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摘要：房产开发工程项目管理的主要目的在于加强施工进度、质量以及成本和安全管控，在确保工程项目施工质量和安全的基础上实现工程建设效益。本文先对房地产工程项目建设管理中存在的问题进行分析，并在此基础上就如何加强房地产开发工程管理，谈一下个人的观点与认识，以供参考。
关键词：房地产；开发项目；工程建设管理；问题；策略
房产工程项目施工建设管理是一个长期的工作，其涉及到的因素非常的复杂，而且影响环节较多，其中包括技术性以及经济性和组织管理等诸多因素，加强全过程管理势在必行。
一、现阶段房产开发工程项目管理中的常见问题分析
近年来，随着社会经济的快速发展，虽然国内房地产行业整体发展势头旺盛，但是房产工程项目施工建设管理过程中依然存在着一些问题与不足。比如，房产工程项目管理乏力， 管理思想和模式相对比较落后，甚至依然沿袭着传统的粗放式管理模式。同时，一些管理部门在项目建设管理过程中还采用着经济行政手段进行强制性管控，很多情况下违背了房产工程项目建设和管理的基本规律。此外，拟建工程项目监理不到位，也会对房产开发工程项目建设管理产生不利影响。调查发现国内为数不少的房产开发工程项目监理自身的素养不高，监督管理意识不强，以致于监理的作用难以有效的发挥。同时，因拟建工程项目部监理专业知识和技能匮乏，导致大量的三无产品以及以次充好的建筑材料进入施工现场，加之部分分包商偷工减料，最终对房产工程建设质量造成严重的影响。值得一提的是，作为房产工程建设管理的最后一个环节，竣工验收阶段也存在着管理不善的问题。比如，在工程项目施工建成以后，需对其加强竣工验收管理，这样才能确保拟建房产工程交付使用。然而，实践中却存在着一些不尽如人意的现象，比如部分房地产项目开发上因资金周转不灵、工程项目未按期交工等，在未对其施工质量进行验收的情况下便急于交付使用。在该种情况下，业主的安全会因此而受到威胁，尤其是消防、燃气以及电梯和管线等工程未严格验收变交付使用，其威胁非常的大。
二、加强房产开发工程项目管理的有效路径
基于以上对现阶段国内房地产开发工程项目管理过程中存在的问题概述，笔者认为要想提高房产开发工程项目管理水平，为业主提供优质的住房条件，应当从以下几个方面着手加强管控。
1、进一步健全和完善程项目管理机制
针对现阶段房地产开发工程项目管理过程中存在的混乱以及相关管理机制不完善的问题，我们应当深入研究和正确审视与定位当前存在的问题。正所谓无规矩不成方圆，针对现存的问题加强制度建设与实施势在必行，同时这也是工程项目管理工作得以落实的基础和保障。在管理机制落实过程中，房地处开发项目管理时应当将人才、技术等优势纳入其中。实践中还应当与当前国内房地产开发项目工程建设所处的阶段以及实际情况相符，提高管理机制的切实可行性。在管理机制制定过程中，应当对房地产开发项目管理中的违规现象定量化研究，采取有效的措施来降低该机制的适用弹性，不断加大管理力度，增大违法成本。通过这种方式，倒逼开发商严格遵循既有的管理规定和要求，进一步提升管理水平。
2、从细节入手做好工程项目管理工作
.第一，加强进度管控。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产开发工程项目施工建设进度关系着整个工程项目是否能够如期竣工以及交付使用，具体分析如下。首先，进度计划分类。根据拟建工程项目特点以及各阶段进行划分，可将施工进度分成为三类。一是，客观进度。从房地产工程项目建设之初开始，到最终的竣工交付，各阶段都要制定严格施工进度方案，多采用横道图法以及网络图法。对于横道图法而言，主要是在时间坐标上利用直线条将各项内容以及工程施工进度表示出来。从应用效果来看，横道图法非常的简明扼要；缺点在于看不出拟建工程各项工作关系以及相互之间的依赖性与制约性。对于网络图法而言，其主要是采用网络形式对施工建设方案中的先后顺序以及相互之间的关系予以表示，基于计算缺点关键点以及路线等，在方案执行时对其进行监督管控，确保各项投入能够有效发挥作用。二是，总体进度。由拟建工程项目承包单位的计划、技术以及质监部门等，在房产工程项目负责人领导下，由工程师负责编制。在此过程中，根据拟建房产工程项目特点以及所需时间、人力以及物力和相关的机械设备材料等，估算工期并编制工程项目整体施工进度方案。三是，单位工程施工建设进度，以单位工程作为基本对象编制施工进度管理方案。进度方案监测的目的在于防止出现进度滑动问题，并且定期完善工程项目施工任务，与原施工进度方案对比，找出造成进度滑动的影响因素。虽然“进度滑动”是常见的现象，但是应当给予高度的重视和引起警惕。在进度方案的衡量以及修订过程中，工程施工进度指标应当包含实物量、工程量以及形象进度和工时数等，每月都要进行一次衡量与修订。
第二，质量控制。房产工程施工质量是建设方案设计意图实现与否的体现，工程质量控制过程中房产开发项目管理单位以合同方式规定施工质量目标、标准以及规范，并对其进行监管控制。在房产工程施工质量管理过程中，其主要的任务是在施工时及时发现和处理施工过程中的存在的问题，比如技术工艺等达标与否，施工质量是否满足合同规定与要求，同时还要对所选建材以及机械设备质量等进行评价。在对房产工程施工原材料质量进行检验过程中，应当在准备材料时就应当向供货商提供技术检验标准，将其列入到合同订购管理体系之中。对于较为重要的建筑材料而言，在订购合同签订时就应当拿到一定量的样品，在建材大量到货后抽取其中部分材料与原来的样品质量进行对照。配套机械设备和工具质量与性能等应当严格实验检验，确立检查标准、程序、手段以及记录和检验报告等，对其中的主要机械设备应当复查。同时，还要制定房产工程施工质量管理措施，并且对其进行细化，严格检查施工仪器设备性能，确保其能够在测量以及计量中发挥作用，避免出现偏差或者错误。
第三，成本控制。房产工程项目施工建设成本管控是在不确保其施工质量、进度以及安全的基础上提出的要求，加强成本管控有利于促进经济效益的实现。通常情况下，在房地产工程项目施工建设过程中应当对直接费用、间接费用等进行严格监测以及对比分析。对于直接费用而言，在监测分析过程中应当针对工程量、机械台班以及工时和材料耗费等事项计算其费用开支。在控制直接费用时，应当逐月制作统计报表，对比实际费用与预算之间的差距，根据工程量与开支进行比较来准确计算实际发生的工程单价，然后对现存的问题进行研究。
同时，还要对间接费用进行严格的监测以及对比分析，间接费预算数量以直接费为根本，以间接费率为基础对其进行计算。确定后需不断监测，并且采取有效的措施和方法来降低管理费用。
结束语
总而言之，现阶段房地产开发工程项目管理是一项非常复杂而又系统的工程，涉及到很多方面的内容，实践中应当加强各环节的管理，建立健全管理机制并将其有效地落实到实处，这样才能实现房产开发工程项目管理目标。
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论文作者:蒋飞琳
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2018/12/27
标签：工程项目论文; 过程中论文; 进度论文; 工程项目管理论文; 房产论文; 工程论文; 房地产开发论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;