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迎来新千年，我国房改将进入全面建立住房新制度阶段。这个以住房商品化为总目标的新制度，将由住房分配体系、住房供应体系、住房市场体系、住房金融体系、住房中介体系、物业管理体系和政府的宏观调控体系等七个体系组成。全面启动以后，必须实行七个体系的改革全面推进的方针。但在不同时期，又必然会有所侧重。近几年，在全面推进的前提下，将重点抓好以下改革。
实现住房分配货币化
到2000年底，在全国城镇范围内已彻底截断住房实物分配。如果货币化分配跟不上，就会使这一改革出现一段“空白”，从而产生现在还难以估量的损失。
目前，我国绝大多数省、自治区已经出台了住房分配货币化实施方案；35个大城市有30个出台了改革方案，其余5 个城市的方案已经报省待批。这30个城市中有17个城市已全面启动货币化方案。对两年来推行住房货币化分配取得的成绩，应该一分为二地进行评价。一方面是，上述成绩是经过上上下下特别是各级政府艰苦努力取得的，应予以充分肯定。另一方面，在提出实施住房分配货币化方案两年以后，还有一部分城市没有出台方案，而且有些出台了方案的城市还有些单位补贴资金没有到位，不尽如人意的。还要指出的是，目前各城市的住房货币化分配方案，主要针对财政拨款的政府机关和少数企事业单位。在城市居民中，企事业单位职工要占80%，目前企事业单位货币化分配方案出台的还很少，留下的任务还很艰巨。两年来，这一改革进度不够快，表面原因是经济承受能力不足，而更主要的原因是认识问题。为此，各级政府和企事业单位的领导应尽快形成以下共识：
第一，发放补贴资金是在截断住房实物分配以后保证居民买得起房的重大措施，也是为今后在我国彻底实行住房商品化，即住房市场化分配所必经之路。
第二，补贴资金的主要来源：一是从原来用于的住房建设资金中划转；二是在出售公房款中留足规定的维修等资金外拿出一部分；三是新职工的住房补贴理入工资。这一新人新制度，带有治本性质。如果某个单位对新人住房补贴理入工资的经济承受能力不足，应该少进人。总的说来，实行住房补贴并不需要各单位过多地增加开支，各单位的主要工作是落实补贴资金。四是住房补贴并不要求所有单位都一步到位，经济能力弱一些的单位，可以少补一些，逐步到位。只要实行了补贴，即使是少一些，也会产生积极的效果。
第三，实行货币化住房补贴，能够有力地激活住房消费。一些实施住房货币化补贴的城市和单位的实践证明，单位拿出一元钱补贴，就会促使居民拿出三、四元钱用于住房消费。
第四，近些年一些房改进行得比较顺利的单位，加快了住宅建设，启动了住房消费，对于带动百业兴旺、繁荣市场、促进城市经济发展，产生了重大作用。这是一笔关系全局的经济帐。
住房供应体系以经济适用房为重点
解决居民住房问题的最佳方法，是实行分类供应：对高收入者供应按市场价出售的商品房；对于中等收入者供应经过政府适度优惠的住房（在我国实行的是对中低收入者供应经济适用住房）。由于政府给了许多优惠，因而对经济适用住房的价格、面积和购买对象要进行调控；对低收入者供应与其经济条件相适应的租金低的住房（在我国是对最低收入者供应廉租屋）。一种是暗补，即补助含在房租内。一种是明补，实行商品价房租，房租超过户收入一定比例（例如25%）的部分由政府补贴。
实行分类供应的好处有：能够按照按劳分配的原则分类对高、中、低收入者供应住房，达到“人人享有适当的住房”的要求；能够全面地实行住房商品化，让高、中、低收入者都到市场上去购买或租用与自己经济能力相适应的住房；由于低收入者也要拿出一定比例的收入付房租，能够“尽其所能”地调动各类收入居民的住房消费。
分类供应住房的重点在中等收入者。西方国家的高、中、低收入者的比例一般是2∶6∶2。中等收入者占居民总数的60%左右， 把他们的住房解决好了，加上高收入者有钱解决自己的住房，就占了总数的80%左右。剩下的20%左右的低收入者由政府补贴房租就好办了。
总之，建立以经济适用住房为重点的住房供应体系，在当前加快住房建设、深化房改以及今后全面地建立住房新制度，保证“人人享有适当的住房”，都具有深远的、重要的意义。把建设经济适用住房作为房改的一项重大任务来抓，绝不是短期的权宜措施，而是长远之计。
两年来我国在推行经济适用住房的进程中，已经竣工了经济适用住房1亿平方米，对于平抑房价，启动住房消费， 使更多的居民买得起房，都产生了积极的作用。由于实行经济适用住房制度是一项崭新的事业，没有成熟的经验可循，在前进中也碰到了许多困难和产生了一些问题。除了有些人对推行经济适用住房的重大意义认识不足外，主要的问题是三个失控（即供应对象失控、户型面积失控和房价失控）和两个利益冲突（即城市政府减少收入和开发商减少利润）。
另外，还有一个深层次的原因，就是长期实行低工资制的影响。根据1999年对几万户城镇居民抽样调查的资料，并使用国际通行的高、中、低收入者按20:60:20的比例划分来分析，有以下值得注意的问题。
——我国的高收入者，是改革开放允许一部分人先富起来的政策下发展起来的。其中现有百万富翁300万人，只占城市居民总户数的2.5%，其中还有17.5%的居民虽然按20%的比例列入高收入者，但并不特别富。由于他们新富起来，对购买住房很有积极性，但他们的购买能力并不太高，主要是买100多平方米的住宅。这就成为这些年来100多平方米的住宅比较好销的主要原因。
——如果按占居民总户数60%来划分中等收入者，则可以看出两个问题：第一个问题是，中等收入者的收入高限和低限之差不到1倍， 而西方国家高限和低限之差超过4倍， 它显示了我国中等收入者仍然受着过去那种“大家过穷日子”的低工资制的影响；第二个问题是，中等收入者的高限收入者购买60平方米户型的住宅，房价收入比为6倍左右， 说明我国中等收入者住房消费能力还比较薄弱，不利于经济适用住房的顺利推行。
西方国家的住房，由于在建设时科技含量不断增加，加上在使用中维修保养水平不断提高，使用年限一般会超过50年。因而西方人士普遍主张，新建住房的面积和档次应适当超前，做到30年内不落后。西方国家每年新建的住房，固然还会有少量面积小、档次低的，但大多数住房的面积和售价都要稍高于现有中等收入者的住房水平。这些新建住房，主要由中等收入者中收入偏高的（约为20%）居民来购买。这些居民购买新房时大都会卖掉旧房，就会有收入稍低一些的居民买他们出售的“二手房”。依此类推，处于中等收入者的低限的居民也能买得到和买得起小一些、旧一些的住房。这就形成了一个可以体现按劳付酬、照顾社会公平的“住房梯度消费”局面。而我国住房梯度消费局面尚未形成，也不利于经济适用住房的顺利推行。
针对推行经济适用住房中出现的问题，各级主管部门已经采取了许多措施，颁发了办法或通知，正在继续抓下去。这里再针对解决上述三个失控问题，提出以下建议：
抓紧居民收入申报工作。对于居民的收入申报，包括明收入和其他一切收入的申报，既要抓紧，又要有惩罚制度。只要抓得很紧，而且对于虚报逃税者发现一起惩罚一起，坚持不懈地抓上几年之后，政府就可能较为准确地掌握居民的收入情况。这项工作搞好了，不仅对增加税收会产生重要作用，而且对国家实施宏观调控以及各项重大改革，包括房改需要划分居民的收入线，都具有重要的意义。
各个城市都要坚持每年划分居民收入线。这项工作也会有一个从不准确到比较准确、从不够恰当到比较恰当的过程，如果怕不准确而不去划分，则永远不会准确。只有划分了收入线并不断改进，才能严格地、比较合适地控制经济适用住房的供应对象。
制定每套经济适用住房的面积和造价控制指标。制定控制指标的理由是，政府给了优惠，理应控制。制定控制指标的计算依据应是，20%左右中等收入者买得起新建的经济适用住房。根据我国的经济水平，经济适用住房的户型应以60至70平方米为主，并适当地考虑有所提高、有所发展。各城市制定指标后，凡超过指标的住房，如果市场上有需要，只能作为商品房进行开发，不得享受经济适用住房的优惠。各城市调控经济适用住房售价，应该实行公开评估，增加调控售价的透明度和科学性。
住房市场将逐步成为房改的“重头戏”
实行住房商品化（亦即市场化）是房改的总目标。
如果经过十几年或者二十多年的努力，在我国建成了一个初步繁荣的住房市场。那么，到时每年将有占住房总量8%～10 %的存量（旧）房进入市场。再按平均每户居民10年进入市场换一次房（低于西方国家人均5～7年换一次房）计算，即使不考虑人口增长，只按照现有城市居民3.7亿人，1.2亿户计算，每年10%就有1200万户居民进入市场进行住房的以小换大、以次换好、以旧换新活动。如果每户换房费加上维修费从低按10万元计算，就会达到1.2万亿元。
这将比“九五”期间我国每年住房建设投资3000多亿元多了好几倍，将是一笔巨大的住房消费和建设资金。由于我国的住房市场要用20年左右时间逐步发展繁荣，因发展住房市场而增加的住房消费资金，会由起初每年不到1000亿元，逐年增加而达到1.2万亿元， 因而会成为今后住宅建设持续发展的主要资金来源，也会成为住宅产业繁荣昌盛、经久不衰的保证。因此，在我国房改要建立的各项新体系中，住房市场体系必将逐步成为“重头戏”。
为了加快发展住房市场，需要抓紧以下工作：
——大力推行住房分配货币化和住房分类供应体系，因为这两个体系都建立在市场化的基础上，并包含有使更多的居民进入市场“买得起房”的重要措施。
——推动各地把尚未出售而应该出售的公房卖给居民，已经卖出的公房要及时发给产权证，使他们能够顺利地进入市场。如果各地的旧房价平均比新房价低40%，卖了旧房再买房就增加了较多的购房资金。以前在计算居民购房能力时，计算的是“白手起家”买房，少算了卖旧房增加资金这一笔大账。今后要多做宣传：政府以低廉的价格出售公房，既为了居民买得起公房，又为居民实行住房梯度消费、提高居住水平提供了一笔相当可观的资金。
——降低住房市场的“门槛”，让广大居民能顺利进入。主要是降低住房交易税费和简化手续。同时，大力发展高素质的中介机构，让他们通过公正、效率而收费低廉的服务，用较短的时间帮助居民办好卖房和买房的手续，特别是通过有效措施解决好卖房和买房的“时间差”问题。
——通过舆论宣传，让广大居民破除“买一套房管一辈子”的旧观念，树立起一辈子多次进入市场改善居住水平的住房梯度消费的新观念。
——住房出租是住房市场的一个重要组成部分，也将大力发展。
有理由深信，重点抓好住房分配、住房供应住房市场体系三项改革，兼顾全面推进，在最近几年内我国的房改就能有较快的发展。
加快房改步伐有三大有利因素
我国在近几年内保持以较快的速度深化房改，有以下几个有利因素：
国家和人民的要求。从2001年开始的“十五”计划和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人民居住水平、扩大内需和带动国民经济发展方面，继续发挥重要的作用。
1999年，我国城镇居民人均住房居住面积只有9.6平方米， 在世界上仍然处于较低的水平。加快住宅建设，不断地提高居住水平，是广大人民的希望。而能否实现住宅建设的持续发展，起决定性作用的是深化房改。
房改的大气候已初步形成。一是从1980年开始酝酿准备，通过20年的房改实践，全国上下对推进房改的必要性和重要性已经加深了认识。近几年出台的许多重大的房改措施，都能得到有关部门和广大居民的拥护。说明推行房改的阻力在减少，动力在加大。
二是在20年来房改进程中，积累了比较丰富的经验教训。使人们对于房改的总目标、总任务以及推进房改需要采取的政策措施，都有了较为清晰的认识。这是保证今后房改继续发展的重要财富。
三是从1998年开始，我们闯过了截断住房实物福利分配这个房改的第一大难关，相信在今后房改中要闯过新碰到的难关时，可能会顺利一些。
房改的主要矛盾正在逐步解决。我国长期推行的低工资制度与相对偏高的房价，一直是我国推行房改要解决的主要矛盾。通过20年的房改实践，我们对于房价是否过高以及如何解决这个矛盾，已经有了不小的进步。
（1）通过20年的改革开放， 我国人民的平均收入已有较多的提高。全国城镇平均新房的房价收入比，已在6～7倍之间。开始接近正常水平。许多中小城市，特别是小城市，房价收入比在4倍以内， 属于房价不高的范围。房价高的主要是大城市，特别是北京市。因此，不能笼统地讲我国的房价过高，也不能以大城市特别是用北京市的新房房价来代表全国的平均房价。
（2）我国目前进入市场的主要是新房， 用新房价格来计算的房价收入比，是一种不正常的“偏高”的价格。上海市二级市场开放后，在同等条件下，上市的旧房比新房价要低40%左右。可见，只要经过一段时间大力发展住房市场的努力，上市的旧房超过了新房的比重后，平均房价就可以降下来，广大居民就可以根据自己的收入情况，有较多选购不同类型的住房的余地，也会有更多的居民买得起房。
（3）房价高低是与工资高低相对而言的， 只讲房价高不讲工资低是不全面的。我国大城市的新建商品住房的平均价格低于东京和香港，但由于我们的工资低，房价高就特别突出。党中央提出的“十五”计划草案中，把大力发展经济、提高人民收入放在十分重要的地位，这就十分有利于解决工资低的问题。从房改的角度，主要是希望工资制度改革要考虑住房问题，在提高居民收入时注意增加住房消费的比重，并能按照按劳分配的原则拉开档次，使广大居民逐步具有住房梯度消费的能力。
（4）造成大城市房价高的客观原因是级差地租和拆迁费过高， 主观原因是前些年我们没有着力于调控房价。近几年来，我们已经进行了多方面的平抑房价的工作（推行经济适用住房就是一项重要的平抑房价工作），今后还要继续做下去。
目前，我国房改破除旧制度的任务已基本完成，但还留下了繁重的扫尾任务，建立新制度的任务已经全面铺开。在这个大转折情况下碰到的，将是许多深层次的问题。同时，还要求房改与发展国民经济、提高人民的收入结合得更紧，并要求把房改与推行住房产业现代化、提高质量和改善居住环境结合得更紧。因此，今后的房改的任务将会更艰巨、更复杂。不妨保守一点估计，完成房改任务，完全建成新的住房制度，还需要花20年时间。要将前面讲的深化房改的3 条有利因素转化为推动房改健康发展的现实，还得靠我们发扬坚持不懈的改革精神，做好各项工作。