摘要：目前，房地产业的市场形式日益严峻，竞争也更加激烈，尤其在楼市不稳定的形势下，合理的成本压缩便成为效益提高的关键所在。而房地产项目开发建设复杂且涉及许多领域，其中开发商的成本管理势必会牵涉项目开发全过程的方方面面。为了管理好整个房地产建设的总成本，则应全面落实全项目周期全口径的成本管理工作，而其中最为重要的就是规划设计环节的成本控制。基于此，本文对房地产开发商规划设计阶段的成本管理办法进行了初步探讨。
关键词：规划设计；房地产开发商；成本管理
近年来，我国陆续颁布了一些房地产调控政策，并重点建设了保障性住房。因此，房地产业现已进入了微利发展的时代，其中开发商也逐渐意识到有效管理成本的必要性。根据国内外统计资料显示，工程项目成本控制，在项目决策和规划设计阶段的影响可能性为30％～75％，而如何在项目规划设计阶段控制好成本，值得重点加以研究和探讨。
1 房地产开发商管理规划设计阶段成本的范围与过程
1.1 范围
在房地产规划设计阶段，成本管理范围一般包括以下阶段：概念方案阶段、扩初设计阶段、设计施工图阶段，涉及结构专业、建筑专业、安装专业、精装修、景观园林等。通过成本管理除了要压缩成本外，还应有机结合经济的宏观环境、整个企业的战略目标、经营模式及方向等，并科学地建立一个合理的分析与管控成本的体系。而成本控制属于平衡的综合性控制，最省钱不一定是最好的。然而，最理想的成本管理定会全面考虑各方面的因素，以获得最好的平衡，因而成本控制不只有减法，反而有时加法却是实现最佳成本综合效益的方法。
1.2 过程
在规划开发房地产时，设计除了决定着最终的产品是否能获得市场认可外，还应做好成本管理。所选的建设方案应能在最大化效用的同时，最小化成本，最终提高企业效益。在规划设计阶段的成本管理全过程包括以下环节：规划设计、设计方案、初步设计、设计施工图与变更设计、施工的交底与配合。具体为：选择设计单位、编制设计任务书、掌控设计质量、管理设计合同、设计变更管理等。其中的各流程及细节均能约束与控制成本。效果最为明显的有，一是在设计任务书中，明确各项主要技术经济指标的合理限额，实施限额设计，二是明确变更责任归属问题，产生因原设计错漏碰造成的变更，应当予以追责。
2 房地产开发商管理规划设计阶段成本的办法
2.1 管理设计变更成本
对于建设企业来说，变更开发项目的设计，往往是他们较难处理的一个问题，且设计出现过多的变更，只会增大成本费用。很多设计看似简单，但进行变更后，却产生了一些拆改等无效成本，更有甚者则需以一大笔经济索赔为支撑。所以，在设计初期，若便能予以高度重视，以长远的眼光确保设计的准确性和可实施性，则便能规避和减少变更出现，进而为成本管理与设计部门节省大量的后期变更所需的费用。如发生设计变更，则需要设计院、开发商各相关部门（如设计部、成本部、工程部、营销部等）、乃至全过程造价咨询单位一同，充分论证其必要性，才可进行变更，杜绝轻易变动原设计，并予以追责。
2.2 落实营销部门的责任
在项目设计阶段，也会参考营销部门的意见，营销部门一般会建议，在工程现场要求被满足前提下，最大限度的满足业主意愿。因此，营销部门针对前期规划设计及设计变更问题，应对目前市场现状，展开严格的分析，从工程实际出发，确定变更的必要性及其成本，立足整个工程，将自身的责任落实，配合管理好工程的成本。
2.3 严格审核工程的相关信息
在设计任务书编制中，照搬已有的模板，未勘察现场，便直接下达设计任务书的情况时有发生。上述情况定会导致成本控制质量降低。所以，应认真核实任务书中关于总工程的数据，并严格核查已完成的设计，进而避免设计阶段出现缺失，并在施工蓝图形成前，联合各部门，仔细会审图纸，以便有效管理施工期间变更设计，以防预算追加出现。
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2.4 仔细调查市场
开发商的相关部门、造价中介单位等，均应详细调查房地产市场，再从房地产的供需出发，预测其发展情况，合理利用调查市场的手段，努力获取更为准确的信息，进而最小化不确定性，以避免房地产出现投资风险。这样在进行经营时，便能避免浪费成本，最大化企业效益。
2.5 管理好投资比
目前，房地产开发商的投资范围一般会涉及各种收入层次的产品，比如，住宅、娱乐场所、写字楼、商场等。所以，应结合各业态的优势，规避项目投资的弱点，进而减小将来收益的不稳定程度。对于多样化的房地产投资来说，各业态投资比的合理控制十分关键，从而才能将开发风险降低，以最大化开发商的效益。
2.6 响应政策
按现场所在地的政策变动，房地产开发商要有效管理投资方向：房地产开发商应全面了解当地的法规、法律、财政及税收政策等，以便国家在宏观上调控房地产市场；在重点关注房地产新问题与新状况的同时，保证获取信息渠道的畅通性，进而努力在调控政策时，展开合理的调整，以顺应政策的更改，进而降低因政策变动而给投资带来的风险。
2.7 把握市场的周期性及最理想的开发时期
针对土地成本，一般按总项目支出的20～30%，来确定土地的价格及位置，同时全面考虑升值空间和开发风险。而土地成本会涉及土地征用费、拆迁补偿安置费、土地出让金等。在对土地市场周期变化进行了解后，才可以在完成开发后，掌握房地产领域，经济的周期波峰，进而促使投资具有高地产售价、容易变现、小风险的优势。当房地产出现经济波谷、用地开发成本低时，则应将投资合理规划，从市场周期规律出发，确定最理想的开发时期。
2.8 做好风险控制
在规划开发房地产的过程中，都有可能会引发很多风险。所以，在施工建设前期，投资者应在决策设计阶段，管控好成本风险，认真分析用地的四周环境、自然地貌、四季气候等。在规划开发项目前期，应采取调研等措施，合理确定造价标准。
2.9 管理房地产配套设施
房地产开发商在投资决策阶段，应以配套设施的管理为房地产的成本管理的重点之一，尽可能将配套设备减少。与此同时，在选择配套设施的过程中，应尽量选择配置精简的设施，减少跨期成本分摊的同时，也可以减小以后的运维成本。
2.10 前期做好税费筹划
在房地产开发中，税费约占销售收入的8～10%。房地产开发商为了管控好这部分成本，应进行售价和土增税的联动测算，以合理降低土增税等税费。
3 结 语
总之，对于房地产规划设计阶段的成本管理，以其突出的效果现已引起了开发商的广泛关注。通过管理好设计阶段成本，可以有效提高房地产整体的成本管控效率效力。但是，房地产开发属于一种系统化的综合性工程，会涉及质量、工期、成本等，所以，在管理规划设计阶段成本的过程中，开发商不仅要将思路开拓、积极实行文中探讨出的新办法，而且还要纵观全局，综合考虑质量、工期、成本等，进而最优化成本管理工作，将自己的核心竞争力切实提高。
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[5]梁庆恩.房地产开发各阶段成本控制研究[D].重庆大学，2004.
论文作者:韩洁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/11
标签：成本论文; 阶段论文; 规划设计论文; 房地产论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 房地产开发商论文; 《基层建设》2019年第2期论文;