房市宏观调控的几个问题，本文主要内容关键词为：几个问题论文,宏观调控论文,房市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近几年来，由于房地产市场价格的飙升，使得房地产这个话题一直炙手可热。自去年中央决定对房地产和土地市场进行调控以来，对国家宏观政策调控手段和效果的讨论成为社会各阶层、各领域共同关注的焦点。各界人士从行政、财税、金融、土地等不同的角度对如何有效调控房价各自提出见解各异的看法，可谓见仁见智。随着近日国家税务总局关于增缴房产预售收入的所得税比例、央行调高房贷利率和意欲增大购房首付比例等等宏观调控措施的出台，将这股研讨的热浪再次推上高潮。
一、房地产市场的基本情况
要分析政策措施的逻辑与效果就必须搞清其调控对象的性质和基本情况。我们先分析一下当前房地产市场没有厘清的几个主要问题。
首先，我们要弄清楚的是当前我国的房地产销售市场的真实情况，究竟是供大于求、还是供不应求？可惜的是在对这个问题的认识上，各方并没有取得一致的意见。5月14日建设部发言人称各地不存在房源不足，截至4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应。可是，身处北京、上海和深圳等重点城市的居民可以随时感受到购房的火爆场面，而且搭起帐篷数十日排队甚至雇农民工排队的报道也屡见不鲜。即便这里面有销售商的炒作和欺诈，但是商品房预售制度提醒我们，在市场经济下，只有供不应求的商品才有人预交货款。就算政府强制对满街可见的大白菜推出预售制度，恐怕菜农也收不到任何预缴款，尽管大白菜的生产周期要比住房的建设周期短一些。
其次，国内房价的涨幅和涨速的真实水平又是什么情况？学者的估算和民众的感受与相关政府部门发布的数据相去甚远。国家统计局数据显示，2004年的商品住宅价格增长率是9.5％，2005年则是超过7％。国家发改委宏观研究院经济研究所宏观室主任王小广认为：“房地产价格不是每年增长8％、9％，而是20％。上海、浙江的房价每年至少涨了30％，北京今年一季度二手房价格上涨了30％，一手房价格也上涨了20％。”对于在北京四处奔走的购房者而言，这样的数据似乎更加贴近现实。当然，全国各地房地产价格的上涨的幅度和速度是有很大差异的。比如，青海、甘肃等西部地区的城市房价涨幅就远低于东部沿海城市的房价，北京、上海和深圳等中心和省会城市的房价涨幅就远大于周边城市的房价涨幅。价格与需求的结构性不平衡是中国房地产市场的又一大特色。
第三，对近年来房价大幅上涨的原因和效应的认识也不统一。究竟是成本推动型还是需求拉动型？近年来土地的供给水平和利益分配关系是什么情况，土地的供给是充沛的还是不足的，谁是房价飚升的真正既得利益者、受益者和始作俑者？政府、房地产商相互推诿。我们知道，房价大致主要由土地成本、建安成本、其他税费和开发商利润等几大块组成。从土地成本来看，虽然国土资源部的多位高层领导都曾强调，地价的上涨不等于房价的上涨，但是，地价对房价的传导作用毋庸置疑。而目前部分城市高位运行的地价水平的确也正在向房地产市场发出危险的信号。
仅以北京为例，北京公开的土地市场高潮不断，关于“天价地”的报道屡屡见诸报端。作者对2005年8月以来北京卢沟桥地块、海淀温泉镇中心区、 丰台制罐厂地块、大兴采育镇地块、工体四号、通州马驹桥地块和清河毛纺厂等7块公开拍卖的地皮进行了统计，楼面地价在2500元—12600元／平方米之间，平均为5131元／平方米。北京市土地协会统计，从2001年11月到2006年4月， 北京市在土地市场公开交易的土地是215宗，共1491公顷，总成交价为380亿元，其中121亿元是政府收益。其实，不仅北京，在全国的其他地方政府财政收入中，土地出让金收入已经占据了重要位置。其次，开发商的利润确实过高。建安成本随着钢材水泥价格的上涨也有部分升高，但是，开发商的利润率高得惊人。据新华社“新华视点”专栏报道，我国房地产开发行业的平均利润率约50％；房地产业内人士也透露利润率低于55％的项目他们是不做的。因为，这里面的交易费用和寻租费用极高。其实，这里的利润率指的仅仅是资本利润率，还不是净资产收益率。因为，现在房地产开发商的大部分资金来源于银行贷款和预售房款。
当然，在市场经济条件下，房价上涨的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有政治的、经济的、社会的，甚至心理的因素，但供求关系还是起着决定作用。
最后，我分析一下政府在房地产市场调控中的角色和作用是什么。首先，从住房的性质看，住房是一种生活必需品。俗话说得好，衣食住行是老百姓获得生存权和发展权的基本保证，安居才能乐业。不容置疑，住房第一属性应当是生活的必需品。其次，住房的价格随着经济的发展和市场供需的变化而变动，住房的所有权者能够相应获得价格升降带来的收益或者损失。所以，住房也是一种投资品，具有价值增值保值的功能。显然，从住房的性质来看，其首要属性应当是生活必需品，政府为社会公民提供基本的住房是公民基本人权保障的一种形式，具有普遍的公益性。住房价格的涨跌与众人的切身利益是息息相关的，调控房价保障公民的基本居住权是政府应尽职责之一。退一步，从维护国家宏观经济的稳定和增长的角度来看，如何引导资源配置优化，消除一个行业的泡沫也是国家的宏观政策调控主要目标。因此，政府应当在房地产调控中发挥重要作用，但不应当同时成为房地产市场的裁判员和运动员。
二、目前宏观调控措施的合理性与效应
我们先看看民众和专家学者们的态度。近日，搜狐网站就如何调控房价的问题对普通网民进行了网络投票调查，结果显示，39％的人认为税务总局应出台税收调控政策打击投机者，25％的人认为应提高房贷首付比例，从现在的2成到4、5成。只有19％的人认为应该增加每年的土地供应量。专家们又怎么看呢？有的专家认为调控的重心应该是推行类似国外连续小步的加息金融政策来打击短期的投机性需求；也有专家认为要通过征收房地产短期交易的增值税来打击频繁交易；还有的专家认为要通过物业税提高持有阶段的税收成本打击多购房的现象。总而言之，如何发挥宏观调控政策来打击投机者似乎成了人们的主要选择。通过税收政策和金融政策来打击投机真的是调控当前房价的一剂良药吗？恐不其然。
任何政策的执行要取得预期的效果，就必须分析政策环境和约束条件。上面我们分析了房地产市场的基本情况和性质，可以发现，目前推出的税收金融手段都意在打压住房需求，加之不断收紧的土地供给政策，形成了“两头紧”局面。
首先，我们从民意调查中占主导意见的税收政策调控观点入手分析。以2006年3月20日《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》为标志，政府在税收政策调控上迈出了第一步。毫无疑问，政府的理性似乎得到了提高，民众在感情上似乎得到了一时的满足，但重要的是政策出台后的实际效应。显然，预售收入预交企业所得税提高了房地产企业的开发成本，但是实际的税负并不是落在开发商的头上。经济学基本原理告诉我们，在市场经济下的需求弹性决定了供给和需求双方的税负分担比例。因此，试图将房地产开发过程中的税费征收环节后移来达到降低房地产成本的做法以及增加房地产开发企业税收负担的做法，都很难收到预期的效果。扩大的利润空间必然大部分被供给者占有，而压缩其利润空间的税收政策负担必被转嫁给消费者。涨，反而会进一步推动房价上涨。2005年，杭州市对房屋转让所得课征20％的个人所得税以抑制房价上涨，但实际执行的结果不仅没有抑制房价的持续上涨，反而成为推动房价进一步上涨的重要因素就是一个生动的例子。况且，通过企业预缴税款来达到防止偷逃税的目的，在实践中对流动性较大的企业和做“一锤子”买卖的企业可能十分有效，但是，企业同样可能通过各种避税和逃税的财务手段来达到少交税的目的。预缴税款在国库和企业间的往返，只不过增加了资金的转移的时间成本。在上个世纪90年代末，我国各级税务机关曾广泛采用的预交税收保证金制度由于其不合理性而遭到废止。
再者，我们分析提高住房贷款利率和首付比例的政策效果。至今，政府已多次通过利率杠杆来影响楼市。2004年10月和2006年4月先后两次加息，2005年3月央行取消了房贷优惠利率，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04 ％调整为目前的6.39％。可从加息对楼市的调控作用看，远低于政府与老百姓的初衷。 提高住房信贷的利率和首付比例，从资本成本的角度来看，提高住房信贷利率的确提高了住房投机者的购房成本，可以防止其利用首付比例较低，一人购置多套住房的现象。可是，这个政策没有区别对待购房者，也就是政策出台没有细分调控对象，一棍子打倒一大片。而提高首付比例，更是存在众多的牵制因素，需要仔细考量。对银行业来说，在存差不断放大的背景下，商业银行肯定不愿意个人房贷业务再因政策因素而缩量，何况住房贷款一直是风险最低的优质项目。对整个楼市来说，可能因为首付比例提高直接导致购买力下降，市场供需发生逆转而导致房地产的低迷，这是GDP主导型政府最不愿意看到的局面。而且， 提高首付比例更是让不少消费者推迟了购买住房的时间，购房成为高收入者的专利，将引发一系列新的经济问题和社会问题，并不利于民众的安居乐业。
最后，我分析一下目前同时打压供给和需求的土地、税收和金融调控政策的取向的合理性。从经济学的原理来讲，要降低一种商品的价格，要么扩大供给，要么压缩需求，或者同时扩大供给并减少需求。而目前一方面收紧土地的供给和提高房地产开发成本，另一方面通过提高购房的资金门槛和成本打压住房的购买需求，体现了宏观调控政策政出多门和矛盾。再者，打压购房需求的政策本身的合理性值得商榷。目前不排除有一部分这样、那样的炒房团搅乱了正常的经济秩序，但是个人或家庭购买第二套或者第三套住房的做法并无不当之处。因为目前缺乏保值增值的投资手段和投资渠道，居民存款在通货膨胀的威胁下，选择投资房地产是比较现实的做法。
三、政府应如何对房地产进行合理调控
开锁需要用正确的钥匙，具体来讲，政府各部门应该协同制定出一整套长短期结合的应对措施体系。用十六个字加以概括，就是“扩大供给、加强管理、引导需求、完善体制”。
从短期来看，首先要增加经济型适用房和廉租房的供给。建造更多的经济型适用房和廉租房提供给生活困难的人士居住，这在西方国家也是解决穷人住房问题的主要做法，何况我国目前的土地供给制度中，政府垄断土地“进出”的两端，独享土地升水的收益。因此，政府有能力、也有实力建造更多的经济型适用房和廉租房。其次，增加房地产开发和商品房市场信息的透明度，打破土地和房地产开发中的寻租垄断。近年来，随着土地“挂、招、拍”制度的逐步推广，房地产开发中的显性成本已经逐步透明化了，但是在土地划拨、资质核定、验收办证、税费减免等许多环节仍旧有着很多隐性成本，如何消除隐性成本倒是降低开发成本的重要方面。政府主管机构还应该加强对住房售卖的监督管理，防止奸商囤积居奇、虚假宣传、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息、人为制造商品住房供应紧张空气等欺骗消费者的行为。
从长期来看，要解决投资性购房比例过大和区域结构性过热的问题要从以下三个方面入手：首先，要协调地区经济发展的平衡。目前，购房的需求主要集中在北京、上海等东部大城市和省会等中心城市，说明这些地区的政治、经济、就业、消费、求学等各种资源比较丰富，是人们安家的首要选择，从而吸引了全国的大部分资金和人才。这就导致了户口、高考分区等的歧视和限制流动的政策出台，这些政策的出台又加剧了这种不平等性，这种不平等性导致特权地区对人们的吸引力更加强烈，从而陷入了恶性循环，房地产市场的结构性过热问题概莫能外。其次，加快资本市场建设、丰富投资渠道，并要尽快完善社会保障（失业、医疗、养老）问题。正如我们上面所分析，很多购买第二套第三套房子的个人和家庭在缺乏投资渠道的情况下，出于增值保值的考虑，一方面应对通货膨胀的压力，再者应付日后的社会保障缺失的问题。所以，我们不能盲目通过“一刀切”的办法打击所谓的投机行为。其实，目前投资性购房确实是一种合理、合法、合适的居民投资手段。何况投资和投机本来就是同一事物的两面，在学术上没有褒贬之分。最后，在成熟时应当开征合理的物业税。一方面是为了完善分税制，给地方政府财政提供稳定的税种和税源以规范地方政府行为，让他们的工作重心转移到加强管理上来。再者，转移到保有环节的税收有助于调节贫富差距，防止投资性购房比例过大，促进社会公平。
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