摘要：我国房产测绘在不动产测量中占据比较大的比例，一个原因是我国房地产事业的发展迅猛，另一个原因是房产是人们生存不可缺少的。所以，在不动产测量领域，测量技术主要应用于房产测绘中。目前我国的不动产测量技术还存在一些问题，尤其是在房产测绘中，应用的测量技术，在技术使用上和执行上存在着显而易见的问题。为了推进我国测绘技术的完善和发展，要针对测绘技术的问题进行改进和创新，为不动产测量技术开创新局面。
关键词：不动产测量领域；测量技术；应用；
不动产测量作为现行土地管理活动与房地产测量的重要内容，其能够将测量的结果提供给现代土地管理以及房地产开发利用活动中。然而较多不动产测量工作中，存在的弊病仍较为明显，极大程度上影响测量的准确性，无法将测量结果具体运用到地籍测绘、房产测量中。通过实践研究发现，将较多现代测量技术如GPS技术以及数字化测图技术等融入其中，可取得明显的效果。因此，该文对不动产测量领域中测量技术的应用研究，具有十分重要的意义。
1不动产测量的相关概述
关于不动产测量，其主要将现代地籍测量、房产测量等融入其中，是用于土地管理以及房地产管理的重要依据。以其中地籍测量为主，实际开展测量工作中主要涉及到地籍变更测量、地籍图测绘、地籍控制测量等，这一测量在特点上主要表现为：（1）具有政府行为性质的测绘工作，（2）将可靠、精确的测量信息提供给土地管理；（3）以地籍调查为基础开展测量活动；（4）地籍测量技术较多。在实际测量中还需对地籍图、界址点以及宗地等进行考虑。另外，在房产测量方面，其强调测量调查房屋及其相关构筑物，并在此基础上进行绘图，最终明确房地产利用情况、数量、权属以及位置等信息。这些信息将成为房地产开发利用、产籍管理、房产产权明确的重要依据，且是当前城镇发展规划的重要参考。具体开展测绘工作中，涉及的内容集中表现在房屋及其附属设施、行政境界、等级控制点、地形要素以及其他房屋围护物等。只有保证这些测量信息较为准确，才可使这些信息被用于较多领域中，如土地管理或规划设计等。
2不动产测量现状
不动产主要包括了房产、地籍、林业和草地，因此，不动产的测量也要从这厮方面入手。但是由于不动产包含四部分内容，每部分的内容测量标准都是不同的，测量手段和技术也有一定的差异。每一部分的测量内容和标准都是不同，所以需要简单的介绍一下不动产测量的现状，并且根据不动产测量中的重点，房产测量做主要的论述，根据测量技术在房产测绘中存在的问题，简单的分析探讨一下。
2.1房产测绘
房产测绘是不动产测量中的重要环节。房产测绘数据，切实的关系到了百姓自身的利益。因此，测量技术的完善和执行规范化，都是保证测量结果真实有效，保证百姓利益的重要手段。房产测绘主要是采集房产的有关数据，比如房屋的用地面积情况，是为了给百姓办理房产产权，企业进行房产开发以及买卖双方交易提供真实的数据。一般房产地方测绘是由房产主人，或是房产的利益者申请委托测绘单位进行房产测绘。由于房产测绘关系到百姓的自身利益，因此，要求测绘技术更完善，规定执行更彻底，才能保证百姓的利益不受到侵犯。
2.2地籍测量
我国疆域辽阔，需要管理的土地范围大，国家需要土地准确的数据，才能针对各地土地进行管理，因此出现地籍测量，就是为了方便管理土地。地籍的测量需要精确的测量出土地的面积，土地的位置，以及相关的人物、宗地，还有地籍图。所以，地籍测量是政府管理土地，掌握土地信息的重要手段。
2.3林业草地的测量
林业草地的测量，在测量难度上和房产测绘以及地籍测量相比还是有一定的差距。而且由于由于林业和草地属于自然环境，对于其测量结果与百姓的切身利益相关不大，所以百姓对于林业和草地的测量了解不是很多。对于林业和草地的测量标准也不是很熟悉，所以就导致林业草地的测量容易出现疏忽。
3不动产测量中的常见问题分析
尽管近年来不动产测量工作逐渐被政府与社会各界重视起来，但具体开展不动产测量活动中，仍有较多弊病存在，这些问题成为影响不动产测量有效性的关键性因素。从当前不动产测量工作开展现状看，其中存在的问题集中表现在：
3.1净高、层高等划分过于模糊
事实上，较多不动产测量标准中，都对层高的概念进行具体界定，其主要指地面与楼面间的垂直距离、楼面与屋顶间距离以及上下两层楼面距离等，这些层高距离在实际测量中本身有一定误差存在，但一般规范标准中并未对误差范围进行具体界定。而关于净高，其主要表示为上层楼板下表面、地面二者的间距。通常不动产测量工作开展中，往往对这两个概念进行混淆，甚至可能完全以净高为标准完成所有的测量计算活动。
3.2不动产测量中有边长度丈量误差存在
通常不动产测量情况下，可能面临较多误差问题，如因房屋建造不合理而使左侧墙体与右侧墙体、前墙与后墙等有不相等问题，这样在实际测量中将难以保证测量结果较为精确。对于这种现状，要求从数据测量方面着手，对获取的数据进行处理，并结合测量结果完成绘图以及面积推算工作。
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3.3面积分摊问题在不动产测量中较为突出
以住宅楼为例，若分摊过程中需进行总面积的计算，要求以房屋总面积、建筑总面积等为依据进行推侧，在此基础上完成总面积推侧。若计算的分摊系数较为合理，需以其为依据对各户分摊面积进行具体计算。需注意的是较多建筑涉及多种功能，这样在分摊方面还需考虑到二级或多级分摊等问题，要求根据具体的受益情况完成分摊。
4不动产测量领域中测量技术的应用分析
4.1遥感技术的应用
遥感技术即RS技术，是指从高空或外层空间接受来自地球表面各类地理的电磁波信息，并通过对这些信息进行扫描、摄影、传输和处理，从而对地表各类地物和现象进行远距离控测和识别的现代综合技术。利用遥感技术可以从空间上测定土地、矿产资源、江河、海域等不动产的范围，并将其地理特点，地势地貌，主要特征通过摄影，图像的处理和描绘充分展现。根据遥感技术所传达的信息，可以得到某一区域的房屋，耕地，森林，矿产的现状和利用程度，可快速划分已有的不动产信息和未被开发利用的资源。将已有的不动产所属权，种类，范围登记在在相应的图像位置处，划分具体界限，使不动产信息一目了然。利用遥感技术对地表数据密切监测，及时更新，有助于我们随时掌握地表的动态信息，整合利用资源。不但可以减少实地勘探的任务量，而且大大的节约了时间和经费，且有利于不动产信息库的更新。利用遥感影像的图像融合，将同一地区的不同空间分辨率的图像信息加以融合，从不同的角度对该地的地势地貌，构成成分，主要资源进行分析和判断，从而获得更精准的，更全面的统计和判断。
4.2地理信息系统的应用
地理信息系统又被叫做GIS。它是一种特定的十分重要的空间信息系统。它在计算机硬、软件系统的支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。利用地理信息系统结合地理学和地图学以及遥感和计算机科学，通过对不动产数据的收集，整理，存储，处理分析来生成各种地理信息，从而整合成不动产信息登记库。通过地理信息系统技术可实现三维立体画，结合遥感技术的图像和地理信息数据库，利用三维立体设计，虚拟现实，动画技术，效果图等手段建立三维地理信息系统。将不同的物体、地势地貌特征立体的展示出来，实现不动产登记数据库的全面和完整。地理信息系统技术可实现数据库的统一管理，将数据库以村屯，乡镇，城市进行区域划分设置为不同类别的信息进行管理，可提高公众查询信息的便捷度。需注意的是在具体绘制房产图中，要求将数控绘图仪引入其中，可保证不动产测量目标得以实现。
4.3全球定位系统的应用
全球定位系统又称GPS技术。是美国国防部研制的一种全天候的，空间基准的导航系统，可满足位于地球或近地空间的军事用户连续地精准地确定三位位置和三位运动及时间的需要。随着其技术领域的逐渐扩展，全球定位系统逐渐被应用于民用部门。利用GPS技术可高速精准的确定地界范围、地形处、地物点地理位置，每个点都可精确到具体位置。在不动产信息登记中可提高不动产信息登记的准确性，使地理位置更加详细，数据库更加完善，有助于信息的统计。
4.4坐标解析法的应用
不动产测量工作中，由于涉及到较多内容如房屋整体面积、用地类型等，并有其他如实际使用面积、公摊面积、房屋产权等问题存在，所以测量过程极为复杂。以其中用地面积测量为例，要求将测算重点集中在封闭地块面积上，但实际侧算时仍会有纠纷问题存在，如关于商品房界址选择、房产面积等。这就要求在实际测量过程中引入相应的估算方法，尽可能保证面积测量结果较为准确。通过实践研究发现，将坐标解析法引入方差测量中，可取得良好的测量效果，但需注意整个方法应用下涉及的操作流程应保证规范。另外，对于当前不动产测量中边长丈量问题，也要求应用坐标解析法，其主要将界址点坐标作为依据，完成边长丈量的计算。而针对相关标准中面积误差限差的缺失，也可利用估算的形式使其中存在的误差得以控制，进而满足测量精度提高的要求。
4.5不动产测量领域中数字化测图技术的应用
针对现行不动产测量中存在的问题，实际操作中可考虑将较多现代化技术引入其中。以数字化侧图技术为例，其是当前房产测量领域中的重要技术之一，且对于地籍测量也可起到明显的作用。从其优势上看，除表现为具有较高的成图质量外，在测量时在不耗费过多人力资源的情况下，便能快速完成信息资料的收集。在此基础上利用计算机系统对收集到的数据信息进行处理，并根据处理结果完成图像编辑工作。最终绘制后的数字化测图，便可用于不动产测量分析。需注意的是在具体绘制房产图中，要求将数控绘图仪引入其中，可保证不动产测量目标得以实现。不动产测量，关系到公司的利益。因此，测量技术应用在不动产领域，主要是为了保证不动产的测量，得到的数据真实有效。尤其是对房产的测绘，更关系到每一个房产主人的利益关系。测绘技术得到的结果是具有法律效力的，是要保证真实性的。因此，既是解决测绘技术在不动产测量中的问题，是保证测绘结果真是有效性的主要手段。所以，要根据不动产中的房产测绘、地籍测量以及林业草地等方面制定不同的标准，以确保数据有效性。
测量技术的应用是提升现代不动产测量水平的重要途径。具体进行不动产测量中，应正确认识不动产测量的基本内涵，立足于现行不动产测量中存在的问题，将现代测量技术与GPS技术、坐标解析法以及数字化测图技术等引入其中，对于不动产测量结果的保证可发挥重要作用。
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论文作者:周静利
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/18
标签：测量论文; 不动产论文; 技术论文; 房产论文; 信息论文; 较多论文; 遥感论文; 《基层建设》2018年第33期论文;