关键词：土地管理；房地产开发；经济发展
一、土地管理与房地产开发经济的背景分析
房地产开发是国家关注的焦点，它的发展需要结合国家的相关政策，立足于当下的社会环境，综合人文资源、土地资源、建设资源等诸多资源进行开发发展，其具体的背景下可分为以下几类：
（1）政策法律背景
政策法律背景是房地产发展的首要背景，从历史发展来看，法律因素为房地产开发带来了如日中天的积极背景，也成为了之后限制房地产行业疯狂膨胀的枷锁，在早期的土地使用权方面，国家和企业采取协商的方式，一旦达成共识，即可为企业授权，获得相关地区的土地开发的权利，但是由于在细节上没有明确的法律约束，许多企业利用其漏洞让土地使用权出现了任意转让使用的情况，这时，土地获取渠道呈现多样化，土地管理对房地产经济开发没有明显的影响，直到之后的招标拍卖挂牌出让方式的制度逐渐获得完善，房地产开发商的目光才开始关注土地管理的相关政策。
（2）人文需求背景
在进入到21世纪后，中国人的改革开放的成效日益凸显，随着人均收入的迅速增加和人文意识的提高，城市化的步伐逐渐加快，大量的农村人口涌向城市，为城市的房地产开发注入了动力所在，在暴利的诱惑下，房地厂商越来越注重对土地资源的获取和使用，虽然国家对此开始做出了把控，但是盈利空间依然是高达数倍的存在，有了人文需求的动力，房地产经济发展就得到社会的支持，如今，我国城市化的速度出现下滑的趋势，在需求方面虽然略有减少，但是在整体上的需求依然十分庞大，这是我国当下房地产行业在政策上开始受挫但是行业依然坚挺的根本原因。
（3）经济技术背景
在全面实现温饱之后，我国人民在需求上逐渐由对物质文化的需求转移到了对精神文化的需求上，在人民生活越来越富裕的当下，人们对于居住环境提出了更高的要求，随着国家对土地资源的监管的举措进一步加强，在有限的土地资源上开发出更高质量环境，更多居住场所也就成为了必然要求，而且有长期的建筑经验的累积，这在实现上的难度并不大，如今房地产经济建设上开始走上高层化，精细化，集约化的大方向。
二、土地管理与房地产的内在关系分析
在当下，国家加强了对土地的管理，随着建筑用地的供应量的减少，土地管理与房地产的内在关系也越来越紧密，具体体现在以下：
（1）土地价格和房地产价格的关系
土地价格是房地产成本的重要组成部分，土地价格的高涨必然意味着房地产价格的高涨，但是地价仅仅是影响房地产价格的重要原因，而不是决定性因素，他对房地产厂商的盈利情况影响不大，不过对于房地产的销售来说，土地价格上涨的确是他们提升房屋价格的一个好理由，因此总结为这样一句话：土地价格上涨，房地产价格必然上涨，但是土地价格下降，房地产的价格却不一定会下降。
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(2)土地需求量对房地产价格的影响
从对房地产价格的影响因素的排名中，土地的供应量对房地产的影响比土地价格对房地产的影响更大，当土地的供应量减少，房地产开发商为了持续的生存和发展，会通过削减利润来获取对土地的使用权，不过由于土地供应量的减少，房地产开发商面临的对手也会更少，所以在房地产的销售价格上也有更大的提升空间，不过在国家政策的监管下，其提升的幅度较小，所以说减少土地需求量，依然会导致房地产价格的上升。
(3)土地政策和房地产发展方向的关系
如今，我国对土地的调控政策更加完善，在监管上也更加严格，它们对房地产市场产生了深远的影响，其中减少土地供应就是一个重要措施，从表面看，该举措直接导致了房屋建设后续力度上的匮乏，无法满足市场需求，但实际上该举措很好地控制了房地产开发中乱建豪宅带来的土地浪费情况，在有限的土地资源下，为了售得更高的价格，房地厂商便只有注重对质量的建设，这符合当下我国对土地集约化使用的要求。
(4)土地监管方式与房地产厂商战略选择的关系
土地监管方式的改变影响了房地产厂商的战略发展，在大企业大房地产厂商方面，由于内部的资金雄厚，所以他们依然能在对土地资源的使用上胜出，在实现了自我发展的前提下，这些厂商对国家政策表现出遵守的态势。然后是竞争稍弱的房地产厂商，会采取合伙的方式进行竞争，合伙对象可以是政府，可以是地方组织，也可以是其它的房地产厂商，而还有一些非法的房地产厂商，钻政策的漏洞，采用隐瞒的方式为自己创造高额利润，这成为了我国房地产行业的重点监管对象。
三、基于土地管理和房地产关系的未来管控方向分析
从以上针对房地产和土地管理的关系分析中不难看出，土地因素和房地产关系存在密切的联系，尤其是在当下国家加紧了对房地产的调控后，房地产经济内部的竞争也越来越激烈，也会产生越来越多的矛盾，所以立足于这些矛盾，提出一些未来的管控方向。
（1）实现合理高效的土地规划
所谓“合理”规划的合理性，在于既能满足当下社会的需求，又能通过对土地的管控让房地产经济向集约化，高效化的方向发展，因此在指定土地规划措施之前，一定要结合社会环境，进行针对人民需求和现代房地产发展现状的调研，然后在此基础上，指定更合理有效的土地管理制度，实现土地的持续供应的同时将土地的最大效益发挥出来。
（2）加强土地价格调控
对土地进行估价时，要结合实际的环境和建筑规划的功能，对不同的区域进行不同的估价，比如在面向广大低收入群众的实用商品房土地，应当进行低价控制，无论是土地竞标阶段还是后续的建筑开盘阶段，都要进行行之有效的监管措施，防止土地价格进行不合理的上涨。
（3）加强制度的建设
在以上的土地管理和房地产经济关系中，我们分析了房地产企业之间的恶性竞争会带来一些严重的后果，其中就包括大型开发厂商对土地资源的囤积和炒作，所以为了构建和谐有序的房地产市场，需要一种行之有效的监管制度和土地转让制度，一来让土地发挥最大效益，避免浪费，而来还要顾及大型厂商的利益问题，不能让大型厂商在面对转让时出现巨额亏损，否则这会引起市场的混乱。
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论文作者:林杏蓉
论文发表刊物:《防护工程》2018年第35期
论文发表时间:2019/4/1
标签：土地论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 厂商论文; 土地管理论文; 国家论文; 关系论文; 《防护工程》2018年第35期论文;