摘要：随着国家经济的发展，从事房地产的企业也在不断增加，导致了行业竞争日益激烈。国家陆续出台相关调控政策，使房地产市场渐渐回归理性，在这种市场环境下，房地产企业要做到适应市场发展，确保经营利润指标，那么如何进行成本控制是一个值得思考的课题。企业要注重项目成本控制与管理优化，通过建立成本管理体系，运用价值工程、合同管理等措施，提高企业成本控制管理水平。使工程成本管理更加科学、合理，为房地产企业的良性发展打下基础。
关键词：房地产工程项目；成本控制；管理；优化
房地产行业的蓬勃发展，使更多的开发商涌入其中，房地产企业现处在“僧多粥少”的情况，市场变幻莫测，企业必须要做好成本管理，练好内功，才能在激烈地竞争环境中占有一席之地。房地产企业要针对现有成本控制存在的问题进行分析、研究，全过程地进行成本控制，制定精细化管理策略，延伸到工程项目的各个阶段，才能全面推动企业的成本管理工作。企业的成本管控要在保证企业正常运转的前提下，达到节约人力、物力、财力、节约资源，同时提高经济效益，推动企业的顺利进行的目的。
1成本控制与管理中存在的问题
1.1设计阶段成本控制中的问题
房地产企业在工程设计初期，因缺乏对项目充分调研、分析，对于周边的环境、地质及工程现场没有进行深入的基础资料的采集，导致在工程设计时，设计方案不切合实际情况，导致方案版成本预算与后期实际施工成本预算产生偏差，此类问题对成本影响程度较大；在施工过程中，出现各种未能预见性的问题，为解决此类出现的不可控问题，导致产生设计变更，对成本控制尤为不利。同时在设计阶段，因设计部门与负责成本控制部门未及时沟通协调，成本控制人员的信息没有与设计人员及时反馈，导致工程在设计初期已经超出目标成本。
1.2采购阶段、施工阶段成本控制问题
房地产工程涉及的环节很多，所需的工程物料繁杂，物料的成本在工程项目的成本中占比很重，采购成本的高低会直接影响到房地产企业的经济利润。企业在采购阶段对于成本控制没有重视，没有多方采价，导致采购价格过高，对工程建设成本控制造成影响。
在施工过程中，可能出现各种不可预料的问题，导致工程量不可避免地出现增加，与签订的合同出现争议，同时在成本管控过程中没有动态管控，从而导致最终目标成本不受控制，在施工中出现浪费严重、严重拖时等现象，使工程的完工成本无法预估。目前项目工程材料的成本提高，建筑工程人力成本增加以及用户对项目质量需求的提高，使工程项目的成本在不断增加。
1.3工程项目财务成本控制问题
随着国家对房地产行业调控力度的加大，房地产企业的财务费用、贷款利率也在持续上升。由于房地产项目开发前期投入资金加大，导致房地产企业的资金需求较大，往往需要融资，目前银行贷款是一个主要的渠道，银行贷款利率的提高，导致部分房地产企业每年需要支付巨额的贷款利息，给企业造成了沉重的财务负担。以上不难看出，房地产企业要加强财务管理，最大程度发挥资金利用率，减少企业财务成本支出。
2房地产工程项目的成本控制与管理优化措施
2.1 设计阶段的成本控制策略
设计阶段的成本控制对工程实体的成本控制起到决定性作用，因此要注重设计阶段的成本控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于工程设计专业技术要求较高，设计人员的专业水平高低，直接影响设计阶段的成本控制能力，选择、培养一批优秀的设计管理人员，对成本管理非常有利；设计前期做好工程项目的充分调研，对项目基础信息资料充分分析、研究。同时结合周边环境和企业现状、客户需求等多方考虑，在设计方案时予以体现，在设计方案阶段控制成本；同时要明确设计人员责任，确保职责分工清晰；在设计阶段部门协作过程中，需注重成本控制的协调、沟通，严格把控施工图设计，做好前期成本控制工作；在设计方案阶段也可以借助外部设计咨询公司进行优化，制定多种设计方案进行备选，多方案成本比选。设计方案选择中，注重成本因素，选择科学、合理的施工设计。比如在某住宅建筑，经过设计、成本控制部门的努力，在评估建筑结构安全符合国标时，设计方案将钢筋含量降低，比同类含量大幅度减少，有效实现了成本控制。
2.2采购阶段、施工阶段成本控制
采购阶段，材料成本控制在工程造价成本中非常关键，企业为此要建立完善的采购制度。房地产企业要对建筑物料进行集中采购，尽量减少流通环节，降低采购成本。在采购时要注意合理采购量，避免储存量，提高资金周转率。房地产企业可以借助互联网的优势，建立供货商采购平台，对供应商归类整理，在采购时要进行充分的市场调查，及时掌握价格变化趋势，多渠道进行价格比对。还可以通过选择合适的招标方式，择优选定，以实现供应商的优质管理，提高采购质量的同时，降低采购价格。房地产企业要设定合理的预警机制，开发建设过程中出现超出预算应及时进行分析，找到对应解决方法。施工阶段，应重点优化施工组织策划，做到战略战术层面最优，施工过程中应采用合理、科学的施工方法，领先的施工技术，从技术层面控制施工成本；提高施工人员水平，严格管控工程质量，遵守高标准、高质量的原则，减少返工率，充分调动员工积极性，避免工程事故的发生，提高施工品质的同时降低了企业施工成本。
2.3加强项目的财务成本控制
房地产开发因涉及的资金需求较大，一般房地产企业自有资金均较为有限，因此融资需求较为迫切，在目前的市场环境条件下，企业的融资成本很高，企业控制财务成本可以从以下几方面考虑：控制资金需求峰值，资金峰值表示项目开发过程中资金需求最大阶段，也就是最需要融资阶段，控制资金峰值的金额，可有效减少融资资金；延缓资金投入时间，也是财务成本管控的有力措施，比如购地阶段沟通土地款等前期需要支出的资金实现分期支付，延迟支付时间，减少前期资金投入，降低融资金额，降低融资利率；加快回款也是实现财务管理的有效措施，比如加大首批次推货量，缩短开发周期等，尽早实现资金回笼，以偿还贷款资金，减少财务成本；做好税务筹划工作，合理利用政府出台的优惠政策，减少财务税务成本支出，比如视项目情况申请绿色生态小区，达到减免税务支出的目的的同时，提高项目品质。
2.4加强制度建设，建设权责分明的管理体系
制度与管理体系是房地产企业高效运营的支撑性文件，贯穿房地产开发的始终，而房地产开发的任何一个环节都与成本管理密不可分，因此，建立健全权责分明的管理体系，对成本各环节的管理尤为重要。房地产企业应将成本管理在各开发阶段，按部门进行权责分解，做到权责清晰，有章可循；建立健全成本动态控制及预警纠偏机制，做到成本管理及时高效；建立健全成本管理考核机制，做到奖惩分明，调动积极性；利用优秀的成本管理软件平台，提升成本管理效率，数据更新及时、清晰，管理体系的建设应根据市场变化情况及时科学调整，做到适应市场，适应企业的发展阶段。
结语：
房地产项目成本管理的好坏直接影响企业的经营收益，长久来看影响企业发展，其重要性不言而喻，综上，房地产企业要做好工程项目的成本管理，应重点从前期设计阶段、采购阶段、过程施工阶段、全过程财务管理，成本管理体系建设等多维度进行控制，做到项目建设成本管理贯穿房地产开发全过程，从而实现全周期，多维度的成本管理，进而提升企业成本管理核心竞争力。
参考文献：
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论文作者:张宇航
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/10/2
标签：成本控制论文; 成本论文; 阶段论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 企业论文; 采购论文; 《防护工程》2019年第6期论文;