我国商业银行在房地产热潮中的两难选择，本文主要内容关键词为：商业银行论文,热潮论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国部分城市房地产业的持续升温，央行已出台多项政策进行调控，但商业银行的资金推动并未减弱，使得部分城市的房地产价格仍屡创新高。我们认为：作为一种资产商品，房地产热潮形成的重要原因之一是银行资金的持续推动，商业银行在房地产业的繁荣中受益匪浅；但是，在房地产热潮与银行迅速放贷交替膨胀的过程中，银行风险亦在不断集聚。目前，商业银行正面临着相当困难的抉择：是继续注资、追求短期内不良资产率的下降，而让风险不断集聚？还是合理调控、适当降温，让过度放贷的势头嘎然而止？本文将探析商业银行在房地产热潮中所面临的两难选择，并提出相应的化解对策。
一、银行信贷巨资是引发我国部分城市出现房地产热潮的重要原因
实事求是地看，造成我国部分城市房地产价格不断上涨的原因很多。其中合理的因素包括：我国经济总量高速增长所带来的联动效应、居民购买力的不断提升以及城市化浪潮等，它们促使人们对房地产需求不断扩大，从而引起房地产价格迅速上涨；但垄断的土地资源、居民缺乏投资渠道、地方政府保护等一些非合理因素，也在一定程度上扰乱了部分城市房地产业的正常发展，导致房地产过热。然而，这些因素并非决定性的，它们只是在一定程度上促进了部分城市房地产热潮的形成，银行信贷资金的大力推动才是近年来中国部分城市出现房地产热潮的重要因素。
1.银行信贷资金是启动和支撑房地产热潮的充分必要条件
房地产是资产商品，必须有大量资金作为启动和支撑，而在我国，银行就是这笔资金惟一的最终提供者。
首先，从房地产供给方来讲，房地产业具有开发周期长、投资规模大的特点，因此进入繁荣期之前需要大量资金作为启动资金，这笔资金的主要来源就是银行贷款。近年来，房地产的高回报使许多银行愿意将资金借给开发商，加之我国对房地产开发贷款自有资金比例要求较低，因而许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，致使过度开发、各种投机行为愈演愈烈。1999年～2003年，中国房地产开发企业历年投资资金从4795.9亿元上升至13196.9亿元，其中国内贷款从1111.6亿元上升至3138.3亿元，以年平均30%的速度递增（注：数据引自《2004年中国统计年鉴》。）。在某些城市，这一数字更是惊人：自2001年起，杭州市每年投入房地产的国内贷款以平均40%以上的速度递增，从2000年的64.95亿元，上升至2003年的187.1亿元（注：根据中国资讯行提供的相应数据计算而得。）。直观地看，银行信贷占房地产开发资金的比例似乎并不高（见表1），1998～2003年平均值仅为23.1%。但是，其中并未包括房地产开发商和中介商假借各种名义的“迂回贷款”。在国家政策的限定下，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款等方式来融通资金。因此，如果将房地产开发企业自筹资金（主要包括居民购房的消费贷款）和流动性资金考虑在内，那么每年上万亿元的房地产开发投资中，约有40～50%的资金间接或直接地来自银行信贷。
表1 1998～2003年中国房地产开发企业资金来源小计 单位：亿元
资料来源：2004年中国统计年鉴。
其次，从房地产需求方角度来看，房地产过热必然伴随大量投机者。房价的不断攀升吸引了大量“外行人”加入炒房族，其中大多数人仅靠自有资金很难一次购买多套房屋，这时，银行的个人房贷就成了给房地产热潮输入资金的另一个入口（图1）。1997年中国个人贷款住房抵押余额仅为131亿元，2003年底则达到11780亿元。无独有偶，在许多城市中，个人住房按揭贷款的发放量恰与该地区房地产市场扩张、房价飞涨相吻合。以杭州为例，1998年以前，商品房销售面积虽总体呈上升态势，但上升幅度较小，且有波动性，而1998年后，杭州商品房销售面积则以年均20%的比例持续增长。这与杭州商业银行在1998年开始大量发放个人住房按揭贷款（注：根据杭州统计年鉴提供数据而得。）恰好吻合。由此可见，个人住房贷款政策的实施对催化房地产热潮的作用不可小觑。
图1 1997～2003年个人住房抵押贷款余额
单位：亿元
资料来源：中国人民银行调查统计司。
最后，银行信贷资金的作用不仅表现在房地产繁荣的启动阶段，当房地产市场进入繁荣期，银行资金的不断输入也保证了房地产市场不良循环的继续。从房地产开发到位资金来看，2003年国内贷款为3138.3亿元，较2002年增长41.3%。从购房方来看，近年来银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%～97%，十多倍、甚至几十倍地增长。截至2003年末，杭州个人消费贷款余额为473.48亿元，是2002年的154.68%。银行资金对房地产需求方和供给方都给予了巨大支持。很难想象，如果没有商业银行的“鼎力协助”，中国部分城市的房地产市场怎么可能升温这么久。
2.从历史上看，日本、中国香港及东南亚房地产泡沫经济的形成也由银行巨额贷款促成
国外及我国香港地区的经验表明，银行在房地产热潮泡沫的形成中起着至关重要的作用。
以日本为例，20世纪80年代中期，为抵销日元升值压力，日本银行降低贴现率，普通存款利率从1984年1月的1.5%下降至1986年3月的0.5%。但流向社会的巨资没有如期进入制造业投资与普通消费，相反，大部分流入了股市、特别是房市。日本股市与房地产市场泡沫迅速生成，并不断膨胀。房地产贷款数量的过快增长使其占贷款总量的比重由1985年的18%提高到1989年3月的35.5%，房贷总额达到150万亿日元。而1990年中开始，日本泡沫经济在政府及央行的鲁莽干预下开始破灭，日房指数从1990年的334点跌到2002年的80点；大批炒房资金深陷巨亏之中，导致银行出现大量呆账、坏账等一系列严重后果，至今日本金融界谈之色变。
图2 1993～2003年杭州商品房销售面积
单位：万平方米
资料来源：历年浙江统计年鉴。
图3 近年个人住房抵押贷款余额与商业银行不良资产比例的关系
资料来源：经互联网查得，按照五级贷款分类口径。
香港也是如此。20世纪90年代中期，马来西亚房地产泡沫的形成也与银行有着密切关系。在亚洲金融风暴爆发前，马来西亚的银行贷款利率从1992年的9.31%下降至1995年的7.63%（注：Statistics Year Book for Asia and Pacific,1998.），而这使得整个社会投资不断扩大，大量贷款进入高回报的房地产业。
日本、中国香港及东南亚都不存在土地资源国有化、缺乏投资渠道的问题，但仍然出现了严重的房地产泡沫。究其原因，与当时各国和地区放松金融管制、过度放贷，从而导致社会资金迅速膨胀有关。可见，银行资金推动房地产经济是一把“双刃剑”，成也萧何，败也萧何，必须慎之又慎，保持相对理性。
二、房地产市场升温在短期内使银行不良资产率迅速降低
那么，银行为何将巨资投入房地产市场？动因很清楚：在政府、央行及外界压力下，扩大信贷规模、做大分母，最终降低不良资产比率是商业银行的最终目的。
随着我国金融市场的逐步放开，中国务大商业银行都面临着加入WTO后外资银行的严峻挑战。由于中国固有体制的缺陷，商业银行不良资产比例一直比较高，四大国有商业银行1999年的不良资产比例在35%以上，2000年虽经过努力降到27%左右，但与当时世界前20名银行3.3%的不良资产比例相比，还相差甚远。每年下降2～3个百分点，将不良资产率在4年内降到15%以下成了国有商业银行的艰巨任务。要收回如此庞大的、主要贷给国有企业的不良贷款谈何容易，而在诸多不良资产处置方法中，最快、最便捷的方式便是将该比率的分母——贷款“蛋糕”做大。在各行各业面临通货紧缩，银行惜贷、惧贷的情况下，房地产按揭贷款由于政府呵护、有30%的首付款及房地产抵押，就成了当时似乎最安全的优质贷款。于是，银行开始了一轮又一轮的放贷狂潮。截至2004年11月17日，中国工商银行个人住房贷款余额在全国银行业中率先突破4000亿元，达到4027.11亿元；中国人民银行上海分行的最新数据显示，截至2004年10月末，中资银行人民币贷款增长集中体现为中长期贷款的增长，中长期贷款占比进一步提高，而中长期贷款的主要去处就是房地产按揭。
这一方法果然有效，从图3可见，1999年～2003年期间，随着个人住房抵押贷款余额的增加，商业银行的不良资产比例呈大幅下降趋势。2003年末，主要金融机构（注：指四大国有商业银行和13家股份制商业银行。）不良贷款的比率为17.80%，比年初下降5.32%。此外，随着人们对房地产价格不断升高以及无限上涨的心理预期，房地产开发贷款也成了人们心中的银行优质资产。由于它具有长期稳定回收、“风险小”的特点，因而也降低了银行的不良资产率。可以说，银行在房地产不断升温的过程中获得了巨大的短期收益，没有房地产业作为依托，银行很难达到快速减肥效果。甚至银监会也认为：“不良贷款率的降低，是在贷款总量增加较多的情况下实现的，带有稀释的因素。”（注：2003年10月22日中证网《不良资产银行不得不过的坎》。）从某种意义上讲，我国部分城市房地产市场不断升温的最根本原因是商业银行资金的轮番多次主动推进，这与1999年“5.19”行情时股市的情况如出一辙（注：1999年5月19日，为激活受亚洲金融危机影响的中国经济，中国采取11条措施振兴股市，几千亿银行信贷资金合法地进入股市，有关学者认为，这笔“救市”资金起码多达5000亿元。）。
三、房地产市场不断升温，我国商业银行面临巨大潜在风险
诚然，与国外相比，中国目前房地产信贷中的不良贷款比率并不高，仅为1%左右。然而这丝毫不能说明什么，因为中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，大规模的房地产信贷仅仅是4～5年之内的事，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。据有关资料显示，截至2004年10月底，我国商业银行贷款余额中有近3万亿元资金涉及房地产开发与城市居民住房按揭（注：该数据是将个人贷款余额与本年度房地产开发国内贷款两项相加而得。），如果任由该规模不断扩大，房地产一银行的资金链一旦断裂，必将造成巨大的杀伤力，潜在风险很大。
首先，从开发商角度看，2003年中国房地产业的平均负债率高达75.8%（注：引自《2004年中国统计年鉴》。），一旦市场出现波动，企业的资金链就会断裂。更危险的是，部分房地产开发商及中介商搞假按揭，有的发展商以非法手段买来几百上千张农民身份证借几个亿资金搞房地产建设，一旦房地产热潮迅速降温，房地产价格走向疲软与下滑，房地产市场与银行之间形成的金融债务链断裂，立即会将银行拖入更大规模和更大比例的呆坏账深渊，使银行的不良资产雪上加霜。1997年亚洲金融风暴后，东南亚各国房地产泡沫纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升（见表2）。以韩国为例，金融风暴前，其房地产信贷占银行资产的12～25%，不良资产比例1997年为16%，然而1998年金融危机爆发后，这一比例一跃至22.5%。截至2003年4月，中国房地产各类贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%（注：2004年4月9日《国际金融报》：“住房抵押贷款：资产证券化切入点”。），与韩国当时的情况很相似，此时应保持高度警惕。
表2 1997年亚洲各国（地区）银行业与房地产信贷风险（单位 %）
资料来源：Real Estate Bubble and the Asia Crisis.
其次，从住房贷款人的角度看，部分城市家庭负债比率过高、贷款人的低龄化趋势，增加了房地产个人贷款的风险。根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额，可以计算出上海、北京、杭州等城市的家庭债务比例，这些城市居民整体家庭债务比例已经接近或超过100%，有些城市甚至超过美国等发达国家居民的家庭债务比例。此外，贷款人低龄化趋势使消费透支现象浮现，降低了信用保障度。据统计（注：2003年1月27日《房地产时报》：“‘奔三’购房大量涌现”。），2002年底上海楼市的购房者中，“奔三”（指26岁至30岁之间）购房者的比重大幅上升，从8个月前的12%增长到16.5%，原先的消费主力30～35岁之间的人从14%下降到9.3%。年轻人的介入，固然丰富了消费结构，促使了消费梯度的形成，但是，“奔三族”的资金实力一般还未达到购房最佳年龄段，其未来收入预期很不稳定。目前青年一代，他们的购房大多由父母资助首付款，自己收入作按揭贷款，一旦下岗失业、家庭发生重大变化，资金链断裂，极易形成呆坏账。
再次，从银行系统自身的抗风险性来看，也存在较大风险。中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，许多放贷配套政策较为滞后，个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度等的不健全，都可能诱发金融风险。以个人信用制度为例，在国外，银行为防止违约风险，对借款人有严格的资信审查，工资、可支配收入、储蓄额、利息支出占现金收入比率、各类贷款占可支配收入的比率、家庭总债务与总债权的比率等都是银行需要考察的对象。但是，中国由于个人消费信用制度发展滞后，个人、家庭财务状况不透明，致使银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，这样就可能导致一种“表面安全”的假相，一些投资者可以用个人名义在不同银行同时按揭数十套房屋，房地产热潮一旦过去，银行的损失将是巨大的。
最后，宏观经济的变化也可能切断房地产—银行资金链。2003年开始，中国宏观经济逐步走出通货紧缩，同年12月开始，中国实际利率已连续9个月为负，加息压力与日俱增。尤其自2004年6月以后，CPI高达3～5%以上，于是央行在10月份将利率上调2.7厘，但这种上调只是一个试探性的选择。中国经济在未来几年继续持续高速增长，出现较严重的通货膨胀的可能性不是不存在；一旦发生银行按揭贷款利息同幅度上升，而工资的调整往往滞后于银行利率的调整，那时成千上万户贷款购房族立即会陷入无法还贷的困境之中，银行可能会出现更多的新不良资产，酿成社会动荡及不安定因素。据资料显示，2004年1～10月，上海新增贷款的80%流入房地产业，这种将“鸡蛋放在一个篮子”的做法大大增加了银行的非系统性风险。1997～2002年，房地产在通货紧缩中单独上涨，而下一次通胀时很可能是其他产品通胀，房地产业跌入深渊。
事实上，中国部分城市房价的高位运行，已经形成一种房地产业与银行之间相互挟持、一荣俱荣、一损俱损的态势，二者中一旦有一方突然发生反转（例如，银行紧缩银根或由于外因房地产价格突然下跌），另一方也将被拖下水，形成一种恶性循环。而房地产业一旦由繁荣走向萧条，危害极大，甚至可能酿成金融风险和经济危机。历史上已经发生过多次泡沫触发危机的先例。20世纪80年代开始、积累到20世纪90年代初期破裂的日本地产泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，直至今日，日本经济还没有完全走出萧条的阴影。亚洲的其他许多国家和地区也都曾遭受过由房地产泡沫破裂引发的银行资金链断裂、从而拖垮整个国民经济的沉重打击。中国的房地产业涉及银行信贷资金约3万亿，相当于沪深股市流通市值的2倍，房地产泡沫破灭可能将对金融体系甚至整个国民经济造成严重打击。我们应该从这些经验中吸取教训。
四、相关对策
房地产业关系国计民生是传统与现实中最重要支柱产业之一，目前它在中国的地位已是牵一发而动全身，轻易鲁莽地冷却房地产热并非明智之举，我国管理部门必须瞻前顾后、小心翼翼。笔者建议，可以从如下几方面入手：
1.清理整顿，控制银行信贷资金
银行信贷历来是房地产泡沫形成的一个不可或缺因素，也是影响房地产需求的重要因素。因而，合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。具体做法如下：首先，在房地产信贷业务中，应注重市场细分，合理控制各种贷款的比例，如商业楼宇与住宅开发信贷的比例，高、中档及经济适用房开发信贷的比例，开发贷款与个人住房贷款比例等。其次，严格贷款条件，对自有资金不足、以往开发业绩不佳及“四证”不全的房地产开发企业严格限制贷款。再次，应严格控制期房和商业用房抵押贷款比例和条件，保障资质好的企业和个人的贷款，从根本上提高银行的资产质量，抑制过度信贷和金融风险。令人欣慰的是，近期国家已经采取了一些措施来降低人们对房价攀升的预期，部分银行也开始收紧第二、三等套的房贷，并加强了对房贷的审查。这些措施表明，中央实施信贷紧缩政策后，房地产方面开始有所行动。房贷收紧后，放缓了居民购房的需求，并能控制部分过热的房地产市场。
2.推广房地产抵押贷款证券化
目前在宏观调控的压力下，银行已经开始紧缩对房地产开发企业的贷款规模。在不同类型的房贷中，房地产开发投资贷款期限相对较短，因而较易控制；但房地产消费贷款则是长期贷款，金融机构所面临的风险非常大，那么应如何解决这一问题呢？办法之一就是借鉴国外先进经验，实施房地产消费抵押贷款证券化，提高房地产抵押贷款的流动性。西方经济学家认为，只有建立一个完善的住房消费信贷体系，包括房地产抵押贷款二级市场，才能保持整个金融体系、进而整个市场体系的稳定。
3.积极稳步推进部分地区廉价房建设
要控制房地产行业的泡沫，就需要从供需两个方面入手。加强土地管理、控制新开工项目，是从供给方控制。从目前情况来看，如果大量推出廉价房、鲁莽压低房价，必将重蹈香港覆辙；房地产业迅速萧条、大量购房者遭受严重损失、银行呆坏帐迅速增加，甚至影响国民经济。然而，虚假的繁荣不可能永远持续，房地产业长期高位运行必将使风险不断积聚。因此，积极、稳步推进各地的廉价房建设以寻求供需平衡、让部分城市房地产价格缓慢上升，是释放和化解风险的良策。2002年左右，北京的房地产价格曾经历过一段时间的高速增长，但自从推出经济适用房，房价立刻从2002年11月下跌10%，此后每年增长较为平缓；而华东部分城市却因经济房投放量过低而导致房价飞涨，短期内便翻了2～3倍。
此外，作为商业银行，还应探求处置不良资产的新方法，政府也要加大打击房地产泡沫投机的力度，建立良好的法律体系，规范市场。
综上，我国商业银行资金大量投入房地产业，是部分城市房地产过热形成的重要原因之一。房地产业的繁荣既给银行带来了巨大收益，同时也让其面临更大的风险。由于银行与房地产业之间相互依赖、相互牵制、相互挟持等特殊关系，一旦二者之一发生反转，则对金融等相关产业冲击极大，甚至会使中国宏观经济大受损伤。权衡利弊，在处理房地产过热时，有关部门应小心翼翼，慎之又慎，争取平缓着陆。
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