摘要：随着经济建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，小区物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。小区物业管理难是普遍性问题，本文主要探讨了住宅式小区的物业品质管理并提出了合理化建议，希望能成为提升小区物业管理的参考途径。
关键词：小区；物业管理；品质；建议
一、目前住宅式小区物业管理存在的突问题
现代物业管理对于起初的物业管理有了很大进步，也在法规的管理下逐步成长，日新月异的房地产行业也在不断促进其发展，但根据笔者的调研，小区的物业管理还存在着以下几个方面的问题。
（一）小区物业工作人员的素养问题。小区物业公司员工整体文化素质不高，本科及以上学历的从业者偏少，基层工作人员受教育程度还有待提升，从而导致服务意识淡薄，甚至与业主发生冲突的情况时有发生，这严重影响了物业公司的口碑。
（二）小区物业服务质量问题。物业公司专业的管理人员不多，服务规范性有待调整及严格实施，账目及运作不透明，处理某些突发状况的应急措施不到位，小区物业公司与业主之间缺乏互相信任等。住宅式小区物业管理企业财政问题。大量调研数据显示，比较古老的住宅小区里收取的物业费用较低，同时业主反对上调费用，收缴数额不能达到预期。于此同时又面临着维修频繁的重大压力，维修工人工资不断上涨。由此矛盾导致很多的物业公司入不敷出，面临着越来越大的经营压力。
（三）相关政府机构对小区物业的监管问题。政府相关部门对小区物业的监管力度远远不够，监管体制、监管制度及监管调控能力都存在着很大的漏洞。某些监管人员与小区物业公司往来密切，严重影响相关规定的实施。
（四）物业行业管理问题。行业管理部门缺少对物业服务市场进行培育和认证，以致物业服务市场竞争机制不健全不完善。物业服务市场招投标制度建设力度不都，没有落到实处，物业服务相关招投标市场运作不透明不规范[1]。总之，住宅式小区物业管理表现出良莠不齐的局面。
二、住宅式小区物业管理问题原因分析
通过对小区物业管理中存在的问题进行总结分析，笔者发现小区物业管理之所以出现这些问题，大致可总结有以下几个方面的原因。
第一，物业公司从业门槛低。
根据人社部决定对原劳动保障部《招用技术工种从业人员规定》，取消了物业管理员资格证书，以至于进入这个行业不需要任何知识和技能上的准备，从业人员素养参差不齐，对于所从事的工作认知有极大的偏差。
第二，小区物业管理公司重收费轻服务，管理意识服务意识淡薄。
很多物业公司也在积极探索进行全方位管理升级，提高管理品质。其中包括一系列的小区物业基础管理、公用设施管理、养护维修以及绿化管理，车辆、保安、环卫等等[2]。但小区物业公司缺乏竞争意识，存在很多弱点和管理漏洞，制约着住宅式小区物业管理品质的提升。其中重要的弱点就是物业管理企业内部管理水平低和品牌意识薄弱。追根揭底是由于物业管理的思想观念落后，发展认识不充分，忽略了管理品质对小区物业服务管理的重要性。表现出业主与物业企业的矛盾激化，业主不满意不认同不信任物业企业，物业企业不能真心真诚地为业主服务。因此，意识问题直接诶影响到物业企业未来的发展情况。问题解决就将竞争力提高，经营规模扩大；问题得不到有效解决物业企业即将萎缩不前，甚至陷入困境。
第三，业主消费、责任意识淡薄。
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业主通常只有在自家出现问题的时候才会找到小区物业企业，平时的时候责任意识并不强，对小区物业管理品质持无所谓的态度，造成各种业主大会召开困难重重，有些小区甚至几年都没能开成功过，因此现有的一些业主大会制度也成为了摆设，业主委员会很难切实地发挥出实际作用。即使有个别业主与物业管理产生矛盾也无法及时沟通解决问题，为小区物业管理埋下隐患。即便有业主委员会的住宅式小区，也很少是通过正常程序产生的，不是在业主大会选举产生[3]。被指定的业主委员会委员对物业管理的相关情况不了解，不清楚职责范围，更有委员抱着“多一事不如少一事”的想法，无心参与物业管理之中。缺少业主大会和业主委员会的反馈信息和监督，物业管理品质很难提升。
三、提升物业管理品质的途径
小区物业管理品质问题已经成为全国人民密切关注的民生问题，小区业务管理中存在的各种问题亟待解决，全方位提升物业管理品质刻不容缓，应积极寻求提升物业管理品质的有效途径。为此，笔者有几点建议：
（一）思想上加强意识，认识到提升小区物业管理品质的重要性。
1、充分认识到提升小区物业管理品质不是小区自己的内部事务，作为全国人民关注的重大民生问题，提升物业管理品质才能在建设和谐社会中发挥更加重大的作用[4]。
2、提升小区物业管理品质是需要长期进行的综合事务。充分把握小区物业管理的综合性及实施过程中的复杂性。在这居民聚集的地方，不仅要满足生活上的需求，如整洁的环境、绿化，完善的配套设施；更要满足随着物质生活不断丰富而不断提升的精神文化需要，如对真善美的追求。小区物业管理是对整个小区“社会”的统筹规划，是协助政府部门合力推进和谐社会建设的有效途径。
（二）加强宣传教育，提高业主消费意识和物业公司服务意识
加强小区物业管理的宣传力度，鼓励业主积极主动参加业主大会，行使自己的权利和履行相关义务，积极配合物业管理企业的管理工作。二是每年集中宣传教育解决小区问题，提高全社会物业消费和责任意识意识。三是对物业管理企业员工定期进行培训，使得物业企业内部管理提升档次。综以上途径，可以达到有效逐步提升小区物业管理品质的目的。
（三）加大整治力度，集中解决当前小区物业管理中面临的问题
一是解决小区物业管理的混乱情形，清理违规现象；二是组织力量集中清理业主拖欠业务费问题，并探索建立长效机制有效遏制拖欠款的发生；三是建设标准完善的配套设施，加强对新小区竣工项目的监管，确保业主满意，提升小区物业各产品质量，从而提升物业管理品质[5]。
（四）提升从业人员素养。物业管理最本质的目标是通过对物业的有效管理，为客户提供优质的服务，提升客户满意度。因此，作为物业人员，应当从客户服务意识、管理意识、专业知识水平以及个人素质等方面强化自身的工作能力，提升职业惊声和职业素养，为客户提供更优质的服务。
四、总结
目前小区物业管理水平正逐步提升，迈向新台阶，物业管理市场也将迎来快速发展期。物业企业必须充分认识环境特征，做好小区物业管理的统筹规划，明确企业服务宗旨，开发新的服务项目，满许广大小区居民的物质文化精神各方面需求，以新时期高端的小区物业管理品质迎接未来的新的挑战和机遇。
参考文献
[1]刘昌兵.物业管理亟需管理服质量评估[J].物业管理,2005.
[2]蒋蕾.浅谈物业管理的规范化[J].长沙铁道学院学报(社会科学版),2005.
[3]汪本聪,邹锐.论新时期物业管理的创新[J].经济师,2005.
[4]赵自强,张斌.服务创新与物业管理品牌的培育[J].中国房地产，2004.
[5]陈枫.论物业管理中业主“投票权”的确定与行使[J].物业管理,2005.
作者简介：蒋思维（1980.11-），女，四川省遂宁市人，管理学硕士，讲师，研究方向：经济管理及物业管理。
论文作者:蒋思维
论文发表刊物:《知识-力量》2019年8月22期
论文发表时间:2019/4/22
标签：小区物业论文; 物业管理论文; 小区论文; 品质论文; 业主论文; 物业论文; 物业公司论文; 《知识-力量》2019年8月22期论文;