摘要：房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目决策阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为项目管理的主体，是整个建设项目从决策到竣工验收交付使用阶段以及保修阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到工程质量的优劣、工期的长短、利润的多少等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
关键词：房地产；开发；工程管理；难点
1 房地产开发项目工程管理的内容
1.1 工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划，同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。
1.2 相关方面的协调合作。由于房地产开发过程涉及面广，加上房地产的建设工程自身的特点，如主管部门多、配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；最大限度的发挥监理公司的作用；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时处理好开发过程中出现的各种矛盾。
1.3 工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码，房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发建设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。
1.4 工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。
2 房地产工程管理难点
2.1 前期欠缺准备
房地产开发企业，他们更多关注的是开发地段的周边环境、周边配套，考虑的是所开发项目的商业价值，而建筑施工单位，他们往往只负责施工工作，而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。而开发商往往希望尽早动工建设，往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工，这样就造成了施工后，才发现施工缺乏细节的设计依据，边施工边修改，形成产品后，有较多遗憾或者是给未来的业主留下隐患。
2.2 中期漠视施工许可规定
不论是房地产开发商还是工程的施工部门，站在自身利益的角度，都希望工程早点开工，同时，也为了早日完成而不断提高工程的进度，导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞，施工单位更是不顾国家相关规定对于施工标准的限定，擅自提前施工，甚至被政府部门勒令停工或是拆除建筑，因而耽误整个工程的进度。
3 房地产开发中加强工程管理的有效措施
3.1 加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
3.2 加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作
整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3.3 严格控制工期
房地产开发项目工程施工现场管理的基础就是进度管理工作，进度管理的主要工作内容就是对建设项目进行合理的进度控制与管理，合理控制建设项目来确保计划进度与实际施工进度之间的协调性，在保证进度合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。同时，在进度管理时还应关注施工现场所涉及人力、物质以及材料的高效整合与组织。从此角度上来讲，现场作业者应制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而逐渐提升进度管理的整体水平。
3.4 实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程，而由于工程项目实施具有一定阶段性，这也就决定了沟通管理也要分阶段实行，并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点，实行有效的动态管理，比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系，在项目实施后期的管理重点则是约束关系，所以，在沟通管理工作中，我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系，通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解，并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制，实现项目管理过程中各方利益一体化，通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的，进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平，使项目得以顺利实施。另外，加大对总承包合同机制的研究力度，力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性，尽量减少利益差异，保证沟通的一致性，力争高效、高质完成沟通管理工作。
3.5 让物业公司提前介入工程
比较有经验的物业公司专业人员能够给工程和施工提出建设性的意见，提升项目的档次，还能在功能上做到更加人性化。对于其中的居住人员使用更加地合理，对整个的项目运作十分有利，并且开发商应该要充分地考虑小区内物业管理工作所需要的设备或者管理用具等，使物业能够做好服务工作。物业公司有必要对服务的范围进行明确并且定期的公布收入以及支出，严格地按照合同进行办事，处理好与用户之间的关系。
3.6 加强成本管理和风险控制
价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。
4 结束语
总之，随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程管理问题逐渐被企业重视。这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。
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[3]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011（16）
论文作者:王春洋
论文发表刊物:《基层建设》2018年第31期
论文发表时间:2018/12/25
标签：项目论文; 工程论文; 开发项目论文; 进度论文; 阶段论文; 房地产论文; 工程管理论文; 《基层建设》2018年第31期论文;