耕地资产核算方法与实例分析，本文主要内容关键词为：耕地论文,实例论文,资产论文,核算方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
摘要 着重研究狭义农地，即耕地，社会经济迅速发展，农地面积扩大与缩减的两种需求的影响。对农地资产估价核算乃是运用市场经济规律达到合理配置土地要素的一个重要环节。对农地地价评估可采用的方法主要有4种，并分别计算了1990、1992年全国和各地区的耕地地价和总价值，经过初步分析得出5点启示。
关键词 耕地 地价 收益倍数法
1 耕地价格特点与估价意义
耕地价格主要有以下4个特点：
①耕地价格是以收益能力为基础。耕地有生产力和收益力两种能力。生产力是在特定自然条件下，耕地生产农产品的能力；收益力是耕地获得纯收益多少的能力。纯收益是由产量乘价格扣除成本而求得。产量决定于耕地生产力。在市场经济条件下价格还受供求关系的影响，它并不因生产它的耕地不同而有差别。生产成本则因耕地经济条件的不同而大小不等，所以耕地的收益能力构成耕地价格的基础。
②耕地估价困难。由于当前依法转让耕地实例较少，所以运用市场法较为困难，通常是用收益还原法来求地价。但耕地纯收益的确定，因受条件限制，不易做到十分精确，所以耕地估价工作的开展仍有相当难度。
③耕地在继续作为农用地使用时可按耕地收益确定价格。如果耕地转为非农用地，耕地市场售价应按未来期望收益扣除未来的开发成本定价，但这时耕地收益价格与市场价格的差距可能很大，会相差几倍甚至几十倍之多。
④耕地的价格可以说是一切其他用地价格的基础，农村非农用地的价格，在缺乏买卖实例和收益资料时，均可参照耕地价格来推算，必要时还可酌情加权处理。
多年来因土地禁止出租、买卖乃至转让，农村土地估价工作从未全面进行。在城市、工矿建设等用途征用农村土地时一直实行依法交纳农地征用补偿费。当前在我国开展农村土地估价工作具有4个方面的作用：
①可进一步查清我国耕地资源价值的总量；
②有助于确定耕地流转费的合理水平；
③能为农村土地转作城市用地补偿标准提供依据；
④可为全面衡量耕地质量性状变化提供指标和信号。
2 耕地价格评估方法
对耕地价格评估可采用的方法主要有4种，即收益还原法、收益倍数法、市场比较法和标准田法。
2.1 收益还原法，其公式为：
耕地价格＝年耕地净收益÷收益还原率
耕地净收益＝耕地总收益－耕地总费用
2.2 收益倍数法，它是由收益还原法派生的，但更为简便，即：
耕地地价＝年总收益×若干倍数
该收益水平是连续若干年的年耕地总收益的平均值。而倍数与土地集约度和收益率有关，一般在3～6之间。
2.3 市场比较法，参照近邻地区买卖或租赁实例来比较估算耕地价格。在耕地转为非农用地时，耕地价格要受市场制约，而市场价格往往偏高。
2.4 标准田法，这是耕地估价所特有的方法。先将耕地依其具体状况加以区分，然后在各地区内选出可作为标准的田块，再就此标准田按买卖实例或客观收益加以估价并评定分数，参照此标准田就可评出一区内各宗土地分数，最后由分数换算成地价。
上述4种耕地估价方法实际上可归为两大类，即收益法（包括收益还原法和收益倍数法）和市场法，而标准田法是综和上述两种并适应耕地特点的方法。
由于最近对农村土地使用权才明确规定可依法有偿转让，农村土地市场仍有待发育。因此系统而又全面的实例资料还很缺乏，使市场比较法一时还难以应用。这里研究的耕地的价格，不是耕地将转变为国家建设用地时的征用价格，加以评估的范围是以省为单位的全国耕地。所以对耕地的估价便以其收益为基础，采用收益还原法和收益倍数法。这样运用统计部门公布的1990～1992年度权威性数据分别估算出全国和各地区的耕地价格。
3 实例
我们分别采用收益还原法和收益倍数法计算了1990年全国和各地区的耕地地价和总价值，运用收益倍数法计算了1992年全国和各地区的耕地地价和总价值，由于耕地统计面积与概查面积相差较大，所以参照有关资料分别加以计算，以便比较核实。
用收益还原法计算耕地地价和总价值的基本公式有：
①全国耕地总价值＝单位面积耕地价格×全国或各地区耕地面积
②单位面积耕地价格＝单位面积土地净收益÷收益还原率
③单位面积土地净收益＝农作物种植业单位面积产值－单位面积成本－单位面积投资机会成本－单位面积税金
④农作物种植业单位面积产值＝全国或各地区农作物种植业产值①÷全国或各地区耕地面积
⑤单位面积成本＝单位物质费用＋单位面积平均劳务费
⑥单位面积物质费用＝全国或各地区农作物种植业物质费用②÷全国或各地区耕地面积
⑦单位面积平均劳务费＝单位面积标准用工×标准工值
⑧单位面积投资机会成本＝单位面积成本×现行利率③
⑨单位面积税金＝（单位面积产值－单位面积物质费用）×应纳税金比重(%)
收益还原率在理论上应是货币价格，即货币收益率。但现行银行利率包括通货膨胀因素和风险因素等，因而收益还原率中应扣除通货膨胀因素。另外土地风险较小，考虑到我国土地资源随着人口增加而更趋短缺的现实与土地收益稳定而又呈出增长的情况，所以收益还原率不应过高。参考国际经验，计算时采用了6%和8%两种还原利率，经过反复对比分析，确认以6%的还原利率较为适当。
农作物种植业费用包括种子费、肥料费、植保费、机械作业费、畜力作业费、排灌作业费等直接作业费、农业共同费、管理费用及其他费用等，即生产过程中实际消耗的劳动对象，使用的固定资产的磨损及服务性的劳务费用支出等都应包括在内。我们用收益还原法计算了各地的1990年农地价格。1990年全国耕地按统计面积计算的价格为2元／米[2]。按概查面积估算的耕地价格为1.5元／米[2]。
收益倍数法是按耕地年产值的倍数计算地价的方法。这是我国农村中早就存在的一种简易估价方法。建国以来国家有关征用土地的法令及1986年通过的《土地管理法》中所采用的土地补偿费基本上也参据此法。《土地管理法》第二十七条规定：“征用耕地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的三至六倍”。经过对比分析以取4.5倍计算所取平均地价较为切合实际。具体计算公式如下：
耕地地价＝全国或各地区农作物种植业三年平均产值④×4.5倍÷全国或各地区耕地面积
耕地总价值＝全国或各地区农作物种植业三年平均产值×4.5倍
按收益倍数法，1992年全国耕地地价按统计面积为2.1元／米[2]。按概查面积为1.6元／米[2]。总价值为29.8亿元。
4 结果分析
对全国和各地区耕地价值的估算结果进行初步分析，可以得到以下5个方面的启示：
4.1通过评估方法的运用对比，可了解到在当前我国耕地价格估算中收益倍数法比收益还原法更为切实可行。其理由有二，一是收益还原法虽理论上合理，但因受产量、农产品价格、人工费用和物质费用多种因素的影响，仅因某项因素的误差就有可能使一些地区的价格呈较大的偏差。在我国当前转换体制的过程中，影响因素向市场机制的转换是不同步的，而且在不同地区呈现参差纷云的状态。如上海市1990年耕地产值为0.83元／米[2]，比邻近的江苏省高出0.16元／米[2]，但因上海市单位面积物质费用和单位面积平均劳务费用较高，结果估算出的江苏省的耕地地价竟比上海市还高。类似的情况也存在于广东省的耕地地价与北京市耕地地价对比之间。而像甘肃、宁夏省区的耕地地价还出现了与全国平均值差距偏大的现象，用收益还原法计算的耕地地价只有0.24元／米[2]和0.23元／米[2]。对比之下，如应用以反映耕地生产力为主，结合农产品价格收益的收益倍数法来估算耕地价格，相对来说其效果较好。另一理由是收益倍数法计算简便，易于掌握，在实际工作中也常被基层干部使用。在当前大面积估算农地价格中易于收到成效。
4.2 根据1992年全国各地区耕地价格估算结果，全国地价可分为4类。按实际面积估算的地价可列表如下：
1992年全国各地区耕地地价按实际面积分类
注：全国耕地平均价格1.6元／米[2]
第一类包括广东、北京、上海、福建、浙江五省市。这5个省市耕地的价格平均都在3元／米[2]以上，这反映出耕地价格不仅受土地的生产力的影响，而且与经济发展水平，土地供求状况等也密切相关。广东省耕地价格高居全国前位，近期上升幅度也较大，概查面积价格1992年比1990年竟高出37%。北京和上海两直辖市耕地分别占全国耕地资源的0.32%和0.27%。由于城区有扩大趋势，位处城乡结合部的城郊耕地大多有转为非农用地的潜在可能性，因而其实际价格还会高一些，福建和浙江两省的耕地分别占全国耕地面积的1.26%和1.88%，与1990年相比，1992年耕地地价分别上涨29%和7%。这五省中广东、福建和上海耕地地价的上涨都超出同期全国耕地上涨的幅度，所以在耕地增值与耕地转作非农用地的开发建设过程中要切实加强管理。
属于第二类的有10个省市，依次为江苏、天津、湖北、湖南、山东、江西、河南、安徽、四川及辽宁。其耕地平均价格虽低于3元／米[2]，但都高于全国平均价格而在1.6元／米[2]以上。这些省份所处的经纬度与自然条件虽有差异，但耕地中按其实际垦辟时早晚和经营集约水平，大都可归于高产及中产地区，由于平均占有耕地数额有限，加之后备资源不足，所以应积极设法提高耕地的承载能力并改善其种植结构。作为经济杠杆的耕地价格是有力的调节手段，对其变动要善加引导，以期能提高资源配置中耕地效益。
归于第三类的依次有海南、广西、河北、新疆、云南、吉林、西藏、陕西、青海、贵州、黑龙江等11个省，其单位耕地的价格虽低于全国平均数，但仍高于0.75元／米[2]。它们的自然与社会经济条件有较大差异，在农业类型上也有差别，据此又可大体分为4组：①即海南、广西、云南、贵州；②河北、陕西；③吉林、黑龙江；④新疆、青海、西藏。
第一组的4个省中桂、黔、滇三省地处西南边陲，目前农业经营粗放，生产力水平较低，但由于它的特殊地质（境内属碳酸岩类型的土地约占土地总面积的80%）和气候条件等，蕴藏有巨大的潜在开发优势。而海南省终年无霜，光、热、雨量充足，加以海域辽阔，后备土地资源较多，可望成为我国投资少，效益大的农业生产地区。
第二组的河北、陕西两省，虽都是开发较早的地区，但省内耕地的质量差异较大。河北省内虽有高产的山前平原，但也有低洼易涝、盐碱危害较重的黑龙港地区。而陕西除富饶的关中平原，北部是水土流失严重的渭北及陕北黄土高原区，南部是处于秦岭、巴山之间贫瘠山区，其间平坝、盆地及河谷面积不足10%，都是些农业基础较为薄弱，商品经济不发达地区，当地的耕地实际价格也低于全省的平均值。
吉林、黑龙江两省地处松辽及三江平原，土质肥沃，人均耕地较多，粮食商品率也位处前列，经营则较为粗放，地价偏低。
新疆、青海、西藏地处西部边疆，是维、藏等少数民族居住区，利用草地资源的畜牧业较为发达。新疆耕地大多位于河谷及边缘的盆地形成绿洲农业。青藏两省属3000m以上的高寒区，其中仅海拔较低的局部河谷是主要农区，所以这两省区土地虽近全国的20%，而耕地却不足全国总耕地的1%。
第三类按耕地价格趋近虽可归为一类，但各省区间耕地条件存在较大差异，今后地价变动的趋势与幅度也会不同。所以在耕地的利用及管理上，运用地价表来调控时要因地制宜，有所区别。
低于0.75元／米[2]的第四组为山西、甘肃、内蒙、宁夏四省区，耕地地价还不足0.6元／米[2]。参考收益还原法的估价，山西、甘肃、宁夏三省每平方米土地净收入不足0.015元。这说明这两个省份之内许多耕地已属边际土地。对农业发展应予特别关注，注意建立良好的生态环境，使农业发展与生态环境优化相结合，为此国家应结合扶贫给以较多的投资。
4.3 从近期各地区地价变动幅度差异中可以看出，在相关的因素条件中气候、土壤等自然条件虽起重要作用，但因其相对稳定，而不如社会经济条件（包括经济位置）对耕地提价必影响显著而又迅速。快速的经济增长与良好的经经济位置能体现出市场对耕地收益的拉动作用，其结果必然会提高耕地价格。京津沪三大城市耕地地价较高，原因也在于此。由此可见，在城市化的进展中，市场机制的充分发挥势必进一步推动农业的高产优质高效发展，耕地地价必然会持续上升，而且会使城市周边地区耕地价格高出其条件相近的一般耕地。
4.4 从测算分析中还可看出农地转变用途改为非农用地时其地价变动趋势。农地转为国家建设用地，一直采用征用方式，近期随同土地市场的逐步发育，使征地补偿费在一定程度上能反映出耕地的市价，所以有人把它叫做征地价格，现在引用若干地区的征地价格同以收益法求出耕地价格进行比较，不难看出其间差异之大。
实证一，山东省烟台市牟平县1992年出让金为30.6元／米[2]，而山东省耕地价格根据我们的测算仅为2.7元／米[2]。
实证二，河北省石家庄市郊区1991～1993年耕地征用价格为75～165元／米[2]，如按收益法测算则在3.6～4.8元／米[2]之间，也相差极大。
实证三，据测算农村非农产业用地可达30元／米[2]，按成本法推算农村村庄用地可达9元／米[2]，二者为全国耕地的4～18倍。
由此可见，耕地转非农用地价格升高，这是一般经济规律，但过高是否会影响耕地保护和农业发展基础，则值得进一步仔细加以研究。
4.5 对全国耕地价格估测结果加以分析之后，不难看出其积极作用有以下三点：
4.5.1 耕地是土地资源的一个重要组成部分，通过测算，求出大体近似的价格，对其分布与开发利用的现状及前景，加以适当调控，可使土地资源的利用更趋合理，并能从整体上提高资源配置效益。这对改变土地无偿使用产生的浪费应是一个有力的举措，它为耕地的价格提供了一个下限，说明它至少能值多少钱。
4.5.2全国和各地区耕地价估算结果，能反映出各地区价格差异大体呈现一定梯度，其总趋势基本上与我国资源分布吻合。在依据自然条件求出耕地实物量的基础上，再估算出可以用货币来表示的价值量，可用说明其所以构成社会财富根源的究极原因，这对促进我国的环境、经济与社会的协调发展，提供了决策前提与依据。
4.5.3 耕地是土地的一个组成部分，通过人工措施和自然过程，土地肥力可以取得恢复和更新。在已计算出地价的基础上，还可进而估测出对土地投入增值的效益。由于社会经济的发展，耕地与其他用地相比，其机会成本也会相应的提高。这对耕地增值的合理分配与有效管理都将是个有力的推动。尽管内陆与沿海的不同省份在自然与社会经济条件上存在一定差异，但在适宜农作的地方，耕地的垦辟与肥力的培育不仅是有代价的，而且其价值还是能够得到体现的，这可以地价逐年递增为据。
注释：
①系取自有关统计数据减去其中茶园、桑园、果园产值。
②系取自有关统计数据减去其中茶园、桑园、果园物质费用。
③在计算1990年地价时按当年银行利率8%计算。
④农作物种植业产值系取自农林统计中有关数据扣除茶园、桑园、果园产值后所得。