论我国居民住房抵押贷款市场，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,住房论文,居民论文,论我国论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房是人们必须的耐用生活消费品，具有价值大、消费时间长的特点。因此在住房消费过程中，常常会出现购买力与实际消费需求不同步的矛盾，即短时间内的资金积累难以满足住房消费的需要。发放住房抵押贷款可以在相当大的程度上缓解这一矛盾，使城镇居民的住房消费得以提前实现，这也就是我们通常所说的住房金融业务。我国目前住房金融业务主要有两大类：政策性住房信贷业务和商业银行自营的住房信贷业务。政策性住房信贷业务是指指定银行接受政府委托，运用政策性住房资金对实行房改的单位和职工发放抵押贷款的业务，承担这一业务的机构是中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行。商业银行自营的住房信贷业务是指银行运用本外币存款资金自主发放住房贷款的业务，主要是对房地产开发企业发放的住房开发贷款和对个人发放的用于购买、建造和修缮自住住房的住房贷款。四大国有商业银行以外的许多商业银行都开办了这类业务，但业务量非常少。国有商业银行开展住房信贷业务主要采用“住房抵押贷款”方式。虽然截止1996年7月末， 中国工商银行和中国建设银行房地产信贷部共发放个人住房抵押贷款92亿元，其中的政策性贷款为30亿元，占32.6%，其余62亿元为自营性贷款，占67.4%。这些居民住房抵押贷款发放，帮助近120万户家庭购买了自用住房。 但这种贷款规模远远不能满足市场需要。我国的住房金融发展过于缓慢主要原因是因为居民住房抵押贷款市场发展缓慢。下面就我国居民住房抵押贷款市场发展缓慢的原因和对策进行分析。
一、我国居民住房抵押贷款市场发展缓慢的原因
造成我国居民住房抵押贷款市场发展缓慢的原因非常多，可以归结为两个大的方面，一方面是居民不愿或不敢借款，另一方面是银行不愿意向个人提供住房抵押贷款。
1、居民不愿或不敢借款的原因
造成居民不积极参与住房抵押贷款市场的历史原因是福利性住房分配制度在我国居民住房分配中仍然居主导地位。低租金是传统住房分配制度的主要特征，也是购买住房需求不足，住宅金融发展缓慢的原因之一。房租增幅平缓，影响公有住房的出售。只有当住房租金超过购房款的同期利息时，公房租金的提高才算真正达标。居民才会调整其消费意识，积极参与购买自有住房。比如在香港，现行供楼贷款利率为年息7.25%，若以市价购入楼宇，首期付款比例是20%，贷期限欺限20年，则香港供楼的负担仍低于租金，对于住房消费者而言，供楼比租房合算，所以居民多愿意接受供楼。而我国的现状是住公租房比买房合算，所以购房者不积极。虽然对住房需求大，但买房需求又表现为疲乏。
造成居民不积极参与居民住房抵押贷款市场的现实原因主要有房价居高不下和贷款偿还期过短。从国外情况看，房价一般为居民家庭收入的3—6倍，发达国家为5—6倍，中等发达国家为4—5倍，发展中国家为3—4倍。我国的商品房成本价与居民家庭收入的倍数大致符合这一比例，但市场价远远高于这一比例。据建设部统计，1990年我国商品房的平均售价还低于1000元／平方米，只有703元／平方米，1993年度为128元／平方米，1995年则升为1710元／平方米，5年间平均递增19.46%。住房价格的过快上涨，使我国普通居民购房的支付能力相对下降，同时也加大了金融机构对居民个人提高抵押贷款的成本和风险。
在经济发达国家，居民住房抵押贷款期限一般在15年以上，如英国一般可达15—25年，美国一般可达20—30年，而最长还款期限一般都是35年甚至更长，香港就有长达百年期的分期还款的贷款期限。而我国目前各银行所规定的居民住房抵押贷款期限普遍偏短，一般都在十年以内。虽然贷款偿还期限开始逐渐延长，但一般银行都规定贷款期限最长仍不超过15年，这相对于住房贷款的要求和经济发达国家的惯例来说仍然是很短的。贷款偿还期越短，借款人的还债压力就越大，使得广大中低收入居民对居民住房抵押贷款“可望而不可及”。
2、银行不愿向居民提供住房抵押贷款的原因
银行不愿向居民发放住房抵押贷款主要原因是因为此项业务风险大。造成风险的原因主要有：
①、发放居民住房抵押贷款要冒信用风险，而且风险较大。由于居民住房抵押贷款是零售性贷款其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监查在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况作出准确的判断，这样银行发放居民住房的抵押贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房抵押贷款的安全感和积极性。
②抵押物的估价、处置难。由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进行准确的预测相当困难，使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难，从法律角度来说，抵押贷款到期未还，银行就能对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进入市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际处分起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没有登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威协抵押贷款的安全。不规范的操作很容易造成“房地产泡沫”，而最终导致金融危机。
③、贷款利率过低，影响房改金融业务的拓展。现行居民住房抵押贷款利率是相当低的。中国建设银行曾规定最低贷款利率按照人民银行规定增加千分之一点五，确定月息为千分之四点八，也就是大概6 %的年利率，这比绝大多数年份的通贷膨胀率都低。而现期中国建设银行10年期居民住房抵押贷款利率只略高于1年期流动资金贷款利率。这样的贷款利率不仅低于各种中长期非住房抵押贷款利率，也远远低于其他资产投资收益率。在购房投资期限长，占用规模大的前提下，居民住房抵押贷款利率偏低的情况虽然对借款人有利，却严重损害了贷款人的利益。所以银行不愿意发放居民住房抵押贷款。
3、贷款结构错位
在美国、香港、金融机构的住房贷款中，用于居民住房抵押贷款与用于开发商的抵押贷款比例约为6∶4；在中国，金融机构基于逐利动机，重生产性住房信贷，轻消费性住房信贷，贷款结构错位。住房融资主要投向住房的开发者、经营者；针对住房消费者的融资，则由于资金来源性质，缺乏保证和优惠条件等，发展太慢。截止1996年7月末， 国有商业银行的居民住房抵押贷款金额也只有区区92亿元，与投放给开发商的贷款的比值为1∶9。远远低于国外的同项比例。也造成大量房屋空置难以及时销售。使本来不足的资金被占压，不能灵活周转。应该逐步改变这种不合理的状况，提高居民个人住房抵押贷款的比重，降低对住房开发商贷款的比重，计划到九五期末，个人抵押贷款和对开发商贷款的比重应达到3∶7的比例。
二、解决当前住房抵押贷款存在问题的对策
当前住房抵押贷款市场存在一系列的问题，从而制约了住房金融的长足发展。要想在“九五”期间加快住房制度改革使住房金融市场得到长足发展，必须大力发展居民住房抵押贷款市场；要解决居民住房抵押贷款市场发展缓慢的问题，必须采取一系列有效的对策：
1、加强建立健全的公积金制度， 拓宽居民住房抵押贷款的资金来源。从目前人们对房改的承受能务和今后发展潜力分析，住房公积金缴交将是今后房改金融业务的主要资金来源，而且建立和完善住房公积金制度有利于政策性抵押贷款制度（即居民住房抵押贷款制度）的建立。原因有三：一是通过住房公积金积累为政策性抵押贷款提供了较低成本的，长期稳定的贷款资金来源；二是由于住房公积金存储利率相对较低，利用住房公积金积累所发放的银行贷款利率也相对较低，因而职工有较强的贷款承受能力，可以鼓励职工利用贷款建房购房；三是住房公积金按月交纳，为借款人提供了长期稳定的还款保证。四是通过抵押贷款可以是使个人先购住房后还款，使购房者得到实惠，从而逐步形成购房贷款意识。
2、树立负债消费观念，刺激有效需求。谈起个人负债， 人们往往持谨慎的态度。作为消费者，个人负债意味着必须从其未来的收入中扣出一部分归还债务。除非将来不仅有收入而且收入稳定，否则就会陷入偿债危机。就我国人民的传统生活方式和相应的观念来说，“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位，根深蒂固，靠负债来维持生活的做法难以设想的。我国改革开放以来，开始出现小规模的消费信用。如配合住房制度改革试行购买商品房的贷款，为那些当前无力购买商品房而又极需解决住房困难的居民提供了提前购买的条件。但许多人对此尚未完全接受，不愿涉及这种负债消费方式，处于被动的“等待单位分房”。群众衡量房价的高低往往以一次付款是否买行起为标准，因此总认为房价定高了。实际上住房是一种特殊商品，即使在发达国家，家庭为购房也要拿出占家庭总收入的面分之二十至五十，并经过二十多年的积蓄。居民买房，多数采取抵押贷款和分期付款的方式。我国房改的一个重要任务就是要在群众中建立分期付款的概念，并具体推动这些制度的建立。同时，住房金融机构放松贷款资格，延长贷款期限，提高贷款额度，提供多种贷款偿还方式，使广大中低收入阶层的居民有能力取得住房抵押贷款。
3、要完善抵押贷款程序和相应配套的法规。 我国房地产市场日益活跃，银行部门利用房地产作抵押办理抵押贷款的业务不断增多。出现的问题也越来越多，为了确保贷款抵押的合法性，保证抵押贷款的安全性，维护双方的正当权益，必须进一步严格房地产抵押程序，完善相应的配套法规。明确规定房地产抵押贷款的对象、条件、额度、期限、利率、程序、偿还收回，财产抵押或第三方担保，保险和违约责任的仔细条款，并认真执行。以立法的形式制定相应配套法规。对银行而言，只有充足而完备的配套政策法规保障银行的利益，减少风险，银行才愿意扩大抵押贷款业务。所以，为规范居民住房抵押贷款方法，建立健全的居民住房抵押贷款体系，促进居民住房抵押贷款市场的迅速发展，国家先后制定颁布了一些住宅金融极其相关的法律法规。国务院先后颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《中国建设银行个人住房抵押贷款办法》、《中国建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款办法》、《房地产贷款管理办法》，与此相适应，北京、上海、广州、深圳等地的建设银行分行制定了配套的《房地产抵押贷款管理办法》。国家建设部和中国人民银行于1995年3月23 日颁布了《关于加强与银行贷款业务相关房地产抵押和评估管理工作的通知》，就房地产抵押登记、抵押物价值评估机构及人员作出了相应的规定。
通过上述一定系列的法律法规和规章制度，基本上为建立规范的居民住房抵押贷款市场做好了立法和制度方面的工作，使居民和银行在进行居民住房抵押贷款实际操作时有章可循，“有法可依”，使房地产市场的管理逐步规范化和制度化。
4、大力培养熟悉住宅金融业务和政策的专门人才。 住房金融专业性很强的金融业务，所以住房金融业务必须由具有专门知识专业人才来做。而我国住宅金融业务经营、管理刚刚起步，各银行房地产信贷部及中国人民银行相关主管机构的专门人才非常缺乏，与这项业务密切相关的经纪人、律师、会计师、房地产估价师等专门中介人才更如凤毛麟角。所以要大力加强培养熟悉住宅金融业务和政策的专门人才。
5、建立政策性住房金融机构。 凡在住房金融领域取得成功的国家，不论是发达国家，还是发展中国家，都设立了政策性的住宅金融机构。这些机构以直接投资、政策性补贴和税收减免等多种方式，积极扶持住宅业的发展。通过上述方法弥补市场经济的缺陷，改善全国居民包括低收入居民在内的住宅条件。美国的联邦住宅抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会，日本的住宅金融公库，泰国的政府住房银行，韩国的住房基金，新加坡的住房发展局、中央公积金局都是成功的典范。
政策性住宅金融机构，一方面依法规范经营行为，有效地引导社会资金投向居民住宅业，提高融通资金的使用效益，改变目前各自为政、分散割据、无序竞争、资金使用混乱的状况；另一方面，提供官方或半官方的支持，提供初级市场上的保险保证，促进二级抵押市场的发展，提高资金的总体流动性。
建立政策性住宅金融机构是对商业银行不愿意经营的非盈利、低利润的普通居民住宅金融的一种补充。政策性住宅金融机构与商业银行在金融市场上形成主辅关系，各扬其长，互相协作，这样更有利于房地产业的繁荣与发展。
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