摘要：对从无权利人处善意取得不动产应采取何种善意保护制度，需结合物权法的立法思想、不动产 物权变动模式和不动产登记制度进行综合评判。《物权法》 第 106 条规定的不动产善意取得制度和德国、瑞士法 上的不动产登记簿公信力制度在前提条件、理论基础、法律效力方面均存在明显差异，不宜盲目照搬德国法关 于不动产登记簿的公信力的规定来解释我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产；登记簿；权利事项；善意取得
在 《物权法》颁布以前，我国大陆地区的学者多将善意取得视为一项关于动产物权取得的 特殊制度。学者们通常从两个角度来阐述该制度：一是认为其前提条件是无权占有，取得人的善 意体现为其不知道无权处分人无处分权；二是从物权公信原则出发，主张不动产登记簿和占 有均具有公信力，信赖登记簿与信赖占有的善意第三人，其所得利益皆受法律保护。上述不 同见解之所以能够共存且未引起争议，是因为不动产登记簿的公信力与动产的善意取得制度一直 被视为两种不同的制度。在 《物权法》 制定过程中，这两种见解曾同时得到过立法者的认可。例如，《物权法》（第四次审议稿）第 22 条规定了不动产登记簿的公信力制度，而第 110 条 规定了适用于动产和不动产的善意取得制度。然而，正是这两个法条对不动产善意保护的分别规 定，凸显了不动产善意取得制度和不动产登记簿公信力制度之间长期隐而未现的矛盾：是用善意 取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产善意取得及其相关权利。
一、制度建立的前提条件
关于 《物权法》第 106 条不动产善意取得制度的前提条件，我国学者有两种不同的意见：第一，无权处分说。鉴于 《物权法》 第 106 条规定，”无处分权人将不动产或者动产转让给受让 人的......”，因此该说将法条中 “无权处分人”解释为在无权处分情况下没有处分权的人，从而 得出不动产善意取得制度的前提条件为无权处分。这种学说得到了立法者的赞同，他们也提出，善意取得的前提条件是受让人不知道让与人无权处分的事实，即无权处分，取得人信赖的客 体是处分人的处分权。第二，不动产登记簿错误说。此说认为可借鉴德国法关于不动产登记 簿公信力制度的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得的前提条件。不过，”不动产善 意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。”这 表明，在这位学者看来，不动产善意取得制度保护的不是对不动产登记簿的信赖，而是对处分权 人为有权处分人的信赖。这无异于将登记簿错误等同于将无处分权人登记为有处分权人，实际上 是无权处分说的另一种表达方式而已。在德国和瑞士学者看来，德国和瑞士民法不是将无权处分，而是将不动产登记簿不正确规 定为不动产登记簿公信力的前提条件。
他们所讲的不动产登记簿不正确并非来源于法条本身，而是从不动产登记簿的正确性拟制中推导而来，并非从对无权处分人的处分权中演绎得来。
我国之所以将无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，与 《物权法》 第 106 条将善 意取得制度统一适用于动产、不动产和 《合同法》 第 51 条关于无权处分的规定有关。善意取得 制度以善意作为补正无权处分人处分权瑕疵的正当性根据。由此可知，尽管转让合同无效这个要 件最终未被规定为善意取得制度的构成要件，实践中法院通常不会认定转让合同无效，而是依据 善意取得制度判定受让人取得相应的不动产物权。这依然是一种以债权合同和意思主义为中心的 物权变动模式，仅在受让人的善意和无权处分人的行为之间建立起了逻辑联系，并未直接涉及不 动产登记簿的正确或不正确的状况，忽视了不动产登记簿的作用。
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二、制度的法律效力
不动产登记簿公信力制度并不具有一成不变的模式，仅就在大陆法系具有重要影响的德国和 瑞士的相关规定来看，不动产登记簿公信力的法律效力存在显著区别。在德国学者看来，受不动 产登记簿公信力保护的物权变动过程包括了导致权利取得的处分行为和其他处分行为。这些处分 行为的共同特征是，均为以法律行为方式产生的物权变动，并且这个物权变动包含对权利的处分。这些处分行为分别体现在 《德国民法典》 第 892 条和第 893 条的规定中。德国学者虽然也 将这两个条款并称为善意取得的法律依据，但其所使用的善意取得，并非指善意取得制度，而是指善意取得效力。
较之德国法，瑞士法虽规定了不动产登记簿公信力制度，但未对不动产登记簿公信力的法律 效力做出一般性规定。虽然 《瑞士民法典》 第 973 条未明确将预告登记列入善意保护的效力范围之内，但 是由于 《瑞士债法典》第 216 条第 2 款、第 216 条 a、第 216 条 b 第 2 款对不动产优先购买权、买回权和选择权进行了规定，而这些权利可以在不动产登记簿中进行登记，因此，对于这些权利 的顺位可以适用不动产登记簿公信力进行善意取得。我国有些学者认为可以借鉴德国法的规定，对不动产预告登记适用善意取得的观点明显不符 合善意保护的一般法理。预告登记既非一项物权，又非处分限制，因此，依据 《德国民法典》 第 892 条的规定，很难纳入善意保护的规则之中。因预告登记而引起的不动产登记簿不正确，德 国法是依据第 893 条，将其视为权利取得之外的其它处分行为进行善意保护的。《瑞士民法 典》 则通过特别条款有限制地承认了对预告登记的善意保护。我国既不像德国法那样对于不动 产权利取得之外的其他处分行为设有一般性规定，又缺乏瑞士法中对于不动产优先购买权、买回 权及选择权的制度基础，司法实践中也并没有关于不动产预告登记适用善意取得的案例，因此，这种对不动产善意取得制度法律效力的扩张解释缺乏必要的法律依据。
结论
通过对我国不动产善意取得制度和德国、瑞士不动产登记簿公信力制度的上述分析可知，这 两种制度间存在显著差异。我国法律缺乏关于不动产登记簿完整性拟制的规定，因此难以将不动 产登记簿不正确作为不动产善意取得制度的前提条件。如以无权处分作为不动产善意取得制度的 前提条件，不仅不符合我国采取的实质主义的不动产登记模式和信赖保护的诱因原则，而且仅根 据不动产登记簿的权利推定作用难以解决未登记的权利和权利限制的善意保护问题。德国、瑞士 关于不动产登记簿公信力制度的法律效力范围并不相同，相比之下，我国不动产善意取得制度对 善意保护的范围极为有限。总之，不动产登记簿公信力制度的前提条件、理论基础和法律效力不 论从法律理论上，还是从法律技术上均是相互联系、密不可分的整体。
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论文作者:杨顺霞
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/23
标签：不动产论文; 登记簿论文; 善意论文; 制度论文; 公信力论文; 动产论文; 瑞士论文; 《基层建设》2018年第5期论文;