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摘要：房地产项目开发和设计的影响因素为多种多样且具有动态性等特征，使得房地产项目方案不断的推敲和不确定中寻找平衡点。强排方案是房地产开发商检修土地开发前的必经环节之一，房地产项目中的强排方案是对项目经济利益预算有着至关重要的意义。本文主要根据对房地产项目中强排方案的设计进行研究分析，针对房地产项目中的强排方案的设计要求和主义事项提出一些建议，实现土地价值的最优化，达到更好的预测项目成本和利益。
关键词：房地产项目；强排方案；设计要点；研究分析。
引言：随着市场经济的快速发展，我国的房地产市场正在飞速的发展，土地的供应量相对减少，稀缺的土地资源带动了楼价的持续上涨。房地产行业以及成为我国经济增长点的重点行业和国民经济的支柱型产业。国家宏观调控的不断渗透和消费者的行为理性化，导致房地产项目中的强排方案的注重越来越重视。房地产项目是房地产开发企业主要经营方式，只有对房地产项目中的强排方案进行详细设计，争取房地产项目的利益最大化。
1.房地产项目中的强排方案的意义
房地产项目中的强排方案是根据房地产项目中最高利益强度排布建筑总布局图，是房地产开发商控制设计成本，判断土地价值和是否竞标土地的一个可行性的方式。在房地产项目中的强排方案是根据满足标准控制的建筑密度、容积率、建设用地面积的总约束条件下让房地产开发商的经济效益最大化的一种建筑布局和税后利润最大化的建筑业态组合及面积指标的一种方案。随着城市土地资源的越来越稀缺，土地供应面积的越来越小，容积率的越来越高，导致规划条件的要求增加。房地产开发商要在满足各种条件下让房地产项目的经济获得更多已经是意见越来越难的事了。在用地面积变小，容积率增高，要求变严土地标价变高的事实情况下，更显得房地产项目中的强排方案的至关重要，以便房地产开发商能够拿到土地预算和投资回报的可行性测算。
2.房地产项目中的强排方案的设计要点
房地产项目中的强排方案的设计要点需要在土地的条件和规划要求、项目定位、产品组合、技术控制、图面表达等几个方面进行考虑，只有通过多方面的考虑才能确保房地产项目中的强排方案获得更大的利益。
2.1土地条件和规划要求
在土地的竞标前，城市规划局会根据本市要求对提供的土地近一部分规划要求，在这些规划要求中可以让房地产开发商对项目进行初步的预判。比如在城市靠近郊区的位置，根据当时肚饿路口交通不够良好，路网不够完善，但是在将来会和周围几片区域进行联动，基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。可以打造新的城市主题新区，或者在城市规划的新路中有经过这篇郊区的，具有很大潜在价值，一般来说城市规划会根据土地条件把容积率较地的郊区土地进行生态改造，对容积率高的城中土地进行高效率改造。
2.2方案图纸设计阶段的成本管理和控制
在房地产开发项目的成本中，房地产项目中的强排方案的设计阶段决定着房地产开发商项目的成本主要方向。房地产项目中的强排方案的图纸设计阶段的成本管理和控制是房地产开发项目成本控制的主要关键和重点。在房地产项目中的强排方案的设计阶段对工程成本的影响高达四分之三，在房地产项目中的强排方案的图纸设计阶段，由各个部门召开会议，对整体的设计进行研讨，达到优化，为减低成本奠定基础。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。
2.3项目定位和产品组合
城市房地产项目中多定位为中高端自己居住小区，那么客户的定位是刚需要购房和首次置办购房，需要对客服的要求进行研究分析，分析客源是项目定位的前提条件。房地产项目中的强排方案的产品结构进行准确的定位，防止由于项目和产品的结构方面的不足导致项目定位和产品的组合对房地产项目中的强排方案的影响，减低房地产开发商的经济收益。
2.4技术控制和图面表达
房地产项目中的强排方案最关键的是建筑之间的间距控制，在保证每一个建筑的采光性良好，通风性良好、满足消防的需求。因此房地产项目中的强排方案在技术上要满足城乡规划技术要求。在每个建筑的间距和退缩的红线要求外，还需要满足房地产项目的建筑设计的连续面宽和消防的间距需求规定，不然是会影响房地产项目的产品的设计。在总的平面设计图表达上需要注意的有在建筑退界和建筑物之间的距离和计算公式，另一方面在建筑功能和层数以及高度和建筑的房栋号都是需要表现的，小区的主要车行道消防通道和消防通道的登高场地的需求，在小区的入口，消防通道的入口，地方车库的出入口的规划都要在图面中表达，最重要的就是提供房地产开发商用于经济预测的必要经济技术指标，包含房地产开发商的产品的列表和面积配比。施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在房地产项目中的强排方案设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。
3.房地产项目中的强排方案的注意事项
3.1重视房地产项目的周边环境
在房地产项目中的强排方案中需要注意的是房地产开发项目的周边环境，对于房地产项目中的强排方案的房地产开发产品有着直接的影响。对于外景资源好，隔噪杂的公路远和厌恶型的公共设施标胶远的位置可以设置大户型的开发产品。对于环境比较不好的位置需要设置成小户型的，在小户型的基础上增加福利补偿办法，转移房地产客户对环境的关注度，来消弱环境对客户的不良影响。
3.2房地产项目中的强排方案的客观分析，避免夸张的主观判断
在设计房地产项目中的强排方案的开始时候，需要多位设计参与，进行客观的分析房地产项目的实际情况。依据房地产项目中的强排方案设计者的设计，设计的灵感可以相互交流沟通，房地产项目中的强排方案的设计和项目实用性、盈利性相结合。
3.3房地产项目中的强排方案的技术考虑需要有一定的深度
房地产项目中的强排方案的设计直接关系者房地产开发商的竞标决策，因此房地产项目中的强排方案的决策不能够满足规划指标和间距是不需要尝试的，房地产项目中的强排方案是需要多次进行自我推翻和反复论证的进行多次的图纸比较，对进行房地产项目中的强排方案的指标和货值进行比较。在房地产项目中的强排方案的技术考虑需要有一定的深度，促进房地产开发商的经济利益最大化。
结束语：综合本文内容，房地产项目中的强排方案虽然看似没有什么难度，但是关系到房地产开发商的实际经济利益，为开发商提供房地产项目的可行性提供数据方案支持，可以帮助后期的营销策略的规划和项目定位论证，对挖掘产品的可能性有一定的支持价值。房地产项目中的强排方案是预测房地产项目成本和利润率的重要保证，房地产项目中的强排方案的详细设计为下一步的工作开展打着坚实的基础。为房地产开发商实现土地价值的最优化，达到更好的预测项目成本和利益一共保证，影响整个房地产开发项目的进程和落地，是值得设计师们严阵以待，不可忽视的一个重要环节。
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论文作者:马同磊 焦建新
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/10
标签：房地产项目论文; 方案论文; 房地产开发商论文; 土地论文; 项目论文; 建筑论文; 图纸论文; 《建筑学研究前沿》2019年7期论文;