长安大学建筑工程学院 西安 710064
摘要：近些年来，绿色建筑逐渐成为社会发展的趋势，在我国的发展也有目共睹，然而考虑到产品的最终使用者，消费者对绿色建筑的接受度和评价对其进一步发展具有重大意义。本文将从消费者角度考虑，分析影响消费者购买绿色住宅建筑的因素，并对绿色住宅建筑进行
费效比分析，以提高消费者对绿色住宅建筑的认知。
关键字：绿色住宅；费效比分析；消费者角度
1 引言
我国《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）对绿色建筑的定义是：在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑[1]。绿色建筑发展的重要途径之一即绿色住宅建筑的普及推广。本文将从消费者的角度出发，对绿色住宅建筑进行经济分析。
2 消费者对绿色建筑的购买影响因素分析
在市场经济条件下，市场的规模主要由消费者的需求决定，绿色住宅市场也不例外，只有市场的需求量增加，才能从根本上促进绿色住宅的推广。需求量的大小与消费者的消费行为密不可分。
2.1 运营成本
对于消费者，首先考虑的即住宅的运营成本。根据国家和地方居住建筑节能标准的相关规定，绿色住宅的热工设计和暖通空调设计都有相应的要求，在设计中充分考虑可再生能源的使用如太阳能、地热能，减少空调采暖所需能耗。水资源使用方面，使用节水器具和设备。日常居住中，从用电成本和用水成本考虑，其运营成本都将大大低于普通住宅。
2.2 居住条件
在购买住宅时居住条件无疑是消费者考虑的重要因素。居住条件优越的建筑要更具优势。我国《绿色建筑评价标准》对绿色住宅从日照条件、采光条件、隔声效果、通风条件和室内空气污染物浓度等五个方面都做出了强制规定，对于居住空间的视野、室内湿度、自然通风条件下的室内温度、室温的调控设备、遮阳措施和有关室内空气的装置等也有具体要求。这些有关绿色住宅评价的规定保证了绿色住宅的居住条件。
2.3 群体认知
另一影响消费者购买的因素即群体认知[2]，也就是周围人群对绿色住宅的认知程度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆当社会大众对绿色住宅认知度高，充分意识到绿色住宅相对于普通住宅在经济性、舒适性和节能环保上的优势，并将其作为决策时的差异化优势进行考虑时，会有更多的消费者因为从众心理而选择购买，也会有更多的开发商愿意去开发绿色住宅。
2.4 购买难易程度
购买难度也影响着消费者的购买。一方面受到价格的影响，绿色住宅的价格通常高于普通住宅。另一方面则是绿色建筑的普及程度，我国目前绿色住宅的普及程度相对来说还是较低。消费者选购时往往并没有太多的选择，同时绿色住宅的信息渠道宣传也较少，导致无处购买。
3 消费者角度绿色住宅费用效益分析
对于一个理性的消费者而言，在决定是否购买绿色住宅的时候，最为关注的莫过于其经济性，主要分析绿色住宅相比普通住宅的费用和效益增量，然后进行分析比较。我们把消费者费用增量定义为消费者在购房过程中和直至建筑物拆除此段生命周期内，相比传统建筑所多付出的费用；消费者效益增量则为对于消费者来说，在外在因素不变的前提下，绿色建筑相对于传统建筑在全寿命周期内所带来的效益如环境效益、社会效益、个人效益等增加值[3]。
3.1 费用增量
在做出决策时，相对于绿色住宅在建设期间多付出的成本，消费者更为关注其购房至到建筑物生命周期结束期间所付出的费用包括：房屋价格、所缴纳的各种税费、未来所发生的物业管理费、水电费、维修费等。我们采用固定变量的方法来研究，即在同样外在条件下，将消费者购房费用增量简化为房屋价格的增量、物业费的增量。
①房价增量。影响建筑产品价格的因素很多，在本研究中，比较绿色住宅与普通住宅价格差额时，采用成本定价法来进行考虑，即相应绿色住宅价格为普通住宅价格加上成本增加量，用增量成本来反映绿色住宅的价格。
②物业费增量。在确保外在因素，社会环境、周围医疗教育设施配备等一致的前提下，采用当地平均物业费水平，用该绿色住宅物业费减去当地平均水平确定增量。
3.2 效益增量
绿色住宅带来的效益则包括直接的经济效益和环境社会效益以及个人效益。
①直接效益。绿色建筑的直接效益包括节水、节能、节地和节材所产生的效益。绿色建筑的经济效益主要体现在其节能产生的效益。可以用市场价值法来进行评估。可表示为：
其中：V表示绿色住宅建筑产生的效益增量，x表示绿色住宅，y表示普通住宅，P表示建筑元素价格，Q表示元素数量，C表示元素成本。
②间接效益。绿色建筑的间接效益包括环境效益和个人效益，环境效益主要体现在对室内外环境的改善。个人效益表现为在绿色住宅中生活工作，由于环境的改善可以提高个人的生活质量，减少疾病的发生，提高工作质量，这些改善因人而异，每个人的感知差异性比较大。由于其量化困难，间接效益的计算难以确定，可以采用侧面评价的方法考虑。主要的方法有机会成本法、人力资本法、恢复费用法、替代市场法、意愿调查评估法等。
4 实例分析
A项目总占地面积160750㎡，总建筑面积226000㎡，容积率2.5，绿化率30%，总户数949户，建筑类别为高层，物业费标准3.8元/㎡•月。该项目的实施坚持“尊重土地、节能、节地、节材、环境保护”的原则，在设计和建设过程中，采用绿色技术和现代科技技术，实现建筑节能65%，节水10%，获得国家建设部三星级绿色建筑设计标识。项目的全寿命周期取为50年，折现率采用8%考虑，其他基础数据如下：
①直接增量成本：取往年统计数据三星级绿色住宅项目增量成本219.00元/㎡[4]。
②物业费及其他费用的增值：物业费的平均增量取为1.1元/㎡。
③用电节能增量：基准电价0.568元/千瓦时，每户年平均用电成本2500元。
④用水节能增量：水费1.85元/吨，每户平均年用水量均值175吨。
⑤间接效益：包括环境改善对于减少疾病和工作效率的提高等，参考美国绿色建筑协会的调查结果，效益增量占个人年收入的2%-16%，取5%，假定个人年收入6万。
全寿命期费用效益简化分析如下：费用方面的增量：直接增量成本219.00元/㎡，物业费增额145.33元/㎡，合计364.33元/㎡。效益方面的增量：用电节能214.70元/㎡，用水方面节能4.28元/㎡，间接效益237.82元/㎡，合计456.80元/㎡。可计算得到：NPV为92.47元/㎡，费效比=364.33/456.80=0.80。
在全寿命周期内，其净现值92.47元/㎡，大于0，费用效益比0.8小于1，说明消费者购买此绿色建筑在经济上来看是可行的。通过分析可知，用户在购买初期会对绿色住宅支付比普通住宅高的增量成本费用。然而在后期，初期的成本增量可被抵消，而且还将带来额外收益。同时随着绿色建筑建造技术的不断成熟，增量成本也会进一步降低。
5 结论
绿色住宅的进一步发展要从消费者入手，考虑影响消费者购买的因素，并逐步降低绿色住宅项目的费效比。同时加大宣传，让绿色深入人心，做好生产消费的最后一个环节，让消费者认可绿色住宅。政府在发展过程中也要做好引导作用并给予一定的补贴，只有这样，绿色住宅市场才能真正健康持续发展。
参考文献：
[1] 绿色建筑评价标准GB/T 50378-2014. [S].住房和城乡建设部,2014.
[2] 孙思.基于计划行为理论的绿色住宅消费行为研究[D].重庆大学,2014.
[3] 张瑞宏.绿色建筑可支付意愿研究[D].哈尔滨工业大学,2011.
[4] 孙大明,邵文晞.当前中国绿色建筑增量成本统计报告[J]. 中国建筑科学研究院上海分院绿色与生态建筑研究中心,2011.
论文作者:李建峰,翟天艺,孙雅楠
论文发表刊物:《基层建设》2016年9期
论文发表时间:2016/8/3
标签：住宅论文; 增量论文; 建筑论文; 效益论文; 消费者论文; 成本论文; 普通住宅论文; 《基层建设》2016年9期论文;