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摘要：随着中国经济长期持续的中高速的发展，人民收入的不断提高，人民生活水平的不断改善，国民对于居住条件的要求越来越高，传统的多层、高层住宅已难以满足人们对于理想居所的需求，别墅类建筑作为一种高级的居住形式正好契合人们追求更高生活质量的愿望。作为建筑业与房地产业中一项特殊类别，别墅类建筑将在国民经济中占有越来越重要的作用和地位。
关键词：别墅；国民经济；地位；规划；人居环境
1.别墅在中国的需求基础
1.1别墅的定义
别墅一词，有另外的居所的意思，本指相对于本来居所之外另建的用来娱乐修养的居所，其第二居所的性质更重，自古中外皆有。无论是中国的离宫别苑、园林府邸还是西方的贵族府邸、乡村别墅，以今日的眼光来看，都算是别墅。在很长一段时间内，别墅都是少数特权阶级或大富之人的专有，直到工业革命以后，西方国家才率先产生了真正意义上的近现代别墅建筑，此时别墅开始变得大众化，被更多的人享用。
1.2别墅产生的原因
根据著名心理学家马斯洛（Masiow）提出的人类心理需求层次理论，人的各种心理需求由于重要程度和发展顺序的不同，按照从低到高的顺序分为人的生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我实现的需求。在对居所的各项需求当中，别墅这一目前最高级的居所是在满足了其他各项需求的基础上最能满足人们对于自我实现需求的住宅类别。
1.3别墅建筑在中国发展的基础
改革开放以来经过近40年的快速发展，中国人口科学文化素质显著提高，国民经济水平不断提高，中高收入人口已有相当数量。国家统计局发布的《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015全年国内生产总值67.67万亿元，人均GDP5.2万元，全年全国居民人均可支配收入21966元，其中城镇居民人均可支配收入31195元，农村居民人均可支配收入11422元。
根据西方发达国家的经验来看，当一个国家的人均GDP达到1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变。之后随着人均收入的提高，居民用于吃、穿的费用占总消费支出的比例明显下降，用于住、行和文化娱乐等的消费支出比例总体显著上升，住宅消费进入关键时期。如今，我国人均GDP已经达到8000美元，住宅消费已由关键时期转向优化升级时期，这也可由社科院发布的2016年《社会蓝皮书》看出。
由以上数据可以看出中国目前90%以上家庭均有自住用房，接近1/5的家庭拥有两套以上住房，基于生理、安全需求的住房需求已不再是居民购买住宅的第一因素，更高层次的需求将成为此阶段住房需求的主要因素。体现在实际的国民经济生活中就是我国三、四线城市房地产大量滞销，去库存压力巨大，且近期看不到此问题有能解决的趋势。除了一线城市及某些热点城市因居民的工作、生活而刚需巨大，其他二线城市的住宅消费也已经放缓。
2.别墅的建筑形态、特点及需求分析
2.1独立别墅
即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是目前别墅建筑的终极形式。这种别墅属于“高情感别墅”，最能体现建筑师的设计思想，世界上的著名现代式别墅建筑也都属于此种形式。此种形式的别墅造价高，占地面积大，社会上只有极少数人群能消费得起此类型的别墅，即使在西方发达国家也不可能得到普及。
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2.2双拼别墅
双拼别墅是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品。双拼别墅在中国是为规避政策的产物，由于目前国家明令禁止开发独栋别墅，开发商采用双拼、联排等方式开发，以规避政策。部分双拼别墅可以交房后打通变成独栋别墅。双拼别墅基本是三面采光，通风较好。相比于独栋别墅，它降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。但由于其需要两户人家共用的建筑资源较多，购买者会对邻里关系方面有较多顾虑。而且双拼别墅其降低社区密度作用有限，平均占地面积也较大，价位也较高，容易陷入较富裕阶层买不起而顶级富裕人群又不愿买的境地。而且近年来国家限制别墅类用地的政策越来越严格，此类别墅也将面临越来越严厉的用地审批限制。
2.3叠拼别墅
叠拼别墅从字面上看，就是“叠加在一起的别墅”的意思。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。叠拼别墅与联排别墅最大的区别在于建筑的竖向分布上是两户以上，做不到联排别墅的独门独户、有天有地，但其户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。与联排别墅相比其优势不减，甚至更为灵动而宜人。同时，由于其价格比联排别墅要低廉些，更容易为广大中产阶层所接受。与联排别墅一样，这种别墅也有望作为另一种未来中国城市的主要的住宅形态。
3.别墅项目的规划、设计与后期服务
3.1别墅项目的政府规划
随着世界各地的城市化进程不断向前发展，城市人口的不断增加，城市作为一种人居环境，已成为世界关注的焦点。改革开放以来，我国城市化进程不断加快，城市化水平稳步提高。但中国城市化的质量还不高具体表现在，城市多数以原来的城市中心区为中心进行环形扩张，2亿多农民工还没有真正融入城市，同时一些城市布局混乱，不顾资源环境承载能力盲目扩张。贫穷、社会分化、污染、交通堵塞、城市缺水、暴雨内涝等城市问题有愈演愈烈之势。所以，政府部门在规划别墅项目时应该本着创造可持续发展的宜人的居住环境这一原则，同时统筹不断变化的供给、需求等市场条件，做到人、自然、社会的协调发展。
3.2别墅项目的前期策划
在进行一个别墅项目的开发前，开发商进行详细的前期策划，避免投资开发的盲目性。开发商要了解当时当地的政策背景，从市场需求、消费者购买力、当地别墅供应量及价格等方面做好市场调查，从而进一步用科学的方法预测未来市场的需求量和发展趋势，最后进行项目的可行性分析。在确定了一个别墅项目的开发后，还要进行市场和产品定位分析，不同的别墅类型对应不同的成本、价位和消费人群，开发商要根据可行性报告和产品定位分析来确定开发哪种别墅类型，或混合性开发时各种别墅类型所占的比例。
3.3别墅项目的规划设计
规划设计的优劣和产品的质量将直接影响别墅的销售，进而决定开发商是否能及时收回投资并赚取利润。别墅项目的选址要符合距离市区适当且有优美的环境和优质的交通条件这两方面的要求，若是选址过于偏僻，基础设施不到位，会给居住者的生活带来不便，也影响销售。
3.4别墅项目的售后服务
在别墅的生产、销售之后，就面临别墅区的后期管理问题，即别墅区的物业管理。别墅区的物业管理与一般居住社区的相比，其基本内容别无二致，主要是三个方面的管理，及清洁管理、保安管理和社区的公共设备和住户的私有设备的管理。作为别墅产业开发过程的延续，维护开发商企业品牌口碑的重要保证，对别墅社区的物业管理的品质要求要远高于一般社区。
参考文献
[1]马洛斯著，徐金声等译，《人类动机的理论》，中国人民大学出版社，2007
[2]中华人民共和国国家统计局，《2015年国民经济和社会发展统计公报》，中华人民共和国国家统计局官网，2016年2月29日
[3]李培林，陈光金，张翼主编，《社会蓝皮书：2016年中国社会形势分析与预测》，社会科学文献出版社，2015年12月
论文作者:刘毅
论文发表刊物:《建筑科技》2017年9期
论文发表时间:2017/10/26
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