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摘要：物业管理具有多样性和复杂性的特点，涉及到多方面的利益关系。文章介绍了国有单位后勤服务的特点，阐述了物业管理社会化的意义。从思想和行动等方面，陈述了应对社会化转变的措施，并探讨了物业管理社会化的模式与重点。
关键词：后勤服务；物业管理；社会化转变；方式探究
1.物业管理概述
物业是一个广义的范畴，是基于房地产等财产的归属权而言的。从物业管理的角度来看，物业特指对于已经建成投用的各类建筑物及其附属场地设备的管理服务。包括了环境卫生的维护，道路设施的养护维修，以及安保工作等方面。物业管理具有较大的复杂性，涉及到开发商、业主、使用者等多方利益，需要通过各种合同予以规范和约束。服务的模式也包括了有形服务和无形服务两种，既是企业的市场行为，同时也延伸了政府的安保功能。一方面要遵循谁出钱谁受益的原则，另一方面还体现出了集体消费与共享的特征。
2.国有单位后勤服务特点
由于我国曾长期处于计划经济时代，大多数机关、企事业单位都有着自己相对完善的后勤服务体系。尤其是一些大型国有企业，为了生产和生活的需要，将生活、医疗、乃至教育、离退休服务统统纳入到后勤服务中来，形成了“小机关、多实体、大服务”的后勤服务格局。从经济学的观点来说，与其他商品一样，后勤服务也属于第三产业的范畴，为单位内部提供有偿性服务。
而国有单位的物业管理只是一种后勤辅助，其资金来源依赖于上级单位的财政划拨，服务也大多以福利性和无偿性为主要特征。从前期的物业规划，到后期的管理运行，都离不开行政化色彩的运作方式[1]。同时，业主的第一身份是单位职工，因而没有了对物业的选择权。加上福利性质的约束，对于物业服务的质量缺少了话语权。随着住房数量的增多，进一步增加了国有单位的经济负担。
3.后勤物业管理社会化的意义
我国的物业管理工作起步相对较晚，与国外先进水平相比，还存在着一定的差距。以国企为代表的国有单位，物业管理由于其方方面面的原因，观念陈旧、制度僵化、人浮于事的现象屡见不鲜，与当今社会发展的趋势显得格格不入。过多的福利性质投入，大大增加了国有企业的负担，不利于企业核心竞争力的提升。因此，后勤物业管理改革势在必行，市场化、社会化是物业管理的必然之路。
随着市场经济的发展和改革力度的不断加大，住房管理体制改革也逐步提上日程，成为以国企改革的一项重要工作。而物业管理的社会化，成为改善居住环境、提高职工生活质量的关键性因素，更是广大职工切身利益的体现。理顺产权归属与职能关系，建立自主经营、自负盈亏的物业管理模式。不仅有助于国企卸下沉重的包袱，同时还有利于富余职工就业去向的安排[2]。
4.积极应对社会化转变的趋势
4.1转变思想，明确方向
对于后勤服务的改革，首先要避免思想上存在的误区。国有单位的职工已经习惯了长期存在的福利化的服务模式，而物业管理的社会化，必然会涉及到很多人的切身利益。应当加强宣传和思想教育工作，让广大职工充分认识到社会化改革的必要性，克服守旧思想的障碍。同时，物业管理的社会化，并不意味着简单的甩包袱。对于后勤战线的干部职工，要多关心他们工作和生活中的困难，充分考虑到职工的实际承受能力。合理控制改革的节奏，对于各项配套措施要做到充分准备，防止冒进式的改革的出现。
国有单位的后勤服务系统庞大而复杂，涉及到办公运行、生活服务、安全防范等方方面面，社会化改革不可能作为孤立的进程单独存在。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆考虑到后勤物业管理服务的多样性，以及改革初期自主管理经营水平的局限，需要在政策、资金等方面予以扶持，循序渐进的使物业管理社会化不断迈上新的台阶。从本质上来说，后勤物业管理的社会化改革，是一种走出去与请进来之间的新老更替。将原有的后勤服务部门与单位的整体分离，同时将社会上的第三产业服务行业请进来，使物业管理服务真正走上市场化的道路。
4.2政企分离，自主经营
后勤物业管理的社会化改革，应当根据具体情况加以区别对待。对于一些具备条件的后勤部门，要从编制、经费等方面与主体单位分离，鼓励控制多种形式的承包责任制，自负盈亏、独立核算。而对于条件尚未充分的单位，需要给予一定的过渡时期。在保障其原有业务正常运行的前提下，通过有偿服务的方式，稳定收入的来源，必要时予以适当的财政补贴。在尊重市场经济规律的前提下，重点在于实现管理与服务职能的分开，将后勤部门与主体之间分离。不再提供福利性质的服务，而是用经济手段来促进后勤物业管理的社会化、市场化发展。态度要积极，方式要稳妥，在有条件的情况下，推动不同后勤部门之间的联合。不仅能够提升管理服务的质量，还有助于形成规模化的经济效益。
5.实现社会化的模式与重点
5.1物业管理的社会化模式
现代物业管理已逐步走向企业化经营、专业化服务的道路，不仅有着独立自主的经营模式，且业务的范围和服务的内容丰富多样，符合市场经济的发展规律。
物业公司以独立法人的形式存在，根据实际情况设置岗位编制，但不再设立行政级别。国有单位后勤物业管理的社会化，形成了一个规模较大的物业管理市场，蕴含着巨大的发展潜力。按照《公司法》及《合同法》的相关要求，与员工签订劳动合同，明确相应的权利和义务。自主经营、自负盈亏，公司有权根据经营状况确定薪酬发放的水平，对员工采取适当的经济激励机制。
5.2合理安排员工去向
物业的社会化管理，需要具备一定的实施条件，关系到一部分职工的工作与生活。不能采取简单的机构撤销、人员解聘的模式，将职工完全推向社会。不可否认，国有单位的后勤体系中，长期存在机构臃肿、冗员繁多的现象。但更应当看到他们在后勤物业管理工作中的成绩和贡献，需要分阶段、有计划的推动改革，合理安排员工的去向。一方面，可以通过分流转岗的形式，将一部分有能力的职工安排到更需要的工作岗位中去。另一方面，结合实际情况制定提前退养的政策，为社会化改革的实施营造一个缓冲的空间。此外，物业公司也需要各种专业化的人才，鼓励职工积极参加应聘，通过再就业的形式以达到多赢的目的。
5.3提升管理服务的质量水平
市场经济是一种优胜劣汰的环境，物业公司想要取得生存和发展，依赖于服务的质量与信誉。从物业管理资质、到员工的教育培训、再到服务的质量水平，关系到影响物业公司发展的核心竞争力。积极从经验型管理向专业化服务转变，通过明确规章制度、优化管理程序等方式，提高管理运行的质量和效率。一切以业主的满意为原则，加快员工的思想转变，加大职业技能培训的力度，严格规范服务的质量标准。加强与业主之间的交流与沟通，不断挖掘潜在的物业服务需求，以优质的服务提升物业公司的综合竞争力[3]。
5.4明确责任，加强监督
物业管理不仅要遵守相关的政策法规，还应结合主体单位及后勤部门的实际情况，排除存在的各种不利因素。我国《物业管理条例》中明确规定，任何方式的房屋权利归属人，应当共同成立业主委员会，并由其对物业公司进行选择。业主与物业公司之间签订委托合同，明确小区绿化环卫、道路设施修缮保养、公共设备运行维护及安全保卫等相关事宜，确保物业管理服务的质量和水平。同时，原有的后勤部门人员，应当参与到物业管理工作之中。通过加强对物业公司运行的监督，以维护和保障广大职工的切身权益。
参考文献：
[1]姚兴度.后勤服务社会化改革的探索与思考[J].中国交通医学杂志.2004（04）
[2]杨龙.国有企业后勤服务管理向物业管理转变初探[J].四川建筑.2009（09）
[3]喻立新.中央国家机关物业管理的现状和发展思路[J].中国机关后勤.2002（09）
论文作者:阿不力克木•吾甫尔
论文发表刊物:《电力设备》2015年8期供稿
论文发表时间:2016/3/11
标签：物业管理论文; 后勤论文; 单位论文; 职工论文; 后勤服务论文; 物业公司论文; 物业论文; 《电力设备》2015年8期供稿论文;