城市住宅市场低迷揭秘，本文主要内容关键词为：低迷论文,住宅论文,城市论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
据媒体披露，截止1997年底，全国积压的住宅面积为7000多万平方米，而缺房和无房户为6000万户。1998年“据统计资料表明，在全国商品房空置面积有增无减的基础上，1998年1—9月份，又比去年同期增长27.3%”（见《经济日报》1999年1月12日第8版《城镇住宅业为何难成增长点》）。1999年“前5个月，我国住宅投资额、 商品房竣工面积分别比去年同期增长三成多，高于去年平均增长速度11个百分点左右；而全国商品房销售面积仅比去年同期增长13.6%，这个速度低于去年全国平均增长速度近13个百分点”（见《北京晚报》1999年7月21 日“经济新闻”版《我国商品房空置率居高不下》）。最近，笔者又在电视中获悉，全国空置房已达8000万平方米。
以上是笔者收集到的近几年我国城市住宅市场基本情况的一些有关数据，虽不算全面，但也足以说明我国城市住宅市场一直低迷的状况。那么，为什么会这样？说法已经很多，但我认为，我国城市住宅市场基本上是只有供给者而无需求者，或者说供给和需求两条曲线完全不搭界（不相交），因此也就形不成市场。这种状况，我们可从以下几个方面进行分析。
一、从城市人员的职业上分析
1.公务员
处级以上的公务员（含处级，下同），住房问题在实物化的福利分房中已经基本解决了。这些人已经不需要买房子了。即使其中某些人有扩大住房的心，但也无扩大住房的力，也就是说，凭他们的工薪收入积累，现在还不足以用来扩大住房面积。因此，处级以上的公务员不会成为住宅消费的需求者。
处级以下的公务员，在实物化的福利分房中，大都也得到了解决。除少数极年轻的公务员有需求而无能力之外，公务员阶层基本上无购房的意愿。
2.事业单位人员
这里包括科研、教育、文化、卫生和体育等部门的人员（其中下海人员不在我们分析之内）。这些人员的住房情况，虽然总体上恐怕比不上公务员，但好坏大都有了住处，这也是福利分房得来的。这类人员与公务员相同的地方，就是靠工薪生活。虽然他们当中有的人有些“灰色收入”，但数量也很有限，至多是对生活的一种补助，要靠它来买房子，那是不可能的，至少对多数人来说是不可能的。所以，事业单位人员无购房的能力。
3.企业职工
这里主要指国有企业和集体企业职工。他们在实物化的福利分房中，也分得了一个住处。没有住处的恐怕也是极少数。当然，没有达到国家规定住房标准的还是有的。这些人也靠工薪生存，他们即使有储蓄也远没有达到可以买房子的程度。所以，企业职工也无购房的可能。
4.个体和私营企业主
这个阶层中的多数人其收入相对工薪阶层可能要好些，储蓄也可能多些。不过，其中最成功者，房子问题早已解决了，甚至更新几次了；其次者，也有房子住了，其储蓄也不可能全用于房子的消费；这个阶层中的第三部分人，恐怕还是多数，就是我们通常所说的“个体户”，他们也不具备全面更新和扩大住房的能力。个体经营者这个阶层会比公务员、事业单位人员和企业职工为自己的日后想得更多些，因此更注重于储蓄。
这个阶层中的富有人员毕竟是少数。这些少数人的住宅消费，是不可能形成我们住房消费热点的。
综上可见，公务员、事业单位人员、企业职工和个体经营者这四部分人，是组成城市人口总体的多数。他们不能购房，还靠谁去购房呢？！
以上为住宅市场低迷的秘密之一。
二、从储蓄情况分析
笔者看到这样一个权威数据：“2.5%的居民拥有存款总额的80 %以上”[见《经济日报》社主办的《经济月刊》1999年第1 期（创刊号）中评论员高路的文章《双向启动 刺激消费》]。
高路的文章还讲到：“近十年来，国内储蓄率高达40%，世界上少有。目前，全国城乡储蓄存款已超过5万亿元，加上手头持币已达6万亿元。即使其中有20%为公款私存，实际上也有5万亿元之巨。 这说明购买力是有的”。
我们从上述引文中，可作以下分析：
第一，从总体上看，“购买力是有的”，5万亿元÷12 （亿人）＝人均4167元。
第二，如果把这种购买力全部理解为住宅购买力（实际上这是不可能的），那么这种购买力主要集中在2.5%那部分人的手里，而97.5 %的人是没有住房购买力的。我们还可以进一步算算帐，5万亿元的80 %是4万亿元，为2.5%的人（12亿的2.5%即0.3亿人）所拥有，而5 万亿的20%是1万亿元，为97.5%的人（12亿的97.5%即11.7 亿人）所拥有，人均855元。我们再估算， 城市居民富裕程度（这里主要表现为储蓄）是农村的4倍，那城市居民的人均储蓄则为3420元（855×4）。 再将城市每户按4口人来计算，那么每户平均储蓄为13680元（3420×4）。 这样一种富的程度，怎么能购买得起每平方米几千元钱的房子呢？！即使按照北京市政府规定的每平方米1485元的福利房，城市居民也不是所有的人都买得起的。许多人不是不想买房子，而是实在没有钱。
另据清华大学经济管理学院宁向东分析：“这5 万亿元存款中要剔除大约1万亿为公款私存；1万亿为农村的储蓄存款；1.5 万亿左右被我国富裕的20%的社会成员所占有的收入。仅剩1.5 万亿存款虽是其余居民所拥有，但却分散在大约80%的储户手上，户均存款不过1万元到5万元之间，而我国现在消费水平正由万元级向10万元级迈进。因此，对老百姓消费产生很大限制。”（见《文摘报》1999年2月4日第1版《5万亿存款老百姓为啥不敢花》）即使每户存款5万元， 也买不起几千元一平方米的房子。
我们从储蓄情况所作的分析与我们从城市人员职业上所作的分析，其结果基本上是一致的。多数人要么不需要买房，要么无力买房。这就是中国城市住房情况的现实。这种现实在短期恐怕是不会改变的。
以上为住宅市场低迷的秘密之二。
三、谁在办房地产公司
中国的房地产公司，主要还是国有资本在支撑着。这些公司的老总，大都是从国家银行中搞来贷款进行房地产开发的，他们自己根本就没有投入什么资本金。所以，不论房子如何滞销，他们都不会有“切肤之感”。
这些公司的老总，有的就是从原来的政府官员转变而来的，其身份，有的一半为商人一半为官员；有的小半为商人大半为官员；有的大半为商人小半为官员。如此等等。
这些公司与权力部门有着割不断的血脉联系。这种公司很难成为完整意义上的公司。这些公司虽然已经不是权力机构的“附属物”了，但却实实在在的还是权力机构的“孵化物”。因为中国的房地产公司从成立那一天起，根本就没搞过什么公开招标、公开竞争之类的活动（深圳等地区除外），也就是说，这类公司的诞生就缺少市场环境。一个不是在市场中诞生的公司，它怎么可能会在市场中很好地生存和发展呢？！
这些公司的老总，可以说都有坚强的后盾。大量的滞销房压在那里没有关系，依然可以搞到国有银行的贷款，于是又去开发什么“经济适用房”了，虽然这种“适用房”的价格公布出来后老百姓依然叫喊买不起，但绝不影响他们继续“开发”下去。因为他们是权力下的蛋，又是权力“孵化”出的鸡，他们知道，权力早晚会给他们解决问题的。
这些公司老总，也没有什么市场意识。不然的话，他们造出的产品（房子）就不会没有市场。这些公司老总，从来也不学邯钢。邯钢是以市场价格来确定产品价格，而他们则是以产品价格来决定市场价格。
这些公司老总，也从无破产之忧。虽然房子长期的大量的滞销积压，但总也听不到他们公司破产的消息。
这些公司老总，不管公司滞销房子有多少，上下班照样坐小汽车，甚至高级小汽车。回家照样住宽敞明亮的房子，看大屏幕彩电，每月照领高工资（平均工资远远高出公务员——见《北京晚报》1999年8月9日第5版《公务员加薪启动经济新信号》），“灰色收入”照拿不误， 消费水平哪样也不会降低……。
以上是住宅市场低迷的秘密之三。
四、关于贷款买房子
用明天的钱办今天的事。这还不符合中国多数人的心理。出这种主意的人，他（她）自己也没有去实践。这样心理的转变和适应，要有一个过程，少则三、五年，多则十年八年甚至更长的时间。因此，短期内贷款买房子形不成热点，形不成市场。
贷款买房子，只适合中青年人中的一部分人，即职业稳定、收入前景看好的人，而不可能是所有的人。在一些典型的市场经济国家里，大约有三分之一公民不买房子的事实就足以说明，贷款买房子并不是让所有的公民都能买上房子。
贷款买房子的房价也绝对是市场价格，而不可能像我们现在这样是房地产公司的价格。在工资收入与房价之比调整到位之前，贸然贷款买房的人，绝对是了了无几的。
以上是住宅市场低迷的秘密之四。
五、中国城市住宅市场如何走出低迷怪圈
通过以上分析，问题不难看出：中国城市住宅价格是在蓝天上，而城市居民收入则是在地平面上。所以，这种房子造的越多，积压的就越多，浪费的就越多。解决这个问题的办法有四种：
1.把房价降下来
据资料表明，典型的市场经济国家， 工薪收入与房价之比为1 ∶4，而我们现在为1∶10。如果房价不降下来，不达到1∶4的比例， 那么不管你造出多少房子，永远也不会形成市场。有人说，如果把房价降得这么低，现在多数房地产公司都得垮掉。其实，垮掉早已是事实。8000万平方米空置房，放在那里就是天天在贬值，天天在垮掉。这就如同价格不断下跌的股票一样，不卖掉这种股票也只是帐面上不亏损，实际上已经形成了亏损。在目前收入不变的情况下，谁也没能力去买那些高价房子。
2.把工资涨上去
工资本来也是调节经济的一个重要手段。在房价不降的情况下，唯一的办法就是涨工资，使工资与房价的比例达到1∶4。但是，要把工资一步调到位，这又不太可能。这样大幅度的调工资必然造成经济混乱。所以，要从工资方面来解决问题，是不可取的。
3.既降房价又涨工资
我认为，这是我们当前唯一可以采取的有效办法。速度快些，三年办完，速度慢些，五年办完。工资要连续上涨三五年，房价要连续下降三五年。工资每年上涨多少，房价每年下降多少，要进行一下技术测算，最终达到工资与房价之比为1∶4。这样，中国城市住宅市场就可以走出低迷的怪圈。
4.对空置房进行拍卖
前不久，北京玫瑰园房产整体拍卖时，将评估价5 亿多元的房产只拍卖成3亿多元。这就是说，拍卖价只是评估价的60%左右。 全国8000万平方米的空置房，如果进行拍卖，最乐观的估计，能收回投资的60%左右也就不错了。8000万平方米的空置房，主要都是人民的血汗钱。如果能够通过拍卖，尽快发挥其作用，也算是取之于民，用之于民了。至于损失掉的那部分，只能再作一次“学费”来处理了，否则还能有什么办法呢？！中国房地产公司的老总们，大概还没有一个人能够赔偿他们开发的大量空置房所造成的损失。