浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
刘小坤
(东营市房产交易中心,山东 东营 257091)
[摘 要] 近年来,随着我国房地产经济的不断发展与进步,推动着住房制度的不断改革,目前,我国房地产规模已经在世界上占有重要的位置。随着我国房地产泡沫现象日益明显,房地产泡沫成为人们关注的焦点问题。目前,我国二、三线城市地区的房价大幅度的上涨,已经超出了普通人们的购买能力。很多人对中国住房价格是否存在泡沫问题进行了讨论和研究,房地产不断推动着我国经济加速增长,但是导致房地产行业过热,产生了房地产泡沫效应。文章针对房地产泡沫产生的原因,以及对我国目前房地产进行分析,提出了针对于目前存在的房地产泡沫问题,提出了有效策略研究。用各种不同的测度方式分析我国房地产市场泡沫现象,希望可以给相关人员提供有价值的建议,仅供参考。
[关键词] 中国房地产市场；分层测度；时变溢出效应；房地产泡沫
随着我国住房制度改革以来,我国房地产市场价格经历了几十年的大幅度增长与下降,很多人认为,近年来,中国房地产出现了泡沫现象。随着中国经济的不断发展造成很多的土地价格上涨,让很多投资者不断涌入房地产市场,导致中国房地产泡沫现象越来越严重,根据专家研究,泡沫一旦破裂,将会给我国经济造成巨大的损失以及严重的打击。
1 房地产泡沫的概念以及危害
1.1 概念
房地产泡沫指的是房地产价格在一定的时间内不断地上涨,价格的上涨趋势让人们觉得价格还会持续上涨的趋势,从而引发了很多购房者进行房屋购买,随着价格不断地涨价以及抓住机会的购房者,使房地产的价格已经远远超出了原先的实际价格,造成了房地产泡沫现象,泡沫不断的膨胀会导致房地产市场发展不均衡或者有很多的住房出现没人住得起的现象。
1.2 危害
房地产是个发展产业链,它的发展关系着建筑材料行业、运输行业、煤电行业等的发展。因为房地产泡沫产生的影响不仅仅是针对于房地产市场行业,还会影响到其他的产业,如果国内的房地产市场发生了翻天覆地的变化,会对整个国家的经济造成影响。
2 产生房地产泡沫的特征以及主要原因
2.1 房地产市场产生泡沫的特征
①房地产出现炒房现象；②开发商大力开盘建设房屋；③投资者购房囤房现象;④市场需求量低。
2.2 我国土地空置现象严重
我国的土地空置现象十分的严重,一般通过低价将土地买入,将土地转手高价卖出,或者将土地使用权进行高价出租,在经济不景气的情况下大量购买闲置的土地而不进行开发和建设,待经济繁荣的时候,进行土地开发建设房屋,然后以高价售卖房屋。这种新式的集中购买土地、建设房屋、售卖房屋,导致土地空置现象严重,房地产房子大量空置。
其次房地产泡沫是一种价格上涨运作现象,房地产价格在2016—2019年进行大幅度的上涨,从平均每平方米4000元直接上升到每平方米10000元。目前,我国也提出来房地产首付调控政策,将住房首付比例提高到了总价的50%,也上调了贷款利率。虽然如此,我国的房地产价格依然处于上升趋势,房地产市场有价格但是没有市场售卖,导致房地产销量严重呈下降趋势。2019年以来,我国的房地产价格仍然处于上升的趋势，因此应该采取有效的策略来控制房地产日益剧增的泡沫现象。
造成房地产泡沫的一个最重要的原因就是过多的金融机构给房地产提供了大力的支持,为了防止出现过多的放贷现象,应该从以下两个方面进行房地产监管工作,首先,对于贷款人自身的信用进行监管和检查,对于贷款人信用不合格者,禁止进行贷款,金融公司不能为了自身利益而随意放贷。其次,金融公司应该对贷款人的资金使用进行有效的监督,对资金的去向进行严格的监督,保障资金能够正常合理的使用,在发现资金出现安全风险时,应该立即采取措施,第一时间解决风险问题。
数据显示，今年前10个月，涉及河北销售公司95504的有效投诉仅为10起，同比减少72起，降幅88%。其中，有3个月实现零投诉，客户回访满意度均为100%，并列板块第一名。
2.3 房地产市场自身缺乏完整性
房地产作为人们发展和生存不可缺少的消费品,房地产对我国经济起着关键性的作用,房地产的发展趋势也对经济水平有着直接的影响。2016年至今是房地产发展最快的几年,这几年以来,我国的房地产价格上涨了几倍甚至十几倍,在这种情况下,房地产价格不断上涨,人们没有购买房子的能力,很容易导致房地产泡沫现象的发生。近年,国家也针对泡沫现象采取了一系列的措施抑制泡沫现象日益剧增。颁布了限购方式、征收房产税,抵制投资者炒房卖房等各种政策来让房价回到合理的价格,从而实现人们对住房的需求,让人们买得起房,住得起房,让房地产市场回归正常的状态。由上表可以看出,指标水平已经超过了警戒标准值,特别是在2017年以后,房地产出现了金融危机,目前由于房地产投资过热带来的情况应该引起重视,随着比重的不断增加,将会导致房地产泡沫不断地膨胀。
3 对我国目前房地产市场现状分析
表1 2016—2019年我国房地产开发
投资占GDP比重(数据仅供参考) 单位：%
我国房地产起步与发展相对于国外其他国家比较晚,在管理和经营方式上存在很多的问题,导致房地产经济秩序很乱,许多的管理机制也不健全,给房地产泡沫提供了很多的基础条件,造成了我国目前房地产市场越来越泡沫的现象。
首先国家政府对地方发展期望要求太高,大肆的招商卖地,导致很多投资者盲目投资房地产,大量购买住房,造成住房市场需求量大的现象,很多房地产开发商为了自身利益到处开盘建盘,没有考虑到城市发展实力的需求。
表2 我国2016—2019年城镇居民房价平均价格
趋势(数据仅供参考)
4 房地产泡沫的有效控制策略
4.1 金融机构公司提高监管力度
2.操作性原则。综合素质测评的对象常常数量多，特别是难以获得某些指标准确的数据来源，导致测评的绩效低和应用性弱。现有的测评对相关定性指标采取打分的方式，通过自评和他评相结合的方式获取指标值。对小样本的测评对象较为可行，对大样本的对象则难以实施。如何将相关定性指标合理转换为定量指标，以适应大样本的对象测量尤为重要。
为了得到箱梁翼缘板的准确正应力，将预应力加在两腹板上的点10位置处，如图1所示，两根钢束的预应力合力大小均为300 N。在ANSYS中利用LINK8单元模拟预应力作用，通过赋予初始应变得到所需预应力。研究初期，也曾用等效荷载加在同一位置处，提取的结果和用LINK8单元算出来的结果进行对比分析，最后发现误差较小，说明用LINK8单元模拟纵向预应力筋是准确的。跨中施加的集中荷载P亦可模拟车轮荷载作用下在跨中的等效集中力。
4.2 及时根据市场需求调整房地产政策
当房地产市场不断地出现变化时,国家应该通过使用财政政策来稳定市场,调整放贷的利率,给出住房补贴等,及时的根据市场变化进行政策调整,以此保证政策的及时性,房地产市场存在着很大的金融风险,国家调控部门应该随时根据金融风险来采取相应的解决措施,以此来保证房地产市场的稳定性。
4.3 健全购房政策,建设扩大保障房
首先，市场需求和房地产泡沫的形成有着十分密切的联系,所以,要想抑制房地产泡沫的发生状态,相关房管监管局就应该健全购房的政策,为房地产长远发展提供了有利的保障与空间。其次，让商品住宅房价格处于下降趋势,要让人们够的起刚需住宅房,这样不仅有利于城市发展的文明建设,还能够缓解房地产市场的压力,也让开发商和购房人们的矛盾得到了有效地缓解,更好地推动房地产稳定发展,从而从根本上解决了房地产泡沫的现象问题。
2016年召开的全国卫生与健康大会提出了大健康理念，这是我国卫生健康发展理念的重大飞跃。在新的健康理念指引下，我国健康产业迎来了新的发展机遇。作为健康产业的重要组成部分，健康旅游也面临着加快发展的黄金期。通常认为，健康旅游是面向全人群，提供预防保健、疾病治疗、康复疗养、休闲养生、健康促进等一体化、全方位服务，实现游客在快乐旅游中增进健康的新型服务模式[1]。根据服务功效和游客需求的不同，学术界将健康旅游主要分为保健旅游、医疗旅游、养生旅游3种类型[2]。
5 结语
总而言之,从目前我国的房地产发展来看,如果房地产持续的上涨,将对我国经济造成严重的打击。房地产行业作为产业链行业,也会严重阻碍我国其他行业的发展。因此,应该时刻关注房地产泡沫现象问题,国家政府也应该不断健全房地产相关政策,稳定房地产价格趋势,防止房地产市场价格持续的上涨,抑制房地产泡沫现象,有效地促进我国房地产行业以及产业链相关行业的顺利发展。
参考文献：
[1]张逸倩.中国房地产市场存在泡沫吗——供给与需求分析[J].现代营销(经营版),2018(11):53.
[2]陈家闯,贾文艺.中国房地产市场泡沫的传染性探讨[J].商业经济研究,2018(16):189-192.
[3]王雪,韩永辉,王聪.中国房地产市场的联动效应和溢出效应分析——基于DAG和溢出指数的考证[J].数理统计与管理,2018,37(4):713-727.
[4]郭文伟.中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应研究[J].现代财经(天津财经大学学报),2017,37(4):51-65.
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.068
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