基于轨道物业综合开发的城市轨道交通建设投融资模式研究
——以佛山为例
张嘉欣,彭柔扬,曾瑞棒,陈家飞,罗梓豪
(佛山科学技术学院 交通与土木建筑学院，广东 佛山 528000)
[摘 要] 本课题结合佛山轨道交通投融资模式现状和佛山市财政能力，提出“轨道交通+土地+综合物业开发”的政府和市场结合的投融资模式，该投融资模式可以将土地价值最大化，投资结构合理化，减轻政府财政负担。
[关键词] 城市轨道交通；投融资模式；物业综合开发
社会投资具有很大的开发潜力，而吸引社会投资者的加入成了当今地铁建设投融资的问题的关键。但其投资回报期长、盈利能力低，又使得社会投资方对轨道交通建设的热情不大。如今轨道物业这种创新模式的兴起对反哺地铁投资带来巨大效益，建立轨道物业合理有效的投融资模式，实现轨道交通企业的盈利能力和可持续发展具有现实意义。
译文2：そういえば子供のころ、筋向かいの豆腐屋に、楊おばさんという人が一日じゅう座っていて、「豆腐屋小町」と呼ばれていたっけ。(竹内好译)
科学数据管理与服务具有二个层面的含义。首先是科学数据的管理，涉及的对象既包括研究者个人如何合理地做科学数据管理规划，也包含研究机构如何制定机构层面的科学数据管理与服务政策，搭建机构科学数据管理与服务平台，既实现机构科学数据的有效管理，又能进行科学数据的共享利用，实现科学数据的增值服务。其次是科学数据的共享服务，在机构或者研究者个人有效管理科学数据的基础上，通过科学数据交换共享协议，利用科学数据共享服务平台实现数据共享服务。科学数据管理与服务对于科研人员和研究机构而言都有着重要的作用与意义。
1 国内外典型城市轨道交通发展现状
不同城市的轨道交通发展、建设、运营等情况有所差异，故对国内外典型城市的轨道交通发展现状进行分析如下。
通过高中数学课程的学习，学生能够掌握逻辑推理的基本形式，学会有逻辑地思考问题，能够在复杂的情境中把握事物的关联和发展脉络．此类考题通常以命题、数学归纳、几何证明等学科知识为载体，要求学生能够利用题目中给出的已知条件，进行逻辑推理，进而判断正误或者写出证明过程．通过这类题目的考查，能够让高考在一定程度上落实逻辑推理素养的考查．
1.1 国内主要轨道交通投融资模式分析
（2）大学生创业绿色通道，助力创新创业教育。医学生创新创业的实践离不开雄厚的资金支持，国家可以减免行政性费用，并提供多渠道融资支持。如：①对支持创业早期企业的投资，按政策条例给予税收优惠；②银行贷款和财政贴息，重点支持高校毕业生初创企业；③强化担保基金的独立担保功能，适当延长担保基金的担保责任期限；④鼓励企业、行业协会、群团组织等以多种方式向创业学生提供资金支持[10]。⑤对突出创业成果的同学给与奖励，树立典范。
1.2 国外主要轨道交通投融资模式分析
目前，佛山轨道交通投融资模式主要是政府投资中的“权益融资+债务融资”，客观上起到了加快城市轨道交通建设、提供公共产品、完善城市布局、带动产业发展的目的，但因为过于强调政府承担，导致政府财政压力巨大。
国内主要轨道交通投融资模式分为PPP和BOT两类。由表1的对比可见，PPP的优势在北京地铁运营中有所体现，大大缓解了政府的财政压力，而深圳地铁的BOT模式创新也初见成效。
表1 中国主要城市地铁投融资模式
表2 国外主要城市地铁投融资模式
项目中，政府购买服务期限为30年,前5年为项目建设期,购买工程建设服务,政府资本金作为建设期的政府购买服务费用投入项目建设;后25年为项目运营期,购买轨道交通运营管理和维护服务。[2]在5年建设期和25年运营期内,佛山市在轨道交通3号线工程项目累计投入489.01亿元,其中建设期资本资源金投入80.34亿元、运营期贷款还本付息478.87亿元、项目运营盈利100.09亿元、项目公司支付企业所得税29.88亿元。
2 佛山轨道交通投融资模式现状
目前国外采用的轨道交通投融资模式主要是“租赁—运营—转让”(LOT)，由政府为资本密集度较高的车站轨道建设项目提供融资，并为政府所有。详见表2。
地铁三号线项目公司由市铁投集团占8%、禅城区属企业占14.352%、南海区属企业占29.762%、顺德区属企业占47.886%共同设立。市属和区属国有企业联合持有100%公司股权。[2]佛山四号线一期工程建设资金的20%为资本金，约75.81亿元，由佛山市政府根据整体线网规划统筹安排。对其余80%，约303.24亿元建设资金，在目前的金融环境下，拟通过银行贷款筹集，并在建设期结束后分年度继续安排土地收益资金等偿还。
国外地铁主要由多家公司通过竞争的方式来获得经营执照并取得投资商业回报，将经营性较强的业务剥离出来，融资可作为轨道交通建设和运营管理费用。政府补偿金为建设预算(车辆除外)的一部分，企业自筹资金渠道包括财政投融资、企业债券、自由资金、银行贷款等，致力实现多元融资，减轻轨道交通建设对政府财政的压力。[1]
3 适合佛山的交通轨道投融资模式
结合佛山轨道交通投融资模式现状和佛山市财政能力，我们选择了“轨道交通+土地+综合物业开发”模式。该模式主要分两步进行：一是积极探寻与其他企业的合作，增加民间资本的力量，减少政府财政负担；二是政府部门将地铁建设权、运营权以及周边土地使用权授予地铁公司，由地铁公司对土地进行物业开发利用。
地铁作为国有性质的公共交通部门，并不是以盈利为主的商业机构，大多不具有商业地产开发管理思维。所以，打破这种体制框架，从单一的交通轨道功能，扩大到轨道站点周边的土地价值提升以及城市更新中来能够更好地开发出地铁的商业价值并推动轨道交通和城市的融合发展。
在地铁公司建设地铁的过程中，由开发商与地铁公司共同合作建设，对站点沿线的土地进行统一的开发。例如站点的上盖空间、地下空间、周围的土地等区域，通过对其进行综合性的建设与规划设计，能够促使交通物业在开发的过程中将利益扩展到最大化。[3]
4 结论
轨道交通建设给地方政府带来巨大的财政压力和沉重的债务负担。本课题主要是以城市轨道交通投融资为主题，结合佛山轨道交通三、四号线的投融资模式和佛山市财政能力，对城市轨道交通的特性和国内外实践经验进行了分析，提出了“轨道交通+土地+综合物业开发”的政府和市场结合的投融资模式，使佛山轨道交通建设模式从政府主导模式向政府和市场结合模式转变。科学使用土地的效益，降低投资的资金风险，深入拓宽城市轨道交通市场，实现“土地储备—增值收益—轨道建设”良性循环，并从根本上减轻政府在轨道交通建设和运营管理过程中的负担。
参考文献:
[1]申震.城市轨道交通投融资PPP模式可行性研究[D].大连：大连海事大学，2017.
[2]王小龙, 覃蟊, 林涛. 轨道交通政府购买服务与PPP投融资模式比较分析 ——以佛山地铁3号线为例[J].中国经贸, 2016(14):168-171.
[3]杨丽明, 梁青槐, 原思成.城市轨道交通沿线物业开发模式研究[J].北京交通大学学报(社会科学版),2007, 6(3).
[ DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.35.037
[作者简介] 指导老师：曾小明，佛山科学技术学院交通与土木建筑学院副教授，硕士生导师。