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“公司的仓库基本上都是租的，我们也想自建仓库，但是现在面临的不仅是地价高的问题，而是根本就无地可拿。”近日，在与记者谈到物流用地难题之时，万家物流股份有限公司董事长范立军很是无奈。
目前，征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力，并且不仅仅是物流园区，整个物流行业的仓储用地都遇到了困难。中国物流与采购联合会（以下简称“中物联”）今年对全国物流园区的第三次调查结果显示，全国物流园区中有52%面临征地困难。中物联在调查报告中指出，土地问题是制约我国物流园区发展的瓶颈问题，土地政策是园区最希望得到的扶持政策，而这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。中国仓储协会发布的《2012年仓储业报告》中亦指出，用地难已经成为阻碍仓储企业发展的重要因素。
拿地阻力重重
早在2009年《物流业调整和振兴规划》中就提到了物流业的用地问题，规划指出要在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，统筹规划建设一批物流园区。同时，要解决物流园区的土地、税收等问题。
之后的物流“国九条”，则对物流用地的优惠政策进行了详细描述。仓储设施、配送中心、转运中心以及物流园区等物流基础设施占地面积大、资金投入多、投资回收期长，要在加强和改善管理、切实节约土地的基础上，加大土地政策支持力度。对各地区物流业发展规划确定的重点物流项目用地，应在土地利用总体规划修编时纳入规划统筹安排，涉及农用地转用的，可在土地利用年度计划中优先安排。对政府供应的物流用地，应纳入年度建设用地供应计划，依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让。积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务。在今年国务院出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，又对“国九条”中对于物流用地的扶持政策进行了进一步强调。
但是，在实际运作过程中，物流用地问题并没有得到各地政府的足够重视。中国物资储运协会会长姜超峰在接受记者采访时表示，相对于工业地产和商业地产，物流用地单位土地收益比较低，各地方政府在进行土地规划时，仍会控制物流用地规模。短期来看，工业和商业更能带动当地经济的发展，而物流业则是一个长期的收益过程。此外，开发仓储设施能够直接带来的业务量和就业机会增加极其有限。
同时，相对于住宅和商业用地，由于仓储用地所获取的价值远远低于住宅和商业用地，所以在规划新开发区时，地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。据记者了解，目前商业用地价格大约是物流用地价格的三倍，一线城市的差距可能更大。
深圳赤湾石油基地股份有限公司总部经营部经理孔鹏在接受记者采访时表示，各地重视商业地产轻视物流地产的政策已经影响了公司的拿地进程，“经济发达的区域拿地更难”。孔鹏介绍，在广州、深圳等大型城市，基本上已经没有新规划的物流用地，而物流地产企业主要是高价收购一些老企业的仓库进行改造。
孙强（化名）是一位县级物流园区的管理人员，他在接受记者采访时说，物流在当地属于刚刚兴起的行业，相对工业园区更加弱势。“政府每年划拨土地的数量是有限的，而这有限的土地要优先廉租房、公共交通建设等。而且地方政府发展工业和商业的愿望十分强烈，物流仅仅是放在配套设施的位置，拿地自是十分困难。”
嘉恒四海物流投资有限公司总经理孔庆广则认为，由于地价的整体上涨，现在物流用地价格也水涨船高。今年1月1日实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，明确了仓储物流用地概念。而在各地实际操作过程中，物流用地一般参照工业用地价格。孔庆广介绍说，北京、上海等城市的物流用地价格最高达到每亩100万元以上，二三线城市也达到了20～30万元每亩。
范立军告诉记者，他们公司现有的5万多平方米仓库几乎全部是租用的。“我们也想自建仓库，无奈物流用地规划太少，价格也太高。”他介绍说，公司主要在各地租用大型工业企业和码头的仓库。“实际上，物流业的发展跟不上，工业、商业的发展也会受到诸多限制，而一些地方政府还没有意识到这一点。”
用地成本居高不下
姜超峰对记者表示，仓储型企业在面临拿地难的同时，也面临着土地使用费用的高涨，这主要体现为土地使用税。为降低物流企业的成本，国家也实施了优惠政策。财政部和国家税务总局在今年初公布的《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》中规定，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房、油罐（池）、货场、堆场、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。
“目前土地使用税已经占到了我们公司营业收入的2%左右，成为物流园区最重要的负担之一。”孔鹏说，虽然仓储用地使用税可以减半，但是物流企业的负担仍较重，因为物流行业的利润无法与工业企业的利润相提并论。据记者了解，今年1～7月，除去港口企业外，我国物流企业的平均利润率仅为3.6%，而工业企业的利润率在7%左右。同期，我国的物流总费用为4.8万亿，规模以上工业企业的营业收入为45.9亿。从企业的盈利能力上而言，对于物流企业来说，即使土地使用税减半也比较高。
“我们公司在很多省份有园区开发业务，有的地方土地使用税已经调整到了每平方米9元。”孔鹏说。据中国仓储协会统计显示，新法规实施以来，土地税额普遍增加了2倍以上，最多的增加了10倍左右，这对占地面积较大、主要靠劳务性收入生存的仓储企业来说，确实是不堪重负。根据1998年《颁布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税实行定额税率，每平方米年税额大城市为0.5元至10元，中等城市为0.4元至8元，小城市为0.3元至6元，县城、建制镇、工矿区为0.2元至4元。而在2006年该条例修改以后，大城市为1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。“尤其是房产税，现在有一个变更，原来只用交地上的部分，但是现在有的地方政府把土地要作为房产税的征收源，很明显存在着土地重复纳税的现象。”
据孔鹏介绍，在使用土地进行物流园区开发时，也会存在一定的风险。在长三角、珠三角等地区，地价虽然比较高，但是配套设施比较健全，建设周期比较短。相对来说，越落后的地方，土地的价格可能会越低，但是相应的基础设施不配套，当地政府的服务跟不上，项目的投入期会比较长，这样风险会比较大。“还有一些地方政府在规划方面的要求，由于物流园区往往在主干道上或者临街，政府要求外观建设的漂亮一些，这些都会无形中增加成本。”
孔庆广则告诉记者，在实际过程中还会遇到配套用地问题。物流园区往往是建在比较偏远的地方，各个商家配合销售的需要，要建设配套基础设施。目前，物流用地参照工业用地管理，根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业用地目前要在7%以内做配套，作为办公楼、员工宿舍等用途。物流园区尤其是以商贸为主的物流园区，是一个供销企业聚集的地方，一般需要20%～30%的地块开发办公设施。一般来说，商业用地的价格是物流用地价格的三倍。“这样物流地产开发的成本就更高了。”
范立军表示，随着仓库拿地价格的上涨等因素，仓库的租金也在上涨，各地普遍相比去年上涨了20%左右。这也与中国仓储协会的报告相符。“我们在上海大规模租用仓库每平方米在0.7元以上，而我们租给客户的价格平均在0.8～0.9元之间。”范立军说。
提高土地利用率
孙强说，物流业的顺畅与否，关乎着国民经济的健康发展，一些地方政府还没有真正重视起物流业，尤其是在一些县级城市，物流业刚刚起步，受到的制约还很多。事实上，物流业应该被视为地方政府招商引资的重要筹码和盘活当地经济发展的重要基础。“虽然近两年各大城市都在兴建物流园，但是县一级的城市中物流基础设施不健全，发展观念比较落后。政府应该重视物流用地政策。”
孔鹏认为，全国应该出台统一的物流用地政策，根据经济发展规划编制物流用地规划，并给予相应的优惠措施。对于一些新进入者不一定是真正的物流开发商，而是看中了地产升值的趋势，国家对此应有效甄别，而不能“一刀切”的限制。同时他建议，我国应该逐渐培育大的物流园区和物流地产开发商，在与外资地产开发商竞争中拥有一定的话语权。
在现有条件下，提高土地的利用率成为最关键的因素。姜超峰认为，提高土地利用率主要有两个方面，一是提高仓库的建设水平，建设高端立体化仓库；二是提高仓库的使用效率，加强管理，利用现代物流的模式来经营仓库。
当前，我国通用仓库总量已经达到了6.8亿平方米，而高端仓库的比例不足5%。只有不断提高仓库的建造水平，才能提高其存储和周转能力。而国际上已经涌现出来大量的高端物流地产开发商，如普洛斯、世邦魏理仕、安博等。以普洛斯为例，其开发的现代物流基础设施有充足的层高，便利的装卸货平台，以及完备的园区安全管理等各种高附加值的特性，可容纳多个租户的灵活使用，也可为客户的扩租需求预留空间。一位普洛斯华北区经理在接受记者采访时表示，“普洛斯会根据客户的要求，在开发仓库时进行相应的设计。”
冷库设计专家、北京启达乔泰咨询有限公司副总经理霍青梅说，目前冷库的设计还有很大一部分仅仅是满足企业仓储的需求，而未被看作是现代物流的节点。事实上，冷库前期设计要根据其功能定位和存储产品进行规划。以果蔬冷库为例，其属于季节性调节储备库，应该建立大存储区域、小理货区，以最大限度的利用冷库空间。在冷库建设前期进行科学规划，可以方便提供不同的温度服务，以便在闲置期可为其他企业提供第三方服务。
而在仓储设施的使用上暴露的问题更多。目前，许多仓储企业仍然只能提供仓库出租、或进出库管理及装卸等基本服务，只能为货主保管商品、不能控制商品库存；多数仓库内的流通加工不能形成规模，服务不到位；商品配送的方式单一、规模较小、不能产生经济效益。对此，中物联在对全国物流园区调查后形成的报告中建议，物流园区的发展应该突出其供应链节点的属性和物流运行的特色，以“资源整合、一站式服务”为指导思想，创新建设信息公共服务平台，鼓励诚信交易系统的创新建立和社会化服务，充分利用信息化平台互联互通和资源信息整合作用，提高园区整体物流运作效率。