广州城建开发南沙房地产有限公司
摘要：风险管理是影响房地产经营成败的关键因素之一。房地产项目的实施过程存在很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。
关键词：房地产项目；风险管理
引言：
房地产项目开发是一个周期较长的过程，由于项目开发的复杂性及不可重复性等特点导致开发过程中有很多的不确定因素，这些因素会在一定程度上给房地产的项目开发带来风险。对房地产开发企业来说，整个项目开发过程也是风险管理、风险规避的过程。作为房地产开发企业，在项目建设中做好风险管理是整个开发过程中的重中之重，也是顺利完成项目实现企业利润的重要保障。
一、房地产开发项目的风险分析
1.1项目的投资支持能力风险
《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或自相矛盾；或没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或对企业资金筹措和融资能力过高估计，或项目成本分析存在严重失误；或没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或是成本过程控制严重失控、意外因素过多等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。
1.2项目的定位风险
房地产开发项目的市场定位包括项目产品定位、建筑产品质量定位、建设环境品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。项目的市场定位确定后，基本就敲定项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或非常难以弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险，从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
1.3项目的质量风险
包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。
1.4项目的合约履行能力风险
在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，如果在关键过程出现控制失误，将给项目造成相当大的麻烦。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
1.5项目建设的 “创新”风险
当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更重要，在有限资源的条件下，要使企业能持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常必要。为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或认识尚不足以完成追求的“创新”也极具风险，正常地创新本身也是有风险的。
1.6项目的"政府"风险
"政府"风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律，掌握对相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
二、开发商项目风险管理的内容
（1）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体明确、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（3）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出规避风险的措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（4）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（5）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益，按不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
三、项目投资风险防范措施
（1）对房地产市场进行全面调查，充分了解国家政策并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，准确预测拟开发项目的费用与收益。并选择在适当时开发适当产品。
（2）充分考虑到其他开发项目的竞争，以市场竞争和主流客户的真实需求为导向，顺应市场需求，产品类型尽可能规避竞争填补空白，实现项目安全平稳入市，短平快地迅速展开销路。
（3）在合作过程中，与政府相关部门接洽、回笼资金去向与掌控，我方均应掌握主动权，便于进一步开展项目开发的工作。
（4）凸显优点规避劣势，强化从城市长远发展着手，对污染企业搬迁的长远规划，依山傍水的环境优势，牢固的地质结构，及市区将无可开发地块的稀缺性等优势，淡化周边企业造成环境污染问题。
（5）通过正当合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。
（6）加强管理，缩短工期，尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。
结束语：
房地产项目开发是投资周期长，额度大、运作管理复杂的经营系统，项目运作的整个过程各环节都有风险存在。为提高经营效率和利益收入，产地产企业应构造风险管理系统，采取各种风险管理措施，增强防范风险和应对风险的能力，提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。
参考文献
[1]沈艳丹. 房地产投资风险对策研究[J]. 创业经济，2010.
[2]华理蕴. 当前房地产信贷市场风险分析与解决对策[J]. 现代经济信息. 2013（06）
论文作者:徐华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第29期
论文发表时间:2018/3/9
标签：项目论文; 风险论文; 过程论文; 风险管理论文; 企业论文; 过程中论文; 项目管理论文; 《建筑学研究前沿》2017年第29期论文;