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【摘 要】近年来，随着传统的单一住宅开发模式面临经营困境，养老地产已经成为众多房地产企业转型发展的新方向。但是，目前我国针对养老地产的实践，还停留在探索阶段，还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。因此，探讨适合中国国情和市场需求的养老地产企业商业模式，具有重大的现实意义。
【关键词】养老地产；开发模式；发展前景
1、养老地产市场发展现状
就目前我国养老地产发展阶段来看属于初期阶段，且发展速度较快，但仍存在几方面较为明显的问题。例如，目前养老地产数量和规模有限，分布范围较小，且医疗资源以及相关配套设施不完善。据有关统计我国养老地产数量较少，总体老年公寓在一千家一下，且规模有效，无法满足当地实际需要。
（1）养老地产市场专业化优势明显
养老产业具有巨大的发展空间，也因此吸引了大量的投资主体参与。例如某地产企业，养老地产投资主体主要包括房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等。整体而言，房地产开发企业主要承担养老住宅开发及养老服务设施建设，也会涉及到项目的运营与融资等领域；养老服务机构主要承担养老地产的日常运营与服务工作，由于专业优势，会对于养老地产项目提出建设性意见；保险机构主要是将养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来并为一些项目提供资金支持。
（2）养老地产基本覆盖不同养老诉求
目前，从已经推出或者规划的养老住宅项目来看，已经初步形成适应于不同年龄阶段和不同健康水平的老年住宅产品结构，产品多元化供给模式已初步形成。根据老年人健康状况与意愿可分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院五大类；根据居住的时间长短可分为常住型和候鸟型两类，其中，常住型老年住宅又可以分为适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅以及老年公寓，而候鸟型老年住宅则包括养老养生度假中心等。候鸟型养老住宅一般适用于具有较高收入养老人群，而常住型养老地产更能满足一般人群的养老需求，未来发展前景广阔。
（3）养老地产衔接融合有待加强
养老地产产业链主要包括养老地产供给双方与政府监督方面，涵盖的机构包括政府机构、地产公司、保险机构、养老服务机构、其他投资者以及消费群体等。其中，房地产公司与保险机构、养老服务机构等构成养老产业的开发主体，通过各自的专业优势为养老产业提供诸如资金、技术、地产、医疗、保健、娱乐、理财、保险等业务支持，而政府则全程参与监督、指导，并提供资金与政策的支持。目前我国的养老产业生态链已有雏形，并不断完善。由于养老地产尚处于起步阶段，与一般性住宅地产差异性较大，业界尚没有特别完善的发展模式与合作机制，各产业间跨界合作融合尚需加强。
2、中国养老地产的开发模式
2.1度假型养老社区模式
度假型养老社区是养老地产结合旅游业、养生资源开发的新型创意模式。这类项目选址时会更注重当地人文内涵和风景资源，养老社区会根据自身资源特色加入长寿、养生、康复文化理念，搭配相应的养生、康复服务，如温泉水疗、农业种植、果蔬采摘等。因此，此类开发模式多集中在生态环境良好、气候舒适宜人的具有丰富的风景资源和特色的文化风俗的地区，如海南、云南、广西等地区。相对于其他几种养老社区提供长期的住宅，度假型养老社区的居住形式则具有时令特征，老年人通常根据自身时间安排，选择一年当中的某个季节或时段来此居住。
2.2综合性养老社区模式
综合性养老社区是一种不仅为老年人提供居住建筑还为老年人配备各种类型配套设施的居住类型模式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，综合性的养老社区一般较大，为了避免受城市土地资源缺乏的束缚，通常在城市郊区的环境更好的位置建立，且以低密度的开发形式来与郊外环境保持协调，减少对周围环境的破坏。综合性养老社区能针对不同身体状况的老人提供服务场所，主要包括养老住宅、养老公寓、养老护理机构等。除了提供良好的住房条件和环境，还配备了一个方便，完善的老年人生活设施，包括老年人活动中心，老年大学，不仅让老年人老有所居，还让老年人老有所学。
2.3在社区中开发养老住宅及相应服务设施
此类模式主要是指在新建大型社区时，专门规划区域建设养老组团，或是在普通社区中配建老年公寓、老少户住宅、老人专用住宅等各类养老产品。养老组团一般是多个规模较小的居住组团，与社区中其他组团实现资源共享，减少公共配套设施的建设。老年公寓，即在社区中针对无限制的老人有专门的楼栋，通常单独管理。老少户住宅，是将同一家庭的老年人和子女分开，分别住在同一单元上下层或同楼层相邻的两套住宅里。老人专用住宅，则是在一般楼栋中选择部分套型，考虑老年人的生活细节、心理需求进行适老化设计后专门为老年人使用。这类开发模式优点在于老人能够居住于“混龄”社区，与自己子女相邻或相近，不仅能保持与外界的联系还能与子女相互照顾，因此又称为多代亲情开发模式。
2.4医疗养老模式
医疗养老模式是通过将养老机构如专门的护理院与医疗机构如中医、康复医院、老年病医院等相结合，使养老项目能利用医疗机构的优质资源，服务对象为高龄、有疾病或者慢性病康复等需要较高护理程度的老人的一种“医养结合”模式。为构建健康养老服务体系，养老社区建在医院附近或条件成熟的养老机构通过内设医疗机构如开设卫生所、医务室等途径来引入优质医疗资源促进养老机构医疗护理服务水平，从而使老人感觉居住安全可靠有保障。另一方面，医疗机构除了对住养老人看病采取优先和优惠政策，同时为养老机构护理人员提供技能培训与专业化管理指导，有助于养老机构医疗服务能力的提升。
3、中国养老地产的发展建议
3.1完善养老服务业发展的政策支撑体系
随着人口红利逐渐消减以及中国经济进入新常态，养老地产等准公共产品很大程度要依靠市场介入，政府会给民间资本提供大量的发展空间。同时，各地政府在养老地产规划布局、土地供应、税费优惠、社会保险、财政补贴、资质规范、培训教育、配套支持等方面也出台了具体扶持政策。虽然政府对于养老地产在土地出让、银行贷款、税费优惠等方面的政策尚未细化落实，但养老地产政策倾斜明显强于普通住宅，随着人口老龄化进程加快，政府对养老地产的政策扶持将成为必然。
3.2探索融资渠道，加大资金投入
一方面政府部门要对养服务设施建设提供资金支持，建立长效机制。如将养老机构保障所需经费列入财政预算，增加对养老服务企业及建设项目的信贷投入，通过补助和贴息等方式支持民间资本投资发展养老地产项目等。另一方面，开发商要积极探索养老地产市场融资渠道。如将养老地产与保险公司大胆结合，延伸养老地产的金融链。养老地产开发模式中提到的将养老地产与教育机构、医院并设等模式也是一种整合资源，增强养老地产对于社会资本的吸引力以及保障盈利的方式。
3.3加快人才培养，提升服务质量
对养老服务从业人员采取上岗培训制度。如通过对从业人员开展老年医学、护理、营养和心理等方面课程培训并仿照学校教育举行考试选择专业人才的方式提高从业人员职业道德、业务技能和服务水平。同时鼓励大专院校学生如护理专业、心理学等专业学生假期参加养老服务志愿者行动。另一方面，可通过运用现代科技成果如社区热线电话、呼叫系统、有线电视网络等形式构建社区养老服务信息网络和服务平台，提高服务效率和管理水平。
结束语
加强我国养老地产发展对社会和经济发展都具有重要意义。为促进我国养老地产发展模式日趋完善，要积极借鉴发达国家养老地产发展模式，与此同时要始终结合我国国情，构建具有本土化的养老地产发展模式。
参考文献：
[1]游娜.美国养老地产对我国的启示[J].基建管理优化,2015,03:5-7.
[2]鲜晓薏,王子骏.城市商业养老地产开发适宜性评价[J].福建建筑,2015,11:5-9.
论文作者:代克林,代晓敏
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第8期
论文发表时间:2016/9/5
标签：地产论文; 模式论文; 住宅论文; 社区论文; 老年人论文; 机构论文; 老人论文; 《低碳地产》2016年第8期论文;