以保障债权的实现，另一方面可以有效地避免被执行人的利益遭受损害。《规定》一方面赋予法院一定的权力，使其能够在评估价的基础上，综合考虑各种因素，灵活确定保留价；另一方面，又规定了一定的幅度限制。此外，对于未作评估的财产，明确规定应参照市价确定保留价，并应当征询有关当事人的意见。
4)明确了流拍财产的处理方式。在拍卖实践中，很难保证一次拍卖就能够成交，流拍的现象时有发生。在每次拍卖出现流拍的情况下，到场的申请执行人或者其他执行债权人都可以申请以该次拍卖所确定的保留价接受拍卖财产抵偿债务；人民法院也可以在每次流拍后主动征求债权人的意见，在其同意的情况下将拍卖财产交其抵偿债务。如果申请执行人或者其他执行债权人不愿意接受拍卖财产抵债，人民法院可以根据拍卖的具体情况降低保留价，并应当在六十日内再行拍卖。另一方面，考虑到司法资源的有限性，同时也为了防止被执行人的财产以过低的价格被拍卖，《规定》第二十七条和第二十八条对拍卖的次数作了适当的限制：即对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能以物抵债的，就要解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。不动产、其他财产权则可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应确定一定的期间，再进行一次变卖。如果上述措施没有结果，又不适合采取其他执行措施的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。如果将来该财产升值，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。
5)确定了关于不动产所有权法定转移的时间标准。《规定》第二十九条没有把登记作为不动产所有权转移的生效要件，而是规定不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达时起转移给买受人或承受人。同样，对于有登记的特定动产的所有权以及其他财产权，也规定自拍卖成交或者抵债裁定送达时起转移给买受人或承受人。
6)规范了优先权实现的方式。《规定》第十四条规定人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人；第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，当事人另有约定的除外。
7)规定了案外人权益保护措施。《规定》第六条明确赋予了当事人和其他利害关系人对于评估报告，可以向法院提出异议的权利。
在银行实践中，债权银行往往是案外人，但与执行结果存在一定的利害关系，如果债务人的财产不足以清偿所有债务，那么，对于有效资产的处置，势必关系到银行债权受偿问题。《规定》在评估异议方面、撤回拍卖方面，给与了利害关系人和当事人同样的权利。
这些规定目的在于通过拍卖、变卖制度的完善，规范法院的执行和拍卖企业的拍卖行为，保证拍卖程序的顺利进行，切实维护当事人及利害关系人的合法权益。《规定》在处置方式、中介机构的选择上，赋予了银行更大的自主权；在保留价确定、评估结果异议方面，赋予了银行一定的建议权和监督权，对于银行的积极影响非常之大，但我们在看到积极方面的同时，不容忽视《规定》给银行带来的压力。例如，在存在多个执行债权人的情况下，其他债权人容易接受抵贷物，而银行的以物抵贷政策很有可能将拍卖物拱手让与其他债权人；《规定》关于异议、拍卖等各个环节的时间限制，要求银行应该在规定的期限内行使权利，不可以懈怠，还有，所有权裁定转移带来的抵押风险问题、抵押物变现能力问题、规避其他债权人参与分配的问题，这在一定程度上，对于银行的贷款管理、不良资产处置工作以及管理层的决策效率方面，都提出了更高的要求。
三、对个人住房贷款风险防范的建议
1．依法合规经营，风险防范与业务拓展并重。为了适应法治社会的市场竞争，银行必须增强法律意识，依法合规经营。个人住房贷款虽然总体说来风险较低，但从前面的分析而言风险隐患较多，因此在业务发展过程中，银行的相关业务人员应加强学习，增强风险防范意识，要严格执行个人住房贷款的规章制度，深入调查研究，坚持实事求是，认真按照操作规程办理业务，从源头防范个人住房贷款风险。既不能为了开拓市场、追求效益而放弃风险防范，也不能因盲目追求低风险而惧贷、惜贷，丢了应有的市场份额。
2．加强监督管理机制的完善，对开发商进行合理监控。要选择有实力、信用记录好的开发商所开发的房地产项目进行配套按揭贷款。加强对开发商账户的监管，切实监控开发商对售楼款及按揭款使用，确保资金用于开发项目，在一定程度上降低由于开发商原因导致的个人住房贷款风险。
对借款人的资信状况深入调查。由于我国个人征信制度仍在建立过程中，相关的中介机构良莠不齐，我行对借款人的还款意愿及还款能力实际上缺少科学手段作出合理的判断，比如从借款人提供的个人收入来看，除在国家机关、正式事业单位、大型国有企业及外资企业外，虚假的个人收入是较为普遍存在的现象。因此，对个人住房贷款的借款人要进行资信调查，拒绝为有不良信用记录的客户发放贷款。
对违约客户加强催收工作。当违约情况发生时，应当及时联系借款人，并通知担保人，分析违约原因，将违约行为消灭在萌芽状态。对恶意违约客户，就要采取措施进行清收。
3．开拓思路，创新方式，减少风险损失。银行是企业，经营就要讲求效益，不能不计成本的追求经营成果。在房贷纠纷中，根据以上法律情况的分析，使用诉讼清收方式的成本是越来越大，所以需要另辟蹊径，创新出切实可行的诉讼与非诉讼相结合的清收方式。本人认为可采用“多对象、多方面、多手段”的清收模式，所谓“多对象、多方面、多手段”的模式是指：
其一“多对象”：对象要从单一的对借款人催收，转向对借款人、借款人配偶、担保人、担保人配偶等多对象主张各种权益，扩大清收对象的来源。
其二“多方面”：多方面沟通、多方面查找个人财产线索。人是社会的人，必然存在着一定的社会关系，在催讨过程中，可以对其单位、父母、邻里在合法的范围内施加一定影响，迫使其鉴于“社会压力”而履行自己的义务。要拓展个人财产查找力度，运用合法手段对个人及配偶存款情况、房产情况、工资情况、个人独资企业，股票、股权等有形或无形财产，甚至于对应收账款的查找。
其三“多手段”：要从仅仅依赖诉讼手段，拓展到诉讼与非诉讼手段结合。可以以支付令手段、诉讼保全等手段向个人主张权利。就个贷案件的诉讼而言，经过诉讼，银行和借款人都要遭受一定的损失，对银行来说，虽然最终可能收回贷款，但是在这漫长的过程中，银行要代为垫付各种相关的费用，甚至是不正常的费用，就好比给别人提供了一笔无息贷款，浪费大量的人力、物力，有时甚至得不偿失；对客户来说，经过诉讼，他最终不仅要偿还原来的欠款，而且还要额外的负担起一笔不小的诉讼费用，蒙受重大损失。所以通过诉讼方式解决纠纷，不论是对银行还是对客户，都不是最理想的。共同的损失也是双方共同的利益所在，这就为双方的协调提供了条件，根据现代“双赢”理念倡导，双方与其为争取“单赢”而导致两败俱伤，还不如相互妥协而实现“双赢”。
4．创新多元化处置抵押房产的方法。一般而言，住房贷款业务的风险，很大程度上就是处置抵押房产的风险，处置抵押房产风险的大小决定了住房贷款业务风险的大小，能够化解处置抵押物的风险，就能够化解得了房贷业务的风险。
由于法律规定必须保留被执行人的生活必需品，而住宅在某种程度上便是人们的生活必需品。如何把握这一执行尺度，便成了贷款保证的关键。实践中，法院通常以抵押物即住宅是被执行人生活必需品为由裁定中止执行直至终结执行，这就使银行本来很安全的贷款成为不良贷款，严重危害了银行的合法利益。另外，由于这种情况的执行很复杂，存在一定难度，而且又没有相关的规定对“生活必需品”加以详细具体的说明，使法院有充分理由不予以受理银行的执行申请。于是当抵押物为住宅时，往往是胜诉后无法执行，最终出现诉讼中胜诉的银行在实际中却败诉的怪现象。即便是抵押物执行成功，但必须经历一个繁琐的拍卖过程，这会演变为一个旷日持久的讼累。从银行利益最优化的角度考虑，如果处置抵押物非要经历拍卖程序，则这个过程与其交由法院来主导，不如由自身来主导。银行应该完全有能力、也有条件为抵押房产的处置提供一个交易平台，比如利用自身的信用、信息及信贷优势，为房产交易提供一个供求调剂平台。在购房者确实因不可抗力而违约的情况下，根据合同法的精神，银行就有责任、也有义务帮助其减少损失，防止损失扩大化。这时如果双方可以达成合意，则银行就可以利用这个平台为其出售不是生活所必需的房产，并为其购入生活所必需的房产，最终以其间的价差实现自己的债权。这样，不但可以保留被执行人的生活必需品，而且银行的贷款也可以得到清偿。
如果这种处置抵押物的设想在现实中可以有效，则不仅可以帮助银行减少实现抵押权的风险和成本，也可以帮助购房者免遭损失扩大化之苦，从而减少了双方的讼累，维护社会的和谐和稳定。
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