邯郸市国土资源评估中心 056002
摘要：城市规划是建设城市和管理规划城市的根本依据。当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议。其规定土地的用途、容积率、建筑密度、建筑高度和绿化率等指标，对房地产价格有较大的影响。本文旨在对“浅析土地价格评估对城市规划的作用”这一课题，从土地价格对城市规划作用的角度出发，做出适当的分析，综合运用城市规划知识去分析目前土地价格评估与城市规划的影响。
关键词：土地价格；价格评估；城市规划
1 土地价格在实践过程中的评估需要注意的问题
1.1掌握替代原则的重要性
从字面意思我们就可以了解到替代原则的概念，即两个物品功能相似，则可以进行相互代替。如果将替代原则放入城市土地价格的评估中，那么两块相近的土地之间就可以相互代替。在市场竞争的不断激烈下，这两块相近的土地价格则会趋于平衡。在土地市场中，价格低的地块一般会成为人们重点关注的对象，而价格高的地块则无人问津，而这样的情况最终会导致价格高的地块被迫降价的局面。所以，替代原则在城市土地价格的评估中，是由土地的价格水平，土地的实际使用价值，地块的价格以及土地买卖双方等方面决定的。土地使用价值是最终土地价格评估的主要依据。
1.2重视预期收益原则
对土地投资高度关注是一些投资者在利用城市土地资源时的必然手段，从土地投资的预期收益上对土地价格进行合理的评估；所以，土地投资的预期收益在一定程度上决定了对城市土地价格的评估。土地市场的占有份额在市场经济的体制下不断发展，土地投资收益的多少是由土地价格的高低来决定的；所以，在进行土地价格评估时，将土地以往的收益情况与投资土地后未来的收益状况做一个细致全面的对比，结合国家土地开发利用相关政策与土地市场发展趋势以及土地市场未来的发展情况等，对土地投资进行全面分析，这对预测土地投资未来的预期收益是否可靠与准确有一定程度的提高。
1.3对土地实行最有效使用原则
无论是什么行业或者什么领域，土地都是一种最不可或缺的资源；所以，作为重要载体的土地在众领域发展中都占据着举足轻重的地位，它能展示出多样性的土地用途；这也是为什么用途不同的土地在经济收益上不同的原因。为了使城市土地能够得到最有效的使用，在对土地进行选择投资时，不仅要最大化的对有效利用土地资源概率加以提高，还要使土地投资者能够获取到最大化的经济利润。所以，在不断发展的市场经济下，如何最有效的使用土地资源与土地价格之间有着十分密切的联系。在进行土地价格评估时，从经济性原理的一些相关理论知识出发，确保土地资源的使用能够处于最佳状态是必须的，只有这样，才能保证最合理的土地资源配置。
1.4平衡土地供给与需求原则
在快速发展的城市经济条件下，商品价格与商品供给和人们对商品的需求之间有着十分紧密的联系。一般情况下，若是商品的供给量已经远远大于人们对商品的需求量，那么商品的价格自然会有所下降；相反，若是商品的供给量不能满足人们对商品的需求量，那商品的价格也必然会上涨。在我国，不同城市对土地的规划也必然会不一样，不同城市土地的供给量与需求量也会有所不同。尤其是在国家对宏观调控的力度不断加大的同时，人们对自己生活的环境以及生活的质量也有了更高的要求。所以，在对城市土地价格进行评估时，土地的供给与土地的实际需求也是需要重点考虑的。在城市的一定区域内，土地需求直接决定了对土地价格的评估。
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2 土地价格评估对城市规划的作用
2.1土地价格评估对城市规划用地选择与布局的影响
城市规划最基本的内容是土地利用规划，规划要根据人口及社会经济发展需求，预测未来城市各类用地的社会需求量，为充分发挥城市用地最佳效益，必须运用土地价格评估，科学地选择城市发展用地区位、数量，确定土地开发的时空序列，按照“地尽其力，优地优用”的要求，确定合理的城市用地比例结构、用地功能布局以及开发强度等建设用地技术规范，从而决定城市各类用地最有效利用程度。
2.1.1土地价格评估与规划发展用地选择
传统的总体规划用地适用性评估，主要是对土地的自然要素做出的评估，难以反映土地的区位优劣及地价级差等土地经济属性。对传统的用地评估方法进行改革，综合考虑地价因素，可对规划发展用地进行科学的定量分析及优选决策。土地价格评估的目标包括:确定规划期内城市用地发展方向及规划建设用地的范围；根据用地条件的好坏及土地经济价值的高低，确定各片区规划发展用地的优劣排序、来确定用地开发次序及近期投资开发重点；把握各片区内地块间的相互关系，并进行优劣排序，为用地规划布局的深化提供依据。土地价格评估得出的片区及地块的优劣排序，可以较为客观地反映投资建设单位的选址意向，使规划人员及城市建设决策者科学地把握城市发展方向及分期建设的用地范围。因为土地价格评估的结果反映了土地的经济属性，评定的地块排序也大致反映了土地使用价值的级差情况，在规划布局中，参考用地评价的结果，科学地确定各地块规划用地性质、开发容量，使之与地价级差相协调，有利于提高土地利用效益。
2.1.2地价对规划用地布局的影晌
在土地市场化经营的条件下，土地开发对城市规划的反制作用增强地价规律推动了城市功能的重组及用地的置换，使过去城市用地布局规划中种种现实的制约因素已大大减少，有可能按照高效合理利用土地的思路编制出较为科学的用地布局方案.
3 土地价格评估可以控制对城市土地规划并引导其朝良性方向发展
3.1城市性质
城市性质是指某一城市在国家政治、经济、社会发展中所处的地位和所起的作用，是城市的职能的反映。城市性质反映着一个城市的发展规划和发展方向。城市的特征也应该是不断变化的动态过程，而不是一成不变的。确定城市性质，必须建立在一定的时间范畴内。
3.2城市土地的合理化
当今社会城市土地的合理利用成为了热议话题，土地的稀缺，用地少，人口多已成为现在急需改变问题。如果进行土地价格评估，我们就更能了解我们现在仅有的土地资源，减少不必要的开发，节省资金。所以我们更应该对土地进行价格评估，合理的利用资源、资金，遏止房地产泡沫化问题。
3.3土地区位的通达性
如果进行土地价格评估，就会预测出整个城市的规划格局并进行详细的规划和推算。这样既能充分利用有限的土地资源减少土地资源的浪费。建设四通八达的交通，减少不必要的交通要道。使人们出行更方便，节省不少的时间。节约生产流通过程的时间，提高生产质量。
3.4城市的环境状况
随着社会的不断发展我们步入了工业化社会，环境问题也日益严重，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地的使用。在西方国家中，凡污染严重，环境低劣的地区土地价格都极其便宜，这样我们的生活用地就更少了，所以我们要合理的规划哪些工业用地范围，这样减少土地污染和空气污染。
4 结语
城市规划所确定的城市性质对地价的影响属战略影响，将会直接影响到城市基准地价总体水平的发展趋势。城市的交通线路的设立及线路的改变，都在不同程度上影响着所在处土地的价格。反过来，土地价格的评估，会在一定程度上影响着政府部门在线路选址方面的考虑。土地用途的变化会引起土地价值的瞬时改变，因此，城市规划与土地价格评估有着相互影响的关系，两者相互作用，相互借鉴。
参考文献
[1]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素综合探讨[J].现代经济信息，2014（07）.
[2]陈兴旺.浅析房地产价格和城市土地价格联动关系[J].低碳世界，2014（15）.
论文作者:王瑞珍
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第11期
论文发表时间:2017/10/11
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