摘要：目标成本是企业为保证收益根据市场需求、企业自身条件等而制定的成本预算，目标成本在房地产开发过程中的起着极大的作用，目标成本的确定关系着整个房地产开发的成本管理和收益。目标成本的准确制定，有利于房地产开发项目整体收益的提高。
关键词：目标成本；房地产开发；动态成本
引言
二十一世纪以来，随着国家经济水平的发展，市场经济爆发出源源不断的活力，房地产行业也迅猛发展起来。各个房地产企业竞争激烈，如此，目标成本的制定对企业的发展有着很大的作用，目标成本制定过高，不利于项目前期的决策；目标成本制定过低，不利于开发预期的实现。要实现目标成本的编制、控制，需要对整个来发项目充分了解。
一、目标成本的主要功能
（一）规划功能
目标成本的确定对整个工程都提供了规划，它的确定也决定了这个工程的规模、品质，为其指引方向，房地产开发在实施之前必须进行成本测算分析，目标成本应当与项目定位、配套等影响成本的项目因素形成紧密的对应关系，而不能形成规划定位与成本分离。
（二）约束功能
目标成本是该项目成本的最大限额，就要求该工程的各个阶段的成本都严格控制在目标成本的范围之内，每个阶段都要严格把守，实现利益的最大化的同时又要保证各阶段工程的质量，减少贪污的可能。
（三）激励功能
开发项目的收益与员工的利益息息相关，每个员工都要尽职尽责，而项目的收益又与目标成本挂钩，可以通过分解目标成本，与各业务部门分别签订各部门所涉及的目标成本责任书，使目标成本与部门绩效挂钩，这样各业务部门都会相互合作，共同努力，各自发挥自己的优势，养成项目成本管控意识，主动做好成本控制工作。
二、房地产开发项目各阶段目标成本制定的重要性
（一）拿地阶段目标成本的确定
近年来拿地成本不断提高，企业要在拿地前就预测出相对准确的目标成本，这样才能减少资本投入，使企业利益实现最大化，也有利于项目的顺利进行。根据目标成本的预测与其他竞争企业对比，该目标成本也是此开发项目的最大成本，该成本的预测准确率直接关乎本次投资的成败，需要谨慎把握，不能草率决定。
（二）设计阶段的目标成本
房地产的开发多具有跨地区、多样化等特点。因此，公司应根据自身实力和本地区的设计及情况进行设计开发，设计多种方案，使各方案之间的成本费用合理化。根据项目用地的要求合理化设计。方案应具体结合当地交通便利成度、面积需要、单元组合、水电利用标准以及其他各项指标，使其成本控制在目标成本的范围内。方案确定后，依据成本预算不断进行优化调整，实现成本最小化，利益最大化。与其他类似工程进行对比，吸取有用之处改善本项目之不足。为了保证目标成本制定的准确性与合理性，施工图纸必须要完整，施工图审核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差异。施工图的设计直接影响建设工期与建设费用，直接决定人力、物力和财力的投入。同时要保证设计标准和安全系数，不能因为经济的原因而使其降低。在施工图设计阶段，应对图纸预算进行有效的控制，根据类似工程的相关指标分析工程分项指标，并对相关过程进行优化。因此，目标成本确立，可对建筑材料等设定经济限额。这样既可以促使建设项目得到合理设计，又可降低工程造价。
（三）施工阶段的目标成本
施工阶段已经是目标成本的强控阶段，此时目标成本的确定可以最大限度的减少事后变动带来的成本提高。施工阶段是目标成本控制阶段的关键，可以最大程度的减少事后动态成本的变动带来的成本提高，所以该环节也是十分复杂。在施工过程中，应尽量减少施工图纸的改变，从而减少目标成本增加的可能性。
施工过程中要细化各阶段的工作，这有利于整个工程造价的降低，又能使这个项目得到合理设计。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在建材采购上，严格按照计划中的材料购买，货比三家，在不超出预算情况下保证钢材质量。在施工过程中，严格管理，尽量减少材料的无用和滥用，对工人的雇佣也要合理掌控，切勿出现工人过多或缺少的现象。总之，施工阶段所花费的成本就是实际成本，应制定严格的管理制度，确保其不超过目标成本，使工程得以顺利进行。
三、动态成本的管理
动态成本的产生从某一方面来讲是必然的，企业只能对其进行合理控制、优化，尽量减少不必要的动态成本产生。工程项目在进行过程中，每一阶段都会出现动态成本，企业应对其进行合理规划总结，认真考察，进最大的努力降低成本，在考察过程中探究其原因，不断进行优化处理，使成本减至最低。
目标成本编制完成之后，应及时将成本录入信息化系统中，同时对比方案和开发项目的每一单合同、签证，将所有变更都统计到动态成本当中，以便企业即使对成本进行掌控，防止超出预算的发生。
动态成本的管理要遵循一定的程序。及时统计实际已发生成本，对还将发生的成本进行预估。如要提前一年制定下一年的资本计划，根据工程的具体实施确定下一年度的支出，这一步骤的存在可以有效保证公司新项目的有效运行，避免出现公司资金短缺，项目不能按时完成的现象。除此之外，提前一年制定计划提供了充分的时间优化计划方案，查漏补缺，及时修订，管理组织确定无误后再下达实际执行。新一年的预算一经确认，一般不会出现变更。一旦超出预算，无特殊情况无法付款。每笔付款都要严格控制，及时审批，设立奖罚制度，确保工程的顺利进行。
四、竣工结算
工程建设的成本控制是一个极其漫长复杂的工作，目标成本的准确性和对成本控制的有效性直接影响了企业的经济效益和发展水平。由于房地产开发的工期较长，变动的可能更多，企业更需要更深层的探索，明确该工程建设的合理成本，实现有效的利用。在结算时，要一一核对条款，合理开展结算工作，对有异议的的费用严加控制。结算完成后，应根据项目的不同分开进行评估，并存入公司系统中，为以后的的核对提供依据，也是一种借鉴。结算工作虽然是收尾环节，但也要认真对待，正确认识该阶段的重要性，总结经验，围为公司以后的发展提供经验。
五、项目开发过程中成本问题的防范措施
（一）目标成本制定不合理
目标成本制定的过高或过低对工程的进行有很大的影响，如果出现这种状况需要恰当的解决方案。企业应从成分分析的要素入手，如对市场的分析是否到位，特别是对同类建筑项目市场价格的分析，结合其总体收益确定目标成本。企业也要根据所在区域顾客的需求和销售状况分析，确定合理的利润比率。再者，预算的制定是否严密，目标成本的制定要求根据最真实的数据。
（二）开发过程中管理方式
目标成本属于动态管理，但目前我国企业对此的重视力度远远不够，信息更新较快，不能及时检测，受传统的管理方式影响较大。因此，为了提高目标成本的管理能力，应加强对员工的培训，制定具体管理方法，及时掌握信息的变化发展，及时发现问题，实现有效的成本控制。管理是企业的核心，管理方式的合理性值得应该认真考察。
（三）注意开发项目中的重点
每个项目都有其重点阶段，施工设计就是房地产开发项目中的重点。对于重点就要重视，企业员工应该充分认识到重点所在，具体落实在此阶段的管理方法，严格控制目标成本，尽量优化此过程的成本方案。
五、结束语
目标成本管理在世界各国企业中被广泛应用，目标成本不仅仅是一种控制成本的方法，它的制定与企业的利益紧密相关，且成本管理的准确制定对后期的工作有着很大的影响，有利于整个房地产开发项目形成有效的管理。本文通过对目标成本的具体分析，从不同方面展现了其重要性，对企业的项目建设给予一定启示。
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论文作者:姚鹏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/11/1
标签：成本论文; 目标论文; 阶段论文; 企业论文; 开发项目论文; 项目论文; 工程论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;