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一、对法国个人房地产税的分析
（一）法国个人房地产税简介
在法国，由居民个人缴纳的房地产税包括居住税、建筑土地税、空置住宅税和财富税。居住税的纳税人为每年1月1日实际占用某一房产的自然人，这个自然人可能是房产所有人、房产租用人或房产免费使用者。低收入者、年龄超过60岁者、上年纪的寡妇和鳏夫、残疾人等免缴居住税。按照法律规定，所有带家具的用于居住的房产都应该缴纳居住税。这里的房产包括别墅、公寓等居住场所，同时，也包括附属于这些居住场所的建筑物，如杂物间、车库等。居住税的主要受益者是市镇、市镇联合体和省，其税基由国家确定，税率由地方政府确定，地方政府可以根据自己的财政状况选择降低或提高税率，但不得超过国家规定的上限。
法国建筑土地税的纳税人为所有不动产的所有者或享有该不动产用益权的人，年龄超过75岁、领取残疾人津贴、收入低于一定数目者（单身年收入不超过7 826欧元，已婚未有小孩11 178欧元，已婚有小孩15 070欧元）免缴建筑土地税。纳入征税范围的不动产包括所有地上或地下的建筑设施。对个人来说，主要包括用于居住的房屋、车库及其他附属设施（不管所有者是否实际占用这些设施）。建筑土地税同样是根据每年1月1日建筑物的状况来确定纳税人和征税范围。如果建筑物所有者在1月1日之后卖掉该建筑物，那么他仍然要缴纳该年度的建筑土地税。如果在该年度建筑物所有者对该建筑物进行修葺而增加了其价值，那么该建筑物的增值部分将纳入下一年度的建筑土地税。法国建筑土地税的主要受益者为市镇、市镇联合体、省和大区四级政府。建筑土地税的税基为年租金净值，它等于年地籍租金收益评估值减去50%的抵扣额。年地籍租金收益由国家税务总局下设的土地税中心评估。而建筑土地税的税率由地方政府确定。
空置住宅税由政府条例列出的居民数超过20万人的市镇征收，如巴黎、波尔多、里尔、图卢兹、里昂、蒙特尼埃、戛纳-格拉斯、尼斯。该税主要用于补偿由于房地产供需矛盾突出而受影响的低收入群体。空置住宅税的主要受益者为国家居住条件改善局。从2007年开始，没有在政府条例中列出的市镇也可以开征空置住宅税。空置住宅税由空置超过两年的住宅所有人缴纳，空置的住宅包括已装修的别墅或公寓（即安装了最基本的生活设施如水、电、卫生设备等）。需缴纳空置住宅税的房产应该满足两个条件：一是用于居住；二是空置两年以上。空置住宅税的税基与居住税的税基相同。税率根据空置年限不同而不同，空置第三年税率为10%，第四年为12.5%，第五年为15%。此外，还要加税额9%的管理费。
财富税由每年1月1日时财产净值超过76万欧元的家庭缴纳，其税基包含个人房产。财富税对个人房产的评估采用市值，即该房产在当年1月1日市场上的价值。对第一套房子，纳税人享有20%的减免额，第二套房子则没有减免额。
（二）法国个人房地产税税基评估
法国房地产税除财富税以外均采用年值体系，即税基为房地产年租金的评估价值。年租金的评估在法国有一套非常复杂的指标体系，通常对一套房产进行评估要考虑9个指标，其中有5个是客观的（即可测量的），另外4个是主观的（即来自于评税人员的判断）。这9个指标分别是：①居住面积；②房屋类型；③房屋重要程度；④房屋附属建筑物的面积（包括车库、地窖、工具库等）；⑤房屋的保养程度；⑥房屋所在地的环境（所在街区的好或坏、所在市镇等）；⑦房屋的状态（如采光、朝向、噪音等）；⑧有没有电梯；⑨房屋的装饰和舒适程度（水、电、煤气、卫生间、浴缸和淋浴设施、管道、中央供暖等）。
根据上述指标计算一栋房屋的加权面积。加权面积的计算主要是依据原始居住面积、房屋的装饰和舒适程度，并部分考虑房屋的类型以及其他指标。然后，每个市镇根据房屋的类型来确定每平米的租金收益。在算出一栋房屋的加权面积并确定该房屋的租金收益之后，就可以计算出该房产的年租金收益，即年租金收益＝加权面积×每平米租金收益。法国现行的租金收益是根据1970年租赁市场的情况来评估确定的。从理论上讲，法国评税当局应该每4年对租金收益评估一次，但事实上从1970年以来就再也没有全面评估过租金收益。考虑到通货膨胀和租金变化的因素，现在的租金收益等于1970年的地籍租金收益乘以一个系数，这个系数由每年的预算法案确定。对于新修建或维修过的建筑物，在进行申报时，评税当局会对该建筑的租金收益进行评估或重新评估。
在法国，财产税税基的评估由法国税务机关设立专门的评税机构负责。评税机构分为两种：一种是土地税中心，另一种是税收中心。土地税中心负责建立和更新地籍册、发放地籍册节录和所有者清单，负责统计土地、建筑物及其所有者，负责评估建筑土地税的年地籍租金收益。税收中心负责评估居住税税基，负责跟踪房产的状况（有人使用还是空置）。现在，法国有些地区已将土地税中心并入税收中心。此外，每个市镇都建立有一个直接税委员会。直接税委员会与税务当局一起确定房产类型和房产参照目录，决定加权面积和每平米租金收益，参与建筑土地税的评估。具体程序为：土地税中心（或税收中心）传送一个清单给市镇直接税委员会，在清单中列明新增建筑或已有建筑的变动情况，并给出税务机关的评估情况；市镇直接税委员会负责核实上述清单，并在清单后附上自己的意见，然后发还给税务机关。
（三）对税收争议的处理
1.争议内容。纳税人如果对税务机关评定的地籍租金收益持有异议，最迟可以在该税征收年度的下一年的12月31日申请复议（如应在2007年缴纳的居住税，最晚可在2008年12月31日提出复议）。纳税人可就以下两个方面提请复议：一是对房地产归属的类别；二是对房地产的加权面积。除此以外，纳税人既不可以对评估的程序提出异议，也不能对各个市镇规定的每平米租金收益提出异议。
与地籍租金收益有关的复议不仅可以由所有者提出，也可以由租用者提出。针对某一种税的地籍租金收益的复议经最终裁决后，也适用于其他税。
2.争议处理。法国的土地税中心负责处理跟税基及土地税有关的争议，税收中心负责处理跟居住税及部分土地税有关的争议。纳税人对税收持有异议时，可以通过写信、打电话或直接到税务机关申述等方式提请复议。纳税人在提请复议时，需同时出示相关证据。从纳税人提请复议开始，税务机关拥有6个月的时间答复纳税人。如果纳税人在6个月之内没有收到税务机关的答复，可以向行政法庭提起诉讼。纳税人在等待税务机关复议结果期间，可以向公共会计申请延期缴纳。如果应纳税额少于3 000欧元，延期纳税申请会被自动批准；如果应纳税额超过3 000欧元，纳税人需缴纳担保金。当纳税人的复议要求被税务机关通过后，税务机关应当返还纳税人多缴纳的税款并支付相应的利息；如果纳税人的复议要求被税务机关拒绝，纳税人除了缴纳应缴的税款以外，还要缴纳10%的滞纳金并支付相应利息。
二、法国个人房地产税对我国物业税改革的启示
目前，我国的房地产税收制度还存在很多问题：纳税主体内外有别，征税范围过窄，以费代税、以费挤税的现象普遍存在，计税依据不合理。同时，对房地产的征税又过度集中在交易环节，导致交易环节税负过重，忽视了对房地产保有环节的征收。针对房地产税收制度存在的这些弊端，我国拟在合并现有房地产相关税种的基础上开征物业税。为了方便物业税的开征，合理设计物业税的税制要素十分必要。
（一）合理界定物业税的征税对象和征税范围
对于物业税的征税对象和征税范围的界定，还存在很多争论。就征税对象来说，是对土地和房产一起征收物业税，还是将土地和房产分开来征税？有些学者建议将土地和房产一起作为征税对象，对土地和房产分别评估、统一征税。而对是否将土地出让金并入物业税进行征收，有些专家学者持反对意见，认为将土地出让金分摊到物业税中的改革思路可行性较差。此外，还有些学者认为，在保持现有土地出让金的基础上，应将由于土地增值所形成的那部分级差地租并入物业税征收。从对法国房地产税的分析中我们可以看出，虽然法国采用的是土地与房产分开征税的模式，但对房产征收的居住税和对土地征收的建筑土地税，使用的是同样的税基，区别在于不同税种的抵扣额不同、税率不同。由此可见，将土地价值完全从房产价值中分离出来是不现实的。结合我国的实际情况，考虑到土地的所有权归国家，且地租收入和税收收入的经济性质不同，将土地出让金全额分摊到物业税中是不合适的。但考虑到土地增值是房产增值的主要因素，因而将土地的增值部分并入到物业税征收是合理的。
对是否将居民自用住房纳入物业税的征收范围也存在争论。有学者不同意将居民自用住房排除在物业税征税范围之外，认为物业税是居民为享用住房公共服务所应承担的成本，对居民自用住房完全免税违背了成本与收益对等的原则。有人认为对唯一一套普通住房不能征税，也有人建议只对面积或价值超过一定标准的住房征税。笔者认为，物业税最基本的功能是弥补地方政府提供公共服务的成本，而作为住房都无一例外地享受了地方政府的公共服务，因而只对某一部分房产征税不符合受益原则。但考虑到我国有许多拥有私人住宅的居民收入水平并不是很高，我们可以借鉴法国的做法，对低收入者、年龄超过一定限度以及无劳动能力者免征物业税。
（二）建立合理有效的物业税评估体系
如何确定物业税的计税依据是物业税制度建设中的难点问题。从征管的角度来看，从量课征比较简便。但大多数学者认为，以房屋面积作为计税依据并不可取，因为以面积为基础的物业税不会随着物业价值的变化而变化，不管物业是在高收入社区还是在低收入社区，对面积相同的物业征收相同的税收，很显然会加剧不平等。正因为如此，国外大多数国家的财产税都是以房地产的评估价值为计税依据。而我国现行房地产保有环节的税种具有明显的从量特征。要规范和统一我国房地产保有环节的税收，开征物业税，则宜采用从价课征的方式。
以房地产价值为计税依据征收物业税，涉及房地产价值的评估问题。对房地产价值的评估，不同的国家采用不同的方式，如法国是以评估房地产租金收益的方式进行。也有很多国家采用评估房地产市场价值的方式。采用租金收益的评估模式存在很多缺点。首先，税基较窄，租金价值要明显低于市场价值，而且不能很好地反映房地产的增值情况；其次，对租金价值的评估难度较大，信息的获取非常困难。如法国，只在1970年对全国的房地产做过一次全面评估。考虑到租金价值评估法存在的弊端，再加上我国房地产市场发展较快，因此，我国的物业税采用市场价值评估模式比较合适。
（三）科学地确定物业税税率
国外房地产税收的税率一般由地方政府确定，税率通常是地方政府在某一财政年度的财政收入减去非财产税收入后除以财产税税基进行确定。在税率模式的选择上，大部分国家采用比例税率的模式。考虑到我国房地产市场的复杂性，我国物业税税率应采用比例税率的模式。同时，由于我国不同地区的房地产发展情况存在较大的差异，由中央政府采取“一刀切”的形式确定不同地区的物业税税率是不合适的，因此，我国确定物业税税率的主体应该是地方政府。但为了防止地方政府出于增加财政收入的目的而任意提高税率，增加纳税人负担，中央政府应对物业税的税率设定一个上限。就物业税税率的确定方式来说，采用国外的方式不符合我国目前的实际情况。鉴于物业税最基本的功能之一是为了弥补地方政府提供市政服务的成本，因此，我国可以考虑用与市政服务直接相关的支出除以物业税税基的方式来确定物业税税率。
（四）建立完善的税收救济制度
对物业税来说，争议较多的主要有两个方面：一是抵扣额和减免额；二是计税依据。物业税以居民的房地产为课税对象，但税源却是居民的收入，因而不排除有些纳税人拥有房产，但收入不高。而且纳税人收入可能随着时间的变动而减少，这就导致同一纳税人在不同的纳税年度其负税能力是不一样的。因此，必须安排相应的机制使纳税人的物业税税负随着纳税人收入的增减而变动。另外，由于物业税的计税依据为物业的评估价值，在对物业进行评估时，涉及的因素较多，技术也较复杂，纳税人对评估价值产生异议在所难免。因此，必须建立相应的税收救济制度，允许纳税人在一定的时期内申请复议或诉讼，以保障纳税人的合法权益。