住宅空置统计的国际比较及借鉴意义，本文主要内容关键词为：住宅论文,意义论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住宅空置统计指标及指标解释
（一）住宅空置统计指标的界定
1.空置。
在房地产经济学中，空置(Vacancy)是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态。无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新使用者（处于等待出租／出售状态）的房屋，都属空置的范畴。由此可知，空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是待出租的空房。
除非市场上所有的需求者都非常狂热，一遇到房子就买或租，否则在任何一个住宅市场中都不可能出现零空置。零空置（或接近零空置）将意味着需求方没有任何选择的余地，不能充分地在空置房屋中选择合适和满意的房屋，抑制其购买或租赁房屋的需求，阻碍市场有效运行。从本质上来说，空置也是一种供给，它即不等于浪费，也不等于不良资产，是住宅市场运行中的一种自然现象。适度空置的存在，能够保证供给双方实现其利益的最大化和住宅资源的有效利用。与价格和租金一样，空置量是反映房地产市场运行状况的重要指标。
2.空置率。
空置率是指某一时点（如报告期末等）房屋空置量占同时点全部房屋存量的比重，单位为%，其中空置量和存量单位可皆为
或套。如前文所述，市场上不可能出现零空置，也就不存在零空置率。过低的空置率会抑制需求，过高的空置率将使供给方处境艰难。在这两个极端之间，必然存在一个正常的空置率，也就是维持市场正常运转所必需的空置率水平，通常称其为“理想空置率”或“自然空置率”。自然空置率的实质就是住宅市场实现长期均衡条件下的空置率，住宅市场的周期波动就是围绕这个自然空置率进行的。
空置率反映了住宅市场上供给与需求的力量对比，对价格／租金水平有直接影响，是房地产周期循环中的关键性指示指标，故该指标为市场参与者分析市场景气情况，决定投资与消费策略提供了一个重要的指示器作用。
（二）住宅空置统计指标内涵的国际比较
1.美国。美国联邦统计局的指标解释中，将空置定义为“在调查时点无人居住（并非暂时无人居住）的住宅”。出现下列两种情况的住宅也视其为空置：一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅时，该套住宅视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住宅（即第二套住宅，Held for Occasional Use）也视为空置。使用中住宅(Occupied Housing Units)定义为“在调查时至少有一人居住或仅为暂时外出（如休假）的住宅”。由此定义可知使用中住宅单元数量与家庭数量相等。根据其住宅市场中房屋的分类方法（图1（图略，见原文，下同））可知，空置房屋主要包括季节性居住的住宅和存量市场中待出租、待出售的空屋两种。
空置率的概念则表示为待出租或出售单元占全部存量的百分比，并分别计算“出租住宅空置率(Rental Vacancy Rate)”和“自住住宅空置率(Homeowner Vacancy Rate)”，其计算公式如公式(1)(2)所示：
出租住宅空置率＝（待出租空置单元数／（承租人已入住单元数＋已出租但尚未入住单元数＋待出租空置单元数））×100%(1)
自有住宅空置率＝（待出售空置单元数／（自住住宅单元数＋已售出但尚未入住单元数＋待出售空置单元数））×100%(2)
2.中国。
我国的“空置”概念，仅限于增量房屋中的新建商品房屋，不包括存量房屋，也不包括增量房屋中非房地产开发企业建设的房屋，并以面积为统计单位。在空置率的计算方法上，目前尚无官方统一规定，业界和学术界常用的空置率计算方法如表1所示。
表1 我国目前房屋空置率的几种计算方法
公 式出 处
（商品房屋空置面积／全部商品房屋峻工面
方法一 积之和）×100%
上海市房地产经济学会
（商品房屋空置面积／近3年商品房屋竣工 《中国房地产市场报告》
方法二
面积之和）×100%
（北京分册，1997年第
1、2期）《广州市房地
产市场》（1997年）
蔺涛、戚少成
（报告期商品住宅空置面积／报告期可供销
方法三
售、出租的商品住宅面积）×100%
贾海
表1中列举的计算方法与国际通行的针对存量市场进行统计的概念存在较大差异。其中方法一仅局限于商品房屋，大量的非商品房屋没有纳入统计范围；方法二除存在方法一的缺陷外，用“近三年”商品房屋竣工面积之和缺乏依据；方法三则是国际上计算吸纳率的公式，反映的是新建商品房屋市场吸纳速度的快慢，与空置率概念无关。
3.空置统计指标内涵的比较分析。
表2对我国及其他国家和地区的空置概念和空置率计算方法进行了比较。从中不难看出，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定存在一些差异，但其定义中的共性是针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分房屋，并采用“套”作为空置量的统计单位，以便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较。对空置率的计算方法则基本一致，即按空置房屋占全部存量房屋的比重来计算。相比其他国家（地区）的统计指标，我国现行住宅空置指标的内涵主要存在以下问题：
表2 各国（地区）空置、空置率概念比较
附图
(1)没有对存量市场的空置情况进行统计，现行的概念仅考虑增量市场中新建住宅的空置情况，其本质是统计新增供给被市场吸纳的情况。这种忽略存量市场的统计，无法反映住宅市场的整体情况，同时有悖于房地产经济学中对空置的界定。
(2)缺乏官方统一的空置率计算方法，且现有的各种非官方算方法均无法反映空置住宅占全部存量住宅的比重。
二、住宅空置统计方法
（一）存量市场
美国存量市场的统计数据，主要来自美国联邦统计局在全国进行的美国住房调查(AHS)，住房普查（十年一次）和住房空置调查(HVA)。由于统计手段与统计目的不同，各项调查、普查的空置统计指标也有差异（图3，图略）。对存量市场的统计主要通过空置类指标来描述其供给与需求的差异，所涉及的指标有空置量、出租住宅空置率、自有住宅空置率等。各指标均按全国和各都市统计区域(MSA)分别统计，同时还按指标特性进行特征分类统计。
其他国家和地区进行住宅存量市场空置统计时所采用的统计指标如表3所示。
表3 各国（地区）存量市场空置体系指标比较
国家（地区） 空置量 空置率统计指标总存量 自有化率 其他
美国 √*
√（分出租，自用） √√ 空置期*
日本 √* 可计算
√无
新加坡 √√ √
无
中国香港
√*
√* √*
无
自用，出租比例
中国台湾
√√ √√
注：*表示该指标还有其他多种分类方式
（二）增量市场
美国增量市场的统计对象是私营房地产开发商新建的、在市场上公开出租或出售的住宅，同时也包括一些政策性住宅，具体住宅类型如图3（图略）所示。增量市场的统计数据主要来自“市场吸纳调查(SOMA)”，该调查主要通过吸纳类指标来反映新增供给被市场吸收的程度。美国联邦统计局按季度定期公布全国范围内的统计数据，具体城市各种住宅类型的吸纳率和吸纳周期，则由当地的大型房地产咨询机构公布。
表4 各国（地区）空置体系指标比
附图
注：*表示该指标还有其他多种分类方式
其他国家和地区在进行住宅增量市场空置统计时具体采用的统计指标如表4所示。吸纳类指标主要包括吸纳率和吸纳周期两项。吸纳率是指一定时间内新建住宅中被市场占用和接纳的程度，可以按租金、售价和户型规模（房间数）等特征信息的不同进行分类统计。吸纳周期指标则细化为3个月、6个月、9个月和12个月内。
（三）住宅空置统计方法的比较分析
根据上文的分析可知，各国和地区的住宅空置统计体系中所涉及的具体统计指标有一定差异，但总体上按存量市场和增量市场分别进行空置统计。在存量市场中，一般采用空置量和空置率招标来描述市场中的供求变化；在增量市场中，则采用吸纳量、吸纳率、吸纳周期指标来反映市场对新增供给的吸纳情况。
实施住宅空置统计的方式，主要包括以下三个层次：首先是住房普查，通常间隔5年或10年进行一次，在全国范围内调查住宅存量及其使用状况（住宅普查目的有多方面，空置状况仅是其中之一）；其次是住宅抽样调查，每年由官方统计机构在住房普查的基础上进行抽样调查，并据抽样样本情况推算整体空置量和空置率（美国住房调查的抽样比例大致为1∶2500）；三是快速估算，如中国台湾地区采用电表法快速估算空置量和空置率，一年内可根据需要随时报告若干次。
与国外统计体系相比，我国住宅空置统计在统计体系上缺乏系统性，统计指标的设置也不全面，空置面积统计指标无法直接与家庭数量对应，没有官方的空置率定义，更缺乏用以反映住宅子市场状况的多种分类方式（表5）。
表5 国内外空置统计指标体系的差异
附图
三、完善我国住宅空置统计体系的建议
我国住宅市场经过多年的发展，已初步形成了自身的特点：增量持续增长，存量不断扩大，人均居住水平不断提高，并呈现出旺盛的发展势头。这与很多发达国家或地区存量已近饱和、增量发展缓慢的现状有着很大的不同。结合我国住宅市场的特殊性和国际经验，对我国住宅空置统计指标设计思路和统计方法，分析如下。
（一）我国住宅空置统计指标体系的设计
我国新的住宅空置统计指标体系，应同时考虑存量和增量中的空置，并相应引入空置和吸纳两类指标。存量市场空置统计采用空置类指标，增量市场空置统计采用吸纳类指标（图4，图略）。
（二）我国住宅空置统计的实施
鉴于我国住宅市场存在的增量持续增长、存量不断扩大的特点，以及政府统计部门现有人力、物力有较强约束的情况，建议在具体实施过程中，采取分步推进、逐渐完善的策略。在考虑与原有统计方法的衔接和平稳过渡的同时，明确界定相关概念，从易到难逐步完善。对具体的操作提出以下建议：
1.对于增量市场，可利用现有“房地产开发投资完成情况”统计报表中的数据，经过简单计算加工得到吸纳类指标统计数据。
2.对于存量市场，可依照为先估算空置率，再计算空置量的思路开展。即总体空置率可通过抽样调查得到的抽样样本空置率推估，再乘以住宅存量获得空置量。
3.尝试采用“套”为住宅统计单位，并细化统计科目。如增加按照面积、价格和房屋建筑结构特征等进行的分类三级统计科目，以便更准确地反映住宅空置结构。
4.积极创造条件，开展全国范围内的第二次城市住房普查，为建立普查与抽样调查相结合的科学统计体系打下基础。