公允价值计量在投资性房地产中的运用
丛 磊
(内蒙古乾汇会计师事务所，内蒙古 呼和浩特 010010)
摘 要： 选取深圳中航地产为例，以投资性房地产作为研究视角，在了解并论述了公允价值的计量特点、层级的基础上，对深圳中航地产持有的投资性房地产在公允价值计量模式下的相关财务数据进行了分析，并针对其在投资性房地产运用中体现出的问题提出了建议。
关键词： 公允价值；投资性房地产；活跃市场；计量层级
1公允价值的计量特点
1.1 以市场为计量基础
公允价值的计量基础与历史成本、重置成本等计量属性不同，后者主要在实际交易中以某个特定主体为交易对象进行交易，而公允价值强调的是在活跃、有序的市场交易中，其计量对象如资产、负债等的交换价值，这种交换价值考虑了利润实现的时间和货币时间价值，是一种相对客观、公平的价值。
1.2 公允价值受市场价格的影响
所有会计计量属性的运用均以市场价格为基础，因此由于市场环境变化而导致的市场价格的波动会对公允价值产生很大影响。由于市场受到经济状况、国家政策、宏观调控的多方面的影响，市场价格不是一成不变的，因此公允价值也是一种动态、实时的交易价格。
假设是专家Sk给出的在典型设计方案Ni(i=1,2,3)下对影响因子Cj的评价值，则专家Sk在工程Ni下对影响因子Cj的评价均值矩阵可根据定义2计算得出：
1.3 公允价值立足当下，面向未来
由于公允价值是在假定所有资产都是用来交换的前提下获取的，因此其更多的是在假想交易中形成，而不是产生于真实交易中，因此其不同于面向过去的历史成本，公允价值并不是根据已发生的交易所确定的实际价格，而是在现行交易市场中形成的一种估值价格，即预期价格。
2公允价值计量的三个层级
图 1公允价值计量的三个层级
公允价值计量的三个层级如图1所示。通常情况下，上市公司以活跃市场价格(即第一计量层级)为基础所确定的公允价值更能反映企业资产的实际情况，同时在第一计量层级下所提供的会计信息的可靠性、与决策的相关性也要高于第二、三计量层级，而且信息不对称性较大也是第二、三计量层级所具备的一个较为突出的缺点。
二是“生态”优势与“文化”优势在黄河口旅游发展过程中是相辅相成的，黄河口文化内涵是原生湿地生态资源深度发展的主题和灵魂，缺乏文化主题和内涵的湿地生态资源是没有竞争力和生命力的，原生湿地生态资源是充分挖掘和展现黄河口文化内涵、实现黄河口旅游可持续发展的载体，如果不充分开发和利用湿地生态资源，黄河口旅游发展就失去了必要的依托，二者统一于黄河口旅游目的地建设与发展的实践。
水平方向变化情况：距花岗岩体突出部位接触带相对较远的含矿伟晶岩的原生带状构造主要是中粗粒石英、微斜长石带和锂辉石、石英、微斜长石块体带组成，局部地段或矿体两端出现中细粒石英、微斜长石带，除此之外，均为中-强的叶片状钠长石化带；距花岗岩体突出部位接触带较近的含矿伟晶岩则发育文象结构带或中细粒石英、微斜长石带，交代的钠长石化带呈断续的带状构造。
3用公允价值模式计量投资性房地产
综上所述，在初中语文教学活动中，教师利用读写相结合的教学方法，以读促写，不仅可以激发学生的阅读兴趣，还有效提高学生的写作和阅读能力，促进学生全面、综合性发展。除此之外，教师还要不断学习知识，与时俱进，运用自身的知识和技巧，引导学生投入到语文教学活动当中，为此培养学生学习语文的浓厚兴趣。
由表2可知，从2009到2015年，中航地产的投资性房地产的公允价值总体呈现上涨的趋势，且各年的公允价值差额也在逐渐增大。同时从图2可以看出，2014年到2015年该公司的投资性房地产的公允价值增速最为迅猛。这是因为2015年该公司自建的投资性房地产完工，导致本期公司所持有的投资性房地产大幅增加，从而使得期末投资性房地产的公允价值大幅上涨。
根据投资性房地产公允价值计量模式的原则，当公司所持投资性房地产的公允价值发生变动时，其变动额应计入“公允价值变动损益”科目，而该科目在期末会体现在当期利润表中，进而影响企业当期损益。并且，由于在公允价值计量模式下，投资性房地产不计提折旧、摊销和减值准备，也就相当于少计提费用，这就是说以公允价值法计量可以“虚增”企业的资产和利润。
4公允价值在投资性房地产中的运用——以中航地产为例
由表1可知，中航地产在2008年度的资产总额约为48亿，其负债总额约为30亿，其资产负债率约为63.39%。而在中航地产调整了投资性房地产的计量模式后，其资产大幅增加，达到约64亿，这主要是由于之前采用成本模式计量的投资性房地产在经过多年计提折旧、摊销和减值后，其账面价值已远远低于其市价，因而在企业改变计量模式后，其所持有的投资性房地产在报表中所体现的价值大幅上涨，进而使得企业资产大幅增加。
而中航地产2009年度的负债增加额和净资产增加额远远低于其资产增加额，公司的资产负债率、产权比率、权益乘数较上年相比均有所下降，这使得企业的财务风险降低，提高了企业的偿债能力，给企业带来很大的盈利空间。
表 1 中航地产资产负债率比较 单位：元
资料来源：巨潮资讯，中航地产(000043)2008—2009年年度财务报告。
投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种，企业若想采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则必须有确切的证据表明该投资性房地产的公允价值能够准确获取。为了防止企业利用两种计量模式随意变更而达到操纵利润、虚增资产的目的，会计准则规定：已采用公允价值计量的投资性房地产不得转为成本模式计量；已采取成本模式计量的，可在条件允许的情况下转为公允价值模式计量。
然而在2016年和2017年，该公司所持投资性房地产的公允价值呈现下降趋势，这并不是由于公司所持投资性房地产的公允价值下跌，而是公司在2016年和2017年度处置子公司，导致合并范围改变，进而使得公司所持投资性房地产减少。
表 2 中航地产 2009— 2017年投资性房地产的公允价值及其差额 单位：元
资料来源：巨潮资讯网，中航地产(000043)2009年～2017年年度财务报告。
图 2中航地产 2009年～ 2017年投资性房地产的公允价值折线
由表3可知，投资性房地产的公允价值变动损益会对企业的利润产生重大影响。中航地产在2008年的净利润为2 374万元，而在中航地产改变投资性房地产的计量模式后，2009年的净利润达到9 349万元，虽然公司净利润的大幅上涨离不开企业经济效益的提高和经营状况的改善，但投资性房地产公允价值变动对公司利润所起的作用同样不容忽视。
在2010年，公允价值变动仅占净利润的18.36%，而在2011年和2012年则分别高达76.81%和87.90%。通过查看中航地产当年的年度财务报告可知，这主要是由于公司的两项地产于20世纪90年代建成入账，地处深圳市繁华市区，且经过多年计提折旧后，其账面价值较低，以2011年和2012年末市价估算，其增值率分别高达228.92%和232.31%。
目前来看，我国公允价值计量主要集中在第二、三层级，现有的会计准则对于识别这些输入值的指南较为模糊，缺少相关案例，这也就导致企业在获取输入值时比较随意，主观性较强，导致公允价值在实际运用中产生一些弊端。
表 3中航地产 2009年～ 2017年投资性房地产公允价值变动占当年净利润比例 单位：十万元
资料来源：巨潮资讯网，中航地产(000043)2009—2016年年度财务报告。
5公允价值在运用中存在的问题及提出的建议
5.1 存在的问题
①全面开展大江大河治理。在全面完成2013年水毁防洪工程修复的基础上，加快三江治理工程建设，用3～5年时间完成治理工程任务。按照《松花江流域防洪规划》等确定的标准，对嫩江、第二松花江、松花江、黑龙江干流堤防进行全线达标建设，全面完成胖头泡、月亮泡蓄滞洪区建设，有序推进丰满水库重建和察尔森等病险水库除险加固，从根本上提高流域综合防洪能力。
5.1.3 市场环境的未知性。 会计准则规定，公允价值除了可以运用于初始计量外，也可以运用于资产的后续计量。而公允价值在资产后续计量中的运用，大多是在假想交易下进行的。与此同时，我国的房地产定价体系又不够完善，房地产政策不稳定，房地产环境的未知性很强，同一处投资性房地产，可能会由于某些政策、环境等的变动，使得该房产在当期的公允价值大幅上涨或大幅下跌，从而增加了预估投资性房地产公允价值的难度。
5.1.1 加大了企业经营的不确定性。 由于公允价值并不是在企业的实际交易中获取，即并非实际发生的收益或损失，虽然可以在企业的财务报表中体现出资产或负债在本期内的增减情况，但这种情况并不会给企业带来实际的现金流入或流出，加大企业经营的不确定性。如中航地产2015年和2016年的公允价值变动收益高达39 112万元和26 158万元，然而这两年的净利润却低于当年的公允价值变动收益。
投资性房地产顾名思义就是用来投资的房产，或者出售或者出租，其与普通房产的最大不同在于，投资性房地产不用计提折旧。投资性房地产的主要范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物等，不包括自用房地产和作为存货的房地产。
5.1.2 公允价值分层计量的可操作性。 公允价值计量的第一层级，由于其以活跃、有序的市场交易为基础，因此得到的市场价格是真实可靠的；而第二、三层级，由于其缺乏活跃、有序的交易市场，使其获得的市场价格的可靠性有所下降。尤其是第三层级，通常采用估值技术来确定公允价值，其中的人为可控性较强，掺杂着经营管理者的主观意识，会加大企业操控利润的可能性，可操作性增加，大大降低了财报数据的可靠性。
5.2 建议
5.2.1 完善公允价值运用的市场环境。 外部环境是确保公允价值合理运用的可靠保障，同时也是保证公允价值具有可靠性和相关性的前提条件。这就要求国家相关部门要不断完善和改进我国的市场环境，加强经济体制、法规等制度建设，规范和引导市场参与者公平、健康、合法竞争。
5.2.2 加强企业内外部的信息 质量监督。受不同计量层级的影响，公允价值计量在运用时具有一定的可操作性，这会显著提高企业财务状况的不稳定性，影响企业财务报表的可靠性和相关性。而合理、有效的内部控制是防范企业运用公允价值操控利润的有效手段，因此内部控制的有效性就尤为重要，与此同时还要加强外部对企业信息质量的监督和管理力度。
5.2.3 完善投资性房地产相关信息的披露制度。 倘若企业对投资性房地产的估值不够准确，则会直接影响企业财务报表的相关数据。通过查看部分企业的年度财务报告可以发现，很大一部分企业对其投资性房地产公允价值的取得方式、来源没有做出明确说明。而且绝大多数企业会倾向于披露一些对企业有利的信息来吸引投资者，若没有明确说明公允价值的取得方式，则该公允价值的真实性、可靠性不得而知。因此，必须完善投资性房地产相关信息的披露制度，促进适合公允价值计量的市场环境的合理建设。
6结束语
到目前为止，国外公允价值计量的运用已有将近70年的历史，而在我国的运用只有不到20年。随着经济全球化的推进，我国各企业逐渐扩展海外经济业务，会计国际趋同促使公允价值在我国得以广泛运用，公允价值的合理运用也将成为我国海外经济活动发展的必要条件之一。
投资性房地产只是公允价值运用的其中一个方面，要想与国际会计全面接轨，就必须在全面准确理解并运用国际会计准则的同时，加快完善和发展我国会计准则和相关会计制度的步伐。坚定会计国际化方向，加强调研，为制定出高质量的会计准则提供基础支持，在发展的同时把握好持续全面趋同的进度与节奏。
由阻抗波特图能够看出，当电容取值增大时，Boost电路输出阻抗Zo波动峰值随之减小，系统逐渐进入稳定状态；引入虚拟电容虽未明显改善Zo的幅频特性，但改善了输出∠Zo的相频特性，有效地增大了系统的相角裕量。由奈奎斯特曲线能够看出，添加15 mF虚拟阻抗后点（-1，j0）位于奈奎斯特曲线外，系统处于稳定状态。系统临界稳定时的虚拟电容值为12 mF。
[参考文献]
[1] 俞林．现代会计中公允价值的应用的探讨[J]．财税金融，2016.
[2] 葛家澍．关于财务会计中采用公允价值的探讨[J]．会计研究，2007.
[3] 任世驰，陈炳辉．公允价值会计研究[J]． 财经理论与实践，2005.
中图分类号： F293.31
文献标识码： A
文章编号： 1007—6921(2019)12—0032—02
收稿日期： 2019-03-06
标签：公允价值论文; 投资性房地产论文; 活跃市场论文; 计量层级论文; 内蒙古乾汇会计师事务所论文;