投资性房地产公允价值计价对企业利润的影响——以深圳方大集团股份有限公司为例，本文主要内容关键词为：公允论文,为例论文,深圳论文,集团股份有限公司论文,利润论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、公司简介
方大集团股份有限公司(深圳证券交易所A股代码000055、B股代码200055，下文简称“深方大”)成立于1991年12月，是我国目前规模最大的新材料高新技术企业，连续多年创下了同行业的许多第一，荣获“中国工业行业状元”和“中华之最”称号，被评为亚太地区100家最佳管理公司之一，两次荣获国际质量与技术大奖——白金奖。
方大集团现已形成新型建材产业、机电一体化工程产业、半导体照明及光电子产业等三大产业体系。新型建材产业包括各类建筑幕墙、铝塑复合板、单层铝板、节能环保门窗、铝型材、新型采暖散热器、特种结构等；机电一体化工程产业包括地铁屏蔽门、自动门、特种门等；半导体照明及光电子产业包括氮化镓(GaN)基蓝、绿、白光LED外延片和蓝、绿、白光LED芯片以及集成电路、半导体照明等。公司总股本为3.5272亿股，流通A股0.7062亿股，流通B股1.7299亿股。
从公司的简介可以看出深方大并不是一家以房地产投资为主营业务的企业，但是从它的历年年报上来看，在投资性房地产上却受益匪浅，下面我们就此进行详细分析。
二、案例分析
深方大是一家“A+B”型企业，由于B股上市公司需要以国际会计准则编制会计报表，所以该公司早在2005年年报中就对A、B股财报利润差异进行了说明，其中很大一部分涉及投资性房地产公允价值计价的问题，本文将以深圳方大集团为例详细分析投资性房地产计价对公司财务状况的影响。下面我们就从2005年开始分析该公司的财务数据。
(一)2005年相关会计数据
深方大在其2005年年度报告中披露了按我国会计准则和国际会计准则的差异，在今天来说就基本上是我国新准则实施之后新旧准则的差异。经厦门天健华天会计师事务所按中国会计准则审计的财务报告显示亏损5837万元，而经华利信会计师事务所按国际会计准则审计的财务报告则显示盈利3851万元。产生差异的原因主要来自于投资性房地产的公允价值增值部分，其“投资物业公平价值收益”影响高达9423万元。该公司表示：按国际会计准则，投资性房地产评估增值部分应计入当期收益，而方大大厦部分物业及方大城部分厂房作为出租物业，属于投资性房地产，其差异调节详见表2。
说明：根据国际会计准则要求，投资性房地产评估增值部分应作为投资物业公平价值收益，由于本公司的方大大厦部分物业及方大城部分厂房已做出租物业使用，属于投资性房地产，而上述调整项目根据现行境内审计所依据会计准则未计入当期损益，因此导致本公司境内外审计差异较大。2007年境内审计启用新的会计准则后对该部分的评估增值将与国际会计准则处理方法趋于一致。
由亏损5837万到盈利3851万，投资性房地产公允计价模式对于深方大来说就好比一根“救命稻草”，使其损益表上体现财务状况根本性的好转，尤其对于一家与房地产投资业务几乎没有联系的公司来说，投资性房地产的公允价值变动收益竟然达到其主营业务利润的219.9％，这其中显然已经偏离了正常可以接受的范围，2005年的确也是我国房地产市场高速增长时期，但据有关数据显示，广东省的商用房地产价格总体比较平稳，没有出现暴涨，平均增长在25.63％，所以我们对于深方大9423万元“投资物业公平价值收益”做一下简单的评估。
首先，我们先看一下深方大的固定资产及土地使用权构成情况，详见表3和表4。
我们可以估算一下深方大的投资性房地产涨幅情况。根据深方大年报的披露，深方大共拥有价值374，403，108.73元的房屋建筑物，和总价值79，986，377元的土地使用权，两项加总为454，389，485.73元，根据年报中说明，这其中仅有一部分作为投资性物业向外租赁，但是即使按照总数计算，9423万元的公允价值变动也已经达到了20.7％的涨幅，如果再以部分地产(53％)计算(具体计算请详见下文)，涨幅将远远高于深圳市年平均地产涨幅，达到39％，再加之9423万元对利润扭亏为盈的巨大贡献，这项公允价值的变动是绝对应该引起投资者关注的。
当然种种情况的发生也可能仅仅是2005年一些经济环境特点造成的，为了能够持续观察投资性房地产公允模式计价对上市公司财务状况的影响，我们继续分析深方大2006年的财务表现。
(二)2006年相关会计数据
在2006年度报告中，深方大继续披露了按照国际会计准则进行的A、B股利润差异调节说明，按照我国会计准则，深方大2006年度利润为718.7万元，但如果按照国际会计准则计量，利润为1227.8万元，其中增长还是主要来自于投资性房地产，但本年主要是投资性物业的折旧转回430.1万元。
因为2007年是我国新会计准则执行的第一年，所以可以影响到2006年的年报，投资性物业可以正式从固定资产及无形资产中分离出来，所以即使按照国际准则，深方大是由自用房地产转为投资性房地产，公允价值大于账面价值42，375，525.99元的部分应作调增2007年期初留存收益，并不影响当期损益，因此，本年的A、B股利润差异仅是由当年转回的折旧430.1万元，并没有公允价值增值部分。但即使绝对值比较小(只有四百余万)，由投资性房地产带来的收益仍然占到了调整后净利润的35％，比例还是相当大的。
另外，在2006年度报告中，深方大还具体披露了投资性物业的明细情况：
通过该表可以看出，深方大转为投资性房地产的固定资产原值为204，810，678.78元，而根据年报中的相关数据，截至2006年末，深方大总共拥有的房屋及建筑物固定资产原价为385，792，141.41元，转为投资性房地产的固定资产占原固定资产总价的53％，对于一家以高新技术产品制造为主营业务的企业来说，不仅仅利润主要来自于投资性房地产的计价，而且旗下大部分厂房及建筑物都用于租赁用途，其财务状况的合理性令人怀疑。
在这53％的固定资产中，又有近四分之一属于工业用厂房建筑，并包括像单身宿舍这样的非商业性建筑，其公允价值的变动的收益已经计入利润，但是它的变现能力却值得商榷，如果变现能力不足，那么单纯以公允价值带来的利润显然也是不可实现的。
(三)2007年相关会计数据
由于新准则的影响，2007年是深方大在其财务报表之中详细披露投资性房地产公允价值变动情况的第一年，为了能够连续地观察投资性房地产新准则对于公司财务状况的影响情况，在本年度笔者决定引用三个时期的报表，即半年报、三季报和年报对深方大的财务状况进行比较全面地分析。
根据2007年的三份报告，深方大的主要会计数据如下，见表7，表8，表9。
现在我们可以看出，2007年的深方大的财务状况并没有得到根本性的转变，但是投资性房地产对其的影响依然巨大。由于采用了公允价值模式计量投资性房地产，财务报表上也清楚的列示了投资性物业的增值情况，全年以来，公允价值带来的变动收益远远大于净利润数额，在半年报、三季报和年报中，公允价值增长收益分别是当期主营业务利润的140.7％、169.4％和710％，是一个明显增大的趋势，并且在期末，主营业务利润呈明显地萎缩趋势，这也造就了上述高达710％的比率；而且按照当时的投资性房地产期初公允价值计算，深方大的投资性物业在一年中价格上升了20.3％，当然2007年据国家统计局统计，深圳市地产价格出现暴涨，深方大的地产价格增长尚属合理范围之内。根据对深方大连续三年财务数据的分析，我们还能发现，深方大旗下的投资性物业公允价值变动收益相对来说也是不太平稳的，三年来的增长分别是9423万、430.1万和4243万，但是对于利润的贡献相对稳定，只有在2006年除公允价值收益外利润达到正值时，投资性房地产价值变动带来的贡献值偏小，三年时间中基本呈现：亏损多的年份，公允价值收益大，而稍微盈利的年份公允价值变化小一点。但是一家不依靠投资性房地产增长就不能盈利，甚至是亏损的企业，在三年之内都无法根本扭转其不利的主要业务经营局面，虽然账面上保持了连续的盈利，但几乎都是投资性房地产计价模式更改所起的功劳，这样企业的财务状况似乎不是报表上所显示的那样正常，连续三年的盈利也并不能掩盖其在主要业务领域的失利。
三、结论
通过以上分析，我们了解了投资性房地产新计价模式对于上市公司财务状况的影响。在我国目前房地产市场价格走高的情况下，公允价值模式计量之下的投资性物业将给大部分企业带来较理想的收益，这种收益除了体现在以往的租金收入之外，还将主要明显地体现在公允价值所影响的账面净资产和净利润之上，投资性物业的价格上升将直接影响净资产和净利润的增长，进而改变企业的资产结构和资产负债状况，提高相关的企业财务指标，增强上市公司的融资能力，最终使得企业的财务状况得以真实良好地体现。但是这一切又都是建立在企业的隐性价值之上的，采用新模式计量所带来的收益正是旧会计准则所不能体现的收益，却并没有带来实际的利润增长。
当然，我们也应该看到投资性房地产新准则对企业财务状况产生的不利影响：利润波动和利润操纵。首先是利润波动，目前我国房地产市场正处于上升时期，所以企业可以通过新准则来真实地反映其投资地产的盈利性，但从长远来看，房地产的价格不可能是一直攀升的，当房地产市场进入降温时期时，房地产价格的下降也将会通过新的计量模式如实地反映在企业的财务报表之中，届时，上市公司的利润将因此蒙受损失，所以说，选择了以公允价值模式计量投资性物业，就是选择了承担相应的风险以及大胆地向投资者披露更加真实的企业财务状况。其次是利润操纵，由于我国现在的市场经济制度与结构并不完善，所以公允价值这样变化较大且监管较难的计量模式使用起来是具有一定风险的，通过以上的案例也可以看出，利润受计量模式改变的影响是巨大的，那么就要求我们的投资者应该更加关注企业的利润构成以及相关的辅助信息，以判断上市公司的财务状况，而不仅仅是盈利与否，就投资性物业而言，我们应该注意以下几个问题：
(一)公允价值变动对利润的影响。房地产市场的火热必然带来大的收益，但是其比例如果是连续持高不下，且能扭亏为盈，尤其是对于主营业务非房地产行业的上市公司来讲，这种影响应该引起关注。
(二)投资性物业的变现能力。投资性物业的市场价格上升将影响到企业的利润，因此，不能够正常变现的价值增长并不能够体现真实的利润。由于我国新准则并没有要求上市公司及时披露投资性物业的变现能力限制因素，所以投资者应该结合财务报表的其他相关信息来分析投资性物业的价值增长，如投资性物业的构成，以及投资性物业带来的租金收入等等。
(三)公允价值变动的合理性。每年房地产市场的增长都是有大体趋势的，偏离正常增长范围或年度之间波动较大的收益应该值得注意。由于房地产市场上的相关价格对于投资者来说是相对较难获得的，所以投资者也应该通过其他的一些方式侧面验证公允价值变动的合理性。比如比较同地域其他上市公司投资性房地产的价值变动比例，以及当年购入相似情况的固定资产的入账价值等等。
我国新会计准则对于这些不利影响也做出了多方面的限制，但笔者认为，大部分的限制都集中在公允价值计量模式使用的门槛条件上，即，对于可不可以使用公允价值计量模式要求颇为严格，而对于使用该模式之后的监管力度并不足够。比如对于公允价值的取得，对评估师的要求及投资性物业的变现能力等规定都是几近空白，这些也都应该是我国会计准则在未来发展过程中应该解决的问题。
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