我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题，本文主要内容关键词为：泡沫论文,几个论文,理论论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F299.23
文献标识码：A 文章编号：1007-7685(2003)10-0028-04
统计资料表明，我国房地产业占国内生产总值的比重逐年加大，该行业对GDP增长率的直接和间接贡献合计达到两个百分点左右。随着我国GDP增长对房地产业依赖程度的提高，一旦房地产业发展出现不正常，将导致诸如金融、建材等关联行业的重大影响，最终对国民经济产生不良影响。近几年房地产投资增长速度，远远超过了同期GDP的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，2003年1-5月，房地产开发投资比去年同期增长了32.9%。增量房销售额更是比同期增长了47.2%，近五年新增空置量，平均每年以6000多万平方米的幅度增加。目前的房地产市场的投资热引起了专家学者的极大关注，人们担心这是房地产泡沫或泡沫房地产的表现。目前我国的房地产市场是不是有泡沫，泡沫有多大，需要从理论上分析和界定，进而从实践上测度，这是房地产泡沫研究的核心问题。本文拟就我国目前房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题作一探讨。
一、房地产过热、房地产泡沫和泡沫房地产的辨析
泡沫经济的基础是经济泡沫，如果一种资产的市场价格偏离其内在价值，就存在泡沫经济，经济泡沫的载体非常广泛，房地产是其主要载体之一。当经济泡沫在较大面积内存在并膨胀到一定程度时，泡沫经济就形成了，显然经济泡沫是“微观的”、“局部的”，而泡沫经济则是“宏观的”、“全局的”的概念。房地产泡沫是经济泡沫在房地产领域的表现。人们普遍将房地产过热和房地产泡沫及泡沫经济混为一谈，其实各自之间有很大差别。
房地产过热指由于房地产供给增长超过需求增长而出现的空置率上升，物业价格较大幅度波动的现象；房地产泡沫指由于房地产投机引起的房地产价格与房地产内在价值背离，房地产价格失去了有效需求支撑的一种现象。房地产过热和房地产泡沫是房地产循环周期中的两个现象。虽然从表面看，都表现为房地产市场短期内的持续价格上涨，热度空前，给人一派繁荣的假象，但这两种现象有本质的区别。
房地产过热和房地产泡沫是反映两个不同层面的房地产市场状况概念。房地产过热反映的是市场上的供求关系，而房地产泡沫反映的则是市场价格和内在价值的关系，是市场价格超过内在价值的部分；还应看到，房地产过热和房地产泡沫的作用不同，正常的房地产循环周期中，在过度开发阶段一般都会存在一定程度的投机行为，这在一定意义上会促进房地产市场的繁荣；房地产过热和房地产泡沫产生的机理不同，作用结果也不同。房地产过热产生的基础在于对房地产巨大需求膨胀和供给上的非理性预期，面对市场上房地产需求的上升，开发商往往以目前的房地产市场的销售状况和销售价格作为决策的依据，期待市场能长期保持繁荣，依然会有巨大的开发利润可赚。房地产价格增长幅度越大，开发商的预期偏差越大。在这种非理性预期下，投资迅速集中于房地产业，开发项目纷纷上马，很快造成房地产供给超过需求，而此时的市场却完全有悖于开发商的预期，房屋大量积压空置，表现为过度开发景象。过度开发与开发渠道单一，金融资金供给的不审慎也有很大的关系。而房地产泡沫产生的根源在于购买者对房价的非理性预期所导致的投机性需求膨胀，以及房地产具有的供求弹性不对称性。一般的资产和商品都具有较为充分的供给和需求弹性，当市场需求增大时，拉动其市场价格上升，于是便拉动供给的增加和需求量及价格的下降，从而达到市场的平衡。但房地产却具有供求弹性的不对称性，即供给弹性小，而需求弹性大，当房地产需求增大时，拉动其市场价格急剧上升，但由于受到土地和资金等资源禀赋供给在数量或时空上的制约，此时短期供给无弹性，无法相应地增大供给，加剧了供求矛盾。房地产价格会持续上涨。此时在为自身消费而形成的真实需求中，不可避免地加入了大量的为获求差价利益的投机需求，从而推动房地产价格的虚高，产生房地产泡沫。
房地产过热和房地产泡沫经常同时处于房地产循环周期中，在过度开发过程中，不乏投机行为，个别区域也可能局部存在泡沫。两者虽然都可能带动房地产价格的上升，但是由于供求关系而引发的房地产过热，其结果表现为在开发热度上升过程中，房地产价格持续上升，但空置率也上升，最终由于供求关系决定的销售价格和租金必将下降。由于市场机制的作用，房地产市场往往也会达到均衡。但由于大量投机行为引致的房地产泡沫，会引起价格飙升，资产现实价格与内在价格严重背离。投资者期待价格再涨，增量房供不应求。在泡沫大量涌现并膨胀到一定程度时，将形成泡沫房地产，由此很容易引发全面经济危机。有人认为从一定角度讲，房地产泡沫能带来房地产市场的繁荣，房地产市场容许投机行为和房地产泡沫的存在。但无论如何，房地产泡沫的大量形成，将会导致泡沫房地产并最终导致泡沫的破灭，这也正是人们关注和惧怕房地产泡沫的真正原因。对我国目前房地产市场，既不能因为有泡沫成分的存在就大呼小叫，也不能将正常的开发热度当成房地产泡沫甚至当成是泡沫房地产。
二、房地产泡沫程度的测度指标及方法
设
为由内在价值决定的房地产真实价格，
为房地产现时价格，
反映房地产现时价格偏离内在价值的幅度，则反映房地产泡沫程度的泡沫度就可以用
表达。由于房地产的内在合理价格是由合理的地价、前期费用、建设成本、税费和开发利润等内容组成的，确定不很容易，我们还可以通过收益法得到，物业年纯收益／资本化率。但其中的参数难以确定，且不适宜对总体物业的评估。因此，上述对房地产泡沫程度的测度公式，常常只能是一个理论表述。实际上，人们常常用以下几种指标来反映和判断房地产的市场状况。
1.空置量和空置率。在房地产过热的状态下，表现为大量房屋的空置，所以人们最习惯用空置量和空置率来反映房地产市场的热度。可由于目前该指标的设置不尽合理，遭到一定程度的滥用，计算出来的空置率有时不能说明问题。从1994年起我国每年都统计空置商品房量，其计算方法是将每年截止到12月31日已经竣工的而未售出的商品房统计为空置商品房，是一个时点指标。这样空置商品房就有三个组成部分：一是刚刚竣工，处于正常销售期的房屋。房地产开发期比一般商品生产周期长，将这一部分放到这里，显然不合适；二是可以在一年以内销售出去的商品房；三是竣工超过一年以上，销售不出去的长期积压商品房。另外，空置量并没有把已售出但没人住的商品房及租出却空闲下来的计入在内。因此；目前统计的商品房空置量没能真实反映房屋空置数量，也就难以真实反映房地产的热度和泡沫程度。不过，从供需角度看，空置量是一个沉淀变量，只要当年新增供给与当年新增需求实现基本平衡，那么无论这个控制量的初始值有多大，都不会对房地产市场产生影响。
空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。目前该指标计算方法尚未统一，在房地产领域主要有三种方法。一是将空置量与全国的存量房总数对比；二是将空置房与五年的累计增量房对比；三是将空置房与当年的增量房对比。用这三种方法计算得出的空置率相差较大。在国外，空置率是把增量房和存量房中的空置量作分子，分母是全社会的增量和存量房总和，因此我国的房地产空置率往往比国外高。1998年至2003年我国商品房累计竣工面积为123841.6万平方米，累计销售面积为93098.1万平方米，新增空置量30743.5万平方米，年均增加空置量6148.7万平方米，若将30743.5万平方米直接除以123841.6万平方米，会得到24.82%的空置率，远远高于国际上10%-13%的警戒线。
空置率的大小不便于直接反映房地产泡沫程度。如同普通商品市场上的供求，我们总是要求商品供略大于求。对于房地产市场，适当的空置率是维持房市供求关系平衡的保证，我们可以把这个空置率称作自然空置率，自然空置率也是用来判断房地产市场热度和泡沫程度的基准。当实际空置率等于自然空置率时，意味着房地产市场供求状况和运行状态良好，没有泡沫；实际空置率高于自然空置率的幅度，反映了房地产泡沫的程度。
2.房价收入比。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。它是一个地区成套住房价格与该地居民户平均年收入的比值，比值越高，反映居民住房消费能力越弱，从而说明该地区房价高于收入的程度，因而反映房地产泡沫程度越高。该指标受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价高低；二是住房面积标准；三是该地区居民收入水平高低。西方国家房价收入比一般在3-6，有资料显示我国的平均房价收入比为7.8，不少城市超过了10。应怎样看待我国这种高房价收入比呢？成套住房面积标准不统一，是一个重要原因。过去，我们一般住房面积标准较低，以60平方米计算，随着住房水平提高，我们又以70平方米为准，现在又有以100平方米来计算。假如居民户均收入水平不变，用来计算该指标的住房面积标准的提高，会造成房价收入比的不断上升。以我国目前生活水平，100平方米的住房标准显然是不现实的。
另外，需要从居民住房的自有率来考虑实际购房能力，由于我国曾长期实行住房福利分配制度，使我国城市的住房自有率高达80%，高于一般国家的水平，凭借自有住房，可以以旧换新，以小置大，以房养房，奠定了房屋置换的基础，提高了住房消费的能力，从而会降低实际房价收入比。再从收入角度看，我国居民实际可支配收入要比政府统计数字高，这在一定程度上降低了房价收入比。
3.房价增长率与GDP增长率。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。一般认为，只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。GDP增长率是某年不变价国内生产总值与上年不变价国内生产总值之比减1，反映的是用货币表示的居民可供最终消费的商品和劳务的实际增长程度。其中，该年的当年价国内生产总值与该年不变价国内生产总值的比值，即为国内生产总值平减指数，它既反映了私人消费品，也反映了公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务的价格变动程度，比一般的物价指数更综合。房屋及相关的建材等行业的商品和劳务作为其中一部分，其价格走势当然与国内生产总值平减指数具有相当的一致性。因而，在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反应全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。至于将房价增长率直接与剔除了价格因素的GDP增长率比照，来反映和测度房地产市场的泡沫程度，虽然很方便，似乎是直截了当，但不科学。例如，当物价上涨5%时，一个消费者的货币收入增长了5%，此时他的实际收入上涨0%（即105%÷105%-1=0%，这相当于GDP增长率），假如房价的上涨率和物价总水平保持一致，则该消费者即便在实际收入未涨的情况下，也不会因为房价的上涨而影响购房能力。当然，房屋这种大额商品需要依赖收入的增加和储蓄的增长，这另当别论。只有当房价增长率显著地背离GDP增长率时，将房价增长率与GDP增长率对比，才能说明问题。当房价的增长显著高于GDP增长时，意味着房价的增长有可能超出人们的收入的增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀。
三、结论
判断房地产市场的热度和泡沫程度，不能仅凭单个指标作为测度的依据，因为每个测度都只是从它自身的角度反映房地产市场的供需状况和价格的偏离程度。况且时下人们对这些指标的理解和使用并不十分科学和完善；对房地产市场的运行状况不能轻易得出冷或热的判断，尤其是不能轻易地使用和渲染房地产泡沫的概念，否则，会对房地产市场产生不利影响。虽然目前的我国房地产市场投资不断增长，热度不减，部分城市商品房空置量和空置率不断上升，但总体上也只是表现为开发过热。不过其中也浮现不可忽视的经济泡沫现象，尽管目前房地产市场的真实有效需求要远大于投机需求，但必须警惕房地产业中的经济泡沫上升到泡沫经济的程度。
收稿日期：2003-08-15
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