“五步法”做好住宅维修资金专项审计
王 铮
(邯郸市审计局，河北 邯郸 056000)
[摘要] 住宅专项维修资金金额大，与民生关系密切，定期开展专项审计有其必要性。本文从根据实际审计项目，将住宅维修资金专项审计的审计步骤和要点进行总结，提出了“确定审计范围、摸清住宅专项维修资金管理机构及管理工作情况、审查资金收支情况、审计资金管理情况、延伸资金上下游”的五步审计法，为同类审计项目提供经验参考。
[关键词] 住宅维修资金；专项审计；审计经验
随着商品房的普及，广大群众对“住宅专项维修资金”逐渐关注，当房屋公共部位需要修缮时，第一时间想起的也是这笔资金。根据中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令 《住宅专项维修资金管理办法》，具体定义为“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”。
住宅专项维修资金金额大，与民生关系密切，审计应当关注并定期开展专项审计。笔者在本地区住宅专项维修资金专项审计调查中担任主审，对市本级住房维修基金交存、使用、管理情况进行了审计调查。审计调查的主要内容是住宅专项维修资金交存、使用和监管的真实、合规性。本次审计的目标是摸清全市住宅维修资金的收支规模、交存方式、结余形态、经办管理、制度建设和执行情况，保证住宅专项维修资金的及时交存、合理使用和保值增值，维护好广大人民群众的切身利益。通过审计调查，发现问题，提出审计意见，促进加强资金管理，确保资金规范运行以及财务信息真实、合法、完整。该项目也获得了市级优秀审计项目，现将经验做法总结如下。
混凝土采用商品混凝土，浇筑坍落度控制在7～9cm，配合比采用二级配，混凝土灌车运输，长臂输送泵输送混凝土经溜筒漏斗入仓，四周均匀上升，平铺法分层浇筑，每层厚度不大于40 cm，人工平仓振捣。每层混凝土衬砌厚度为2.0 m，各层之间施工缝采宽30 cm，厚1.0 mm紫铜止水为防水，建基面做好人工凿毛。
第一步，确定审计范围，点面结合。此次审计调查资金共涉及上百家个房地产开发公司、近千家房改售房单位、五百多个商品房住宅小区和五百多个房改房小区。审计组抽查了13家房地产开发公司开发的37个房地产项目和21家物业公司管理的23个住宅小区、38个维修项目，并向部分业主发放了住宅专项维修资金调查问卷。
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第四步，审计资金管理情况。除了资金收支以外，维修资金是否科学、妥善的管理，也是审计调查内容之一。要查看是否单独建账、账面余额与银行存款余额是否一致、是否根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”的规定只在一家银行开户。是否向业主和公有住房售房单位公布住宅专项维修资金账目情况等。
第三步，审查资金收支情况。主要包括本金和利息的收支情况。通过查看从收取住宅专项维修资金当年至审计日的财务账簿和凭证，审计掌握了资金规模和收支情况,也发现了收支中存在的一系列问题。在不影响住宅专项维修资金正常使用的情况下，将暂不使用的闲置资金由活期存款转为定期存款，使业主住宅专项维修资金得到了增值。资金收取的审计重点为，是否按建设部令165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”的规定标准，及时、足额收取。审计方法，主要是采用计算机审计，采集住宅专项维修资金管理系统的业务数据库备份软件，编写SQL语句，高效快捷的发现疑点和问题。如本地收取标准为按照房价的A%，则在数据库中筛选总房价除以收取金额；如果本地标准为某公式计算的比例，则用收取金额反套相应公式，得出实际执行的收取标准。将计算出的标准与规定标准对比，出现差异，即可得到多交、少交的具体房屋名称、购买人等信息。资金支出的审计重点为，审查是否存在挤占住宅挪用专项维修资金、是否存在不合规票据入账等问题。审计方法是利用AO系统将采集的财务数据备份转换，通过逐科目审计，结合纸质凭证，做好相应的电子数据表和纸质证据。审计中，要界定挤占、挪用，一定要结合165号令《住宅专项维修资金管理办法》第十八条：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”进行定性。在审计使用不合规票据入账问题时，要注意以下情况均属于不合规票据入账：支付给施工单位住宅维修资金时未收取建筑业发票，而以收据入账；支付给物业公司住宅维修资金时未收取非经营性代开发票，而以服务业发票、收据等入账；发票未填写抬头、抬头单位不正确、支出无发票等不合规情况。
第二步：做好调查研究，摸清住宅专项维修资金管理机构及管理工作情况。一是摸清资金管理机构情况。按照《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号）规定，县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。本市的情况是由住房保障和房产管理局物业处管理，与房管局三定方案的职责一致。二是摸清资金管理工作流程。住宅专项维修资金通俗地说，就是“房子的养老金”。它是由业主交纳，集中管理，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，由商品房住宅维修资金和房改房住宅维修资金两部分构成。按照国家关于住宅专项维修资金管理的规定，住宅专项维修资金分为两个阶段：一是2008年以前，住宅专项维修资金管理依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]第213号1999年1月1日起施行）；二是2008年2月1日起，依据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）管理。本市住宅专项维修资金管理模式是：归集程序为商品房由开发建设单位在签订售房合同后，到房管局将购房人、房屋等信息录入维修资金管理系统，开立业主分户帐户，并将代收的资金转存入业主帐户；回迁房在办理回迁手续前参照商品房手续办理；房管局在商品房合同备案、房屋初始登记、购房人办理房产证前查验维修资金票据，确保维修资金应交尽交。使用程序为小区物业公司或业主代表持经三分之二以上业主签字的维修方案、施工合同、预算等资料向物业处申报，物业处审报审核维修项目及业主签字率，工程处审核施工方案及预算；初审通过后报领导审批；维修项目完成后工程处审核工程决算，物业处按决算金额拨付维修款。
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第五步，延伸资金上下游。即开发商和物业公司。此次共延伸调查审计了13家房地产开发商，发现开发公司存在未及时、足额收取或截留维修资金的情况。审计进一步了解，房管部门掌握维修资金收取的节点是合同备案，在合同备案前收取的维修资金未及时上交的，参照目前的维修资金管理办法，并未对不及时上交行为有处理处罚，但这种交存滞后的现象，造成大量业主交纳的维修资金不能及时分户入系统，交存后不能使用。
通过延伸物业公司，调查走访，发现一是维修资金申请时间过长，希望能加快审批速度，简化审批程序。一个维修项目，从报送资料到审批通过付款，时间跨度达到6个月，加上前期收集业主签字的时间，跨度甚至达到一年。二是维修工程批复的资金不够支付施工单位，造成物业公司维修的垫资困扰。比如电梯工程维修，电梯品牌不一样，东芝电梯等品牌的配件价格较高，而维修资金审核按照通用件的价格标准核定，造成审定价格低于实际维修支付的价格。三是业主对维修资金具体怎样使用了解不够，签字困难。物业公司建议成立业主委员会协助签字，也希望房管局加大住宅专项维修资金政策法规的宣传，如制定宣传手册、举办宣传活动等，让业主了解相关政策，配合使用时的签字手续。
通过审计，审计局撰写了审计专报，反映问题，提出建议，促进本市维修资金管理细则的出台，取得良好审计效果。
【参考文献】
[1]孟勤国,胡晓帆.住宅专项维修资金使用中政府的监管地位——以武汉市为例[J].河北法学,2018,36(08)：25-38.
[2]李晓宁,韩俊秀,赵现峰.住宅专项维修资金的管理模式研究[J].住宅与房地产,2017(15)：15.
[3]李晓宁,韩俊秀,赵现峰.住宅专项维修资金的管理模式研究[J].住宅与房地产,2017(15)：15.
[中图分类号] D922.27
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)18-0206-02
作者简介： 王铮（1983.04-），女，河北邯郸人，中级工程师职称，研究生学历，研究方向：政府投资项目审计。