摘要：近年来我国人们的生活水平得到了很大的提升，对于房产的居住质量提出了更高的要求，原本人员的认知水平较低，对于共有面积分摊问题关注度不高，随着房价的热潮席卷，人们对于房产的问题的认知逐渐的清晰化、明了化，房屋建设的分摊中，涉及到各自的利益，就更加引人注意，测绘是分摊的数据依据，测绘的偏差很有可能造成面积的分摊不均，使得居民的利益受损，造成严重的纠纷，影响房产交付中的信誉度，针对共有面积分摊问题应引起相关人员的重视，并非房产已经售出就可以放任自流，分摊中从科学的视角出发，做到让人人都满意，提高居民的幸福感。
关键词：房产测绘；共有面积；分摊问题
引言：房产测绘中，可导入科学的技术手段，通过测量等形式计算总体的共有面积，在分摊中做到有理有据，注重对共有面积分摊问题的重视，结合有关的规章制度，提高总体共有面积分摊的有效性，目前我国的共有面积分摊中，容易受到环境与测绘技术等问题的干扰，出现共有面积分摊不合理的现象，应从常见的问题出发，根除测绘的危险条件，提高技术人员的测绘责任意识，保障共有面积分摊的可信度，为推动房产行业的变革进步提供保障。
一、房产测绘共用面积分摊中的问题
1.相关规定的可操作性方面
我国在房产的共有面积分摊上有一定的规则，应按照具体的法律依据，结合规范制度进行操作，不同的测绘方式与测绘人员习惯都可能造成测绘的误差，按照统一的规定进行执行，依据有序的程序实现测绘，避免其中的操作疏漏，结合各个环节中的复杂现场情况，针对共有面积分摊的差异进行科学的测绘度量，使得房产测绘具有可靠性。
2.测绘人员技术方面
测绘的技术是共有面积分摊中的重要影响条件，有关人员的技术水平制约着测绘的效率，计算的过程中，也会由于理解的不同出现个别的偏差，技术人员在没有经过系统培训，测绘责任意识不强的情况下，对房产的共有面积分摊问题敷衍了事，测绘缺乏严谨性，现阶段的建筑结构也拓展为多元化的样式，为测绘带来了一定的难度，技术人员若是墨守成规，难以与时俱进的整合新型的测绘技巧，测绘中的共有面积分摊难免出现疏漏。
3.开发商方面
房产的测绘中，部分的开发商为了自身的利益，干预测绘的结果，房屋的面积与实际的分摊面积不符，房屋建筑面积的测绘关系到各用户的切身利益，需保证用户自身权益，否则难免产生法律纠纷。因此应严格把握房产测绘规范，保证测绘手段可靠、正确、科学。为维护买卖双方的利益，需要准确、科学地对房产进行测绘，以维护正常的市场秩序，促进社会稳固、和谐发展。
4.房屋共有建筑面积分摊中的认定比较困难
在房屋共有建筑面积分摊中存在的另一个主要问题就是认定存在着许多困难。例如。在一小区电梯楼一层有一间几十平方米的管理用房。当相关测绘单位在对这一房屋进行测量的时候，房屋还没有开始使用，并且确定该管理房屋仅仅是为这幢的电梯楼进行服务的。部分业主认为这些管理用房的使用性质不能仅仅的局限于为本幢电梯楼进行服务，而是属于小区物业服务用房的一部分，因此，他们提出管理用房并不能分摊到电梯楼里面。但是根据我国相关的法律规定，要求为本幢服务的设备用房以及管理用房应该计入到房屋共有建筑面积中去，而相关的物权法却明确管理用房并不能计入到房屋共有建筑面积内的。
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二、房产测绘共用面积分摊问题的解决策略
房屋面积测绘涉及多方切身利益，为规避测绘单位作业风险，应坚持“科学、合理、公正”的原则，避免因房产测绘共用面积分摊所引发的纠纷，同时提升房产测绘行业的公信力和权威性。为此，可从以下方面予以加强与提升。
1.全面把握共用建筑面积分摊的原则
共用建筑面积分摊的原则有几下几条：①对于房屋共用建筑面积的分摊，应该以“幢”为单位。②）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋建筑面积的比例进行分摊计算。③一幢房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在明显错误，否则应遵循相同的分摊原则。
2.优化共用建筑面积中的分摊计算模型
共用建筑面积是指产权人共同拥有的建筑面积，分为可分摊的共有建筑面积和不可分摊的共有建筑面积两部分。①可分摊的共有建筑面积：套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积及幢内电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室公共设施用房等，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；②不可分摊的共有建筑面积：建在幢内或幢外，为多幢服务的设备用房、管理用房和公共设施配套用房等；以及按规划部门批建层高建设的层高大于2.20 米的技术（结构）转换层、避难层（室）、架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等；不包含其中的核心筒、公共设备用房和管理用房等应分摊的共有建筑面积。
3.完善队伍建设，提升从业人员素质
如今，行业内的竞争日益激烈，测绘人员应熟练掌握各种测绘业务和测绘技术，熟悉房产的法律法规和业务知识，并且测绘部门应加强从业者思想教育，提升他们的质量意识，站在公平的立场上按照国家的法律法规公正测量、计算。同时，还应加强员工技能培训和从业教育，严格落实岗前培训，针对个人情况特定培训，使得新人能够掌握新规定，提高技巧、更新自身的知识；不定期地开展技术交流会，创造良好的业务沟通平台。
三、结束语
当前，关于商品房公摊面积计算的问题日益成为业主关注的焦点，确定合理的共用面积分摊技术流程具有重要意义。为此，首先应划分建筑功能区，依照产权单位的划分标准、单幢多用途房屋等进行功能区划分；其次按照“谁使用，谁分摊”的原则，将楼梯、电梯井、供暖泵房等公共设施按商业、住宅分摊，且充分考虑产权分割协议或产权文件确定权属信息，将功能区与层间共用建筑面积进行确认公示，按照整体到局部、功能区或协议等细分，最终摊归算至套、户，经层、幢建筑面积校核等过程，最终完成相关的共用面积分摊工作。面对单一使用的商住楼，由于不同楼层之间建筑布局的差异，造成共用面积均摊时存在问题，所以关于公共面积的分摊计算方法也不尽相同。为有效平衡各方利益，减少纠纷，应当全面遵循相关的分摊原则，优化房产公共面积测绘的方式。与此同时，制订合理的面积分摊程序与原则，使双方的意见达到统一。另外，还要不断加强测绘队伍的建设，有效地提升测绘人员的素质，科学、合理、公正地处理房产测绘共用面积分摊问题。
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论文作者:高文彪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/16
标签：建筑面积论文; 面积论文; 房产论文; 房屋论文; 人员论文; 科学论文; 电梯论文; 《基层建设》2018年第27期论文;