摘要：随着社会的发展和进步，对房地产测量中面积测量的分析对现实生活有着重要的意义。本文主要介绍了房地产测量中面积测量的有关内容。
关键词：性能；测量；面积；计算；
前言：房地产测绘是一项相对较强、比较简单的法律测绘工作。其成果的质量关系到房屋所有人的切身利益。准确完整的房地产测绘成果，是检验和确认房屋、产权、业主等合法权益和其他合法权益的重要依据。是城市建设和管理不可缺少的基础材料。由于GB/T 17986《房产测量规范》的颁布实施，现在的测量是不完善的，尤其是在现代建筑中房产测量不是一个简单的形式，对于特殊结构性能测量，测量人员往往在实际计算中很难把握，造成物业纠纷。目前，住房面积测算存在诸多问题，其中一些问题已成为消费者投诉的热点。
1、柱廊与柱阳台
房产测量规定：根据柱的外围水平投影面积，计算列的走廊；阳台封闭是否按建筑面积计算，封闭的阳台按水平投影的外围面积计算，不封闭阳台柱按外围水平投影面积的一半计算。这就要求我们在实际操作中能够准确区分柱廊和柱阳台。可以从以下三种方法来判断。首先，柱廊是从外面进入室内住户的必经通道。有的属于公共部分，阳台在建筑物内部的门内，属于室内的特殊部分。例如，在一个别墅，穿过门进入室内，室内的私人花园部分，往往较长，并没有什么看出柱廊的区别，但其性质属于内部的特殊部位，封闭阳台应计算水平外围投影面积的一半；其次，如果是在房间里的家庭的特殊设计，并有目的的设计，根据投影面积计算的柱廊的门廊；从柱廊的概念进行理解，如果在同一平面上的地面或高架、高都没有封住，应视为地上部分，不计算建筑面积。
2、坡屋顶
随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足住宅需求的同时，也变得越来越独特、美丽、创新。一些开发商在屋顶上做了“文章”。于是，一批复杂建筑的复合屋面应运而生。倾斜屋面房屋如何测量？《物业计量规范》规定斜屋顶高度2.20米以上的，按对外水平投影面积计算。如果它只是一个屋顶房子，它也方便和准确地计算高度，如果我们遇到一个三角形的老虎窗倾斜屋顶计算是不同的。由于屋顶只有2.20米以上的窗口顶部，两端逐渐降低高度。计算面积不大，结构复杂。这是非常繁琐的计算和定义，都是不准确的。笔者认为：这种2.20米以上坡屋顶的屋顶是不能考虑面积的。
3、房间的内楼梯
有些房子建成后，开发人员往往没有建造室内楼梯，让用户自己建造。在这种情况下，由于计算建筑面积的对象不存在，有些地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。房地产开发商不建楼梯，以满足业主自由装修设计风格的需要，一是业主会在装修、人工等方面浪费时间，二是避免破坏房屋结构效果。内部楼梯是连接上下层的必经通道。开发商没有建造它，它将在装修时建造。如果不计算面积，房产证上没有楼梯上的面积。这显然是不合理的。因此，是否要在跃层中建造内楼梯，应根据自然层面积来确定。开发商的建设成本可以在购房合同中协商，从房价中扣除。
4、阳台面积的计算
阳台是房屋附属设施，供人们休息和活动，晾晒衣物或其他用途，是室内外的过渡空间。并按周边情况分为封闭阳台和半封闭阳台。按阳台标准将阳台分为全封闭和半封闭。以上阳台的概念是标准阳台的概念。近年来，在实际测量中，发现阳台的屋顶与阳台地板和围护结构的投影不完全一致。许多形式的阳台当顶盖具有多样性，对墙体结构不完全覆盖，例如：顶盖，在垂直面上的底部夹层，上面的屋顶一层由其他组件上盖，这些特殊条件计算建筑物的阳台部分覆盖面，可以考虑：
（1）未完全覆盖的部分被认为不是覆盖物，不是一个区域。
（2）作为面积计算标准的面积的一半；
（3）投影面积大于围护结构的1/2或者面积不大于1/2都要区分看待。
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3、4层和5层的计算不是相同的吗？这个标准很难掌握，所以划分不被认为是相同的，要根据分区是否基于附在其上的主要结构的结构层来判断。
5、伸缩缝面积的计算
国家标准《不动产计量条例》规定，无论是否考虑伸缩缝宽度，都只考虑其是否与室内环境有关，是否可以作为伸缩缝施工面积的计算标准。因此，伸缩缝、沉降缝及其他变形缝，不论其宽度如何，都可以用来计算房屋两侧与房屋两侧的面积，并具有房屋的一般情况。
一般伸缩缝的面积不比这座建筑物大得多，如果单独计算，它只是门的一小部分。一种观点是：只要使用伸缩缝，所有的建筑面积都应该计算出来。然而，伸缩缝的功能，对整个建筑是有益的。另一种观点认为，该算法是不合理的，三个接缝（伸缩缝、沉降缝和变形缝）是结构要求。用户不使用不该计算该区域的面积。如果用户可以用它来计算面积，应该根据使用多少来计算，就会更合理。我同意后一种观点。
6、消防走廊
随着城市化进程的加快，城市用地日趋紧张，建筑要向高水平发展。随之而来的消防安全要求的增加。为此，一些高层住宅楼设计了十层以上的消防走廊，连接到不同单位的消防楼梯，以提高消防疏散能力。有两种常见的形式，一种是挑廊与不同单元的消防楼梯直接连接到公众；另一种是通过相邻的两个房间设计一个类似阳台的走廊，相邻的两个房间和公共消防楼梯间接相通。因为它直接与相邻的室内房间相通，通常用作阳台，只有偶尔在紧急疏散的情况下，才能通过相邻的室内房间进入消防楼梯，此时，不是公共区域的部分也成为了公共通道。作为公共通道，使相邻的两个阳台配置更加合理。在前一种情况下，有人认为它是由十层以上的使用范围，消防走廊的面积应该由十多层共用。这种做法有点不妥。消防走廊布局是从房屋总体结构设计的要求出发，与楼道直接相连的消防走廊，如果楼道下部有楼梯单元起火，也要在消防走廊后逃生。因此，这种消防走廊与相连的消防楼梯是一个整体，一梯共用更为合理。
7、完善的动态更新机制
建筑面积测量的技术和政策很强，但建筑面积的法律法规还不完善。随着中国建筑市场的发展，新结构的建设，新材料，新技术层出不穷，新的施工方法、规范跟不上千变万化的建筑形式，出现许多新的问题，需要被记录下来，它需要改进的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新建筑格局。在新情况下。测绘单位和规划管理部门要及时总结，针对测绘工作中出现的新情况、新问题，及时修改和完善有关规定，为工作人员提供指导。
8、防范测绘风险
建筑面积测量成绩由规划管理部门批准。它具有法律效力。任何缺点都会产生很大的影响。它不仅给测绘单位和测绘人员带来了风险，而且给利益相关者带来了不同的风险。这就要求测绘工作人员首先要转变观念，树立依法测绘的观念，增强风险意识和法律意识，充分认识测绘风险是测绘单位生存和发展的重大问题和自身利益。二是提高产品质量，降低风险。最后是风险防控意识，防止在测绘过程中弄虚作假，必须采集图像数据，特别是发现故意违法行为，要在报告中作出相应说明，在规划验收现场核查工作人员，从而降低产品的质量风险。
9、结语
综上所述，房地产测绘是一项技术性和政策性很强的工作。如何确定建筑物内部面积和公共区域的公共分摊是房地产调查中的关键环节。在国家出台的《房产测量规范》中测量相关的问题越来越多，这给我们带来了许多新的挑战和方法，鼓励大家积极寻求新的解决问题的办法，不断积累经验，提高房产测绘技术水平，促进施工测量工作的发展。总之，对这些问题的讨论是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑到缺乏成熟性，只是表达个人观点。然而，希望通过这样的讨论，最终能找到一个正确而合理的衡量标准。
参考文献：
[1] GB/T 17986-1，<房产测量规范>[S]
[2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M] .北京：中国标准出版社，2011
[3] 吕永江.<房屋面积测算中的层高问题>. 测绘标准化，2010，（1）：12-16
论文作者:谢棋
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/29
标签：面积论文; 阳台论文; 测量论文; 伸缩缝论文; 楼梯论文; 柱廊论文; 屋顶论文; 《基层建设》2018年第7期论文;