【摘 要】随着环境污染、资源消耗与人口数量的增加，减耗节能、保护环境、恢复自然已经成为重点工作内容。在联合国和经济建设的影响下，“绿色”理念在全国范围内兴起。本文结合绿色物业管理，对绿色建筑评价体系下的启示进行了简单的分析。
【关键词】绿色建筑；评价体系；物业管理；启示
2009年，联合国气候变化大会首次将绿色建筑与低碳经济作为节能减排的重点内容，在此期间，国内政府表示： 在2020年之前，国内碳排放总量将减小40%左右，房地产在节能减排中将占据着重要的位置。我国作为典型的人口大国，保护环境与节能减排是一项非常的工作。绿色管理是从新加坡引进的管理理念，以此为基础衍生的物业管理将成为未来绿色建筑的发展趋势。
1国内外绿色建筑的发展历程
可持续的发展目标一致是各个建筑业的发展目标，特别是面对高污染、高能耗的发展现状，实施智能、绿色、节能建筑尤为重要。很多国家与组织在绿色建筑方面也颁布了评价体系与政策，部分国家已经着手研究可持续建筑标准。因为世界各国地理位置、经济水平与人均资源存在差异，所以对绿色建筑的理解与研究过程也有所差异。
1.1国外绿色建筑的评级体系
目前，发达国家已经形成相对成熟的评价体系，1990年，英国的BREEM是世界首个绿色建筑评估系统，同时也是国际首个运用在管理与市场的律师建筑评估方式，它使用了相对开放、透明、简单的评估模式，评估条款包含舒适健康、能源、管理、选址、土地应用等方面。
美国的LEED对规划场地、资源、材料、空气质量以及创新进行了评估，并且形成了全国性可识别的走向。包含加拿大在内的14个西方工业国共同提出了多过GBE，并且有很好的灵活性与通用性，广泛用于集合住宅、办公建筑与学校建筑，评估内容包含环境负荷、消耗资源、室内环境与成本等领域。
澳大利亚NABERS的评估对象是住宅与办公建筑，评价更多的针对建筑运行性能，包含办公综合评估、基础性能、用户反应与住宅评估。
1.2国内绿色建筑的评价体系
为了带动绿色建筑发展，2006年，我国颁布了《绿色建筑评价标准》，简称《标准》，专门用于评价办公建筑、住宅建筑、商场与宾馆，该体系包含室外环境、节能、节水、能源应用、节财、材料应用、室内环境、运营管理与生命周期综合性能等。每种指标都包含一般项、控制项与优选项。
在2006《绿色建筑技术导则》中，它对生命周期内的评估、技术、节能与规划环节进行了规定，同时也为绿色建筑给予了很好的技术指导，以促进绿色建筑发展。
2应用绿色建筑评价体系实施物业管理
针对当前的社会现实与可持续发展趋势，做好绿色建筑发展，对保护环境、节省资源，带动国民经济建设具有重大作用。建成绿色建筑评估体系，不仅包含建筑施工绿色化，还必须给予对应的管理方案，绿色物业管理是未来绿色建筑发展的趋势。
2.1环保与节约的结合
面对当前人口资源严峻的发展形式，节省资源、转变发展过程，已经成为最佳选择，同时也是最重要的内容。中共领导人提出：加快并转变经济发展形式，调整经济结构，必须做好节能减排工作，然后再结合绿色建筑评估方法，做好节材、节水、节能、节地工作，这样不仅能达到节约的目的，同时更能展现绿色要求。在和保护环境紧密结合的同时，，以达到宣传环保，确保管理效果与指标的目的。
2.2体现过程管理
绿色建筑评估不仅展现了管理学职能（控制），在监视各种活动的同时，确保计划顺利实施，同时结合动态环境做好纠偏工作。高效的控制系统能保障组织目标的实现，而过程控制中的监管，对工作质量有重大影响。绿色建筑评估从设计、规划、施工到整体运营，都需要加强监管，从源头上遏制污染、浪费，这样才能确保管理过程的系统性与整体性。
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2.3定性与定量结合
《绿色建筑评估标准》中的一般项、控制项与优选项，对不同企业的成本问题进行了弥补，企业可以结合自身情况满足指标。《标准》吸收了国内外发展经验，尤其是新加坡绿色建筑经验，同时结合绿色建筑实践，优化评价过程，以达到改善评分与体制的要求。其中，划分等级评级有助于提高企业竞争力。另外，《标准》还从多个角度分析了绿色建筑指标，在定性与定量评估结合的同时，为物业管理、国有企业、私营单位提供参照依据。
2.4建成监测机制
评价绿色建筑作为一项系统的工作，不是单纯的标签，它要求做好建筑物全年能耗评估与模拟。在物业管理期间，必须结合物业设备与建筑物做好监测，这样才能从装修、材料选购、建造方式、运行设施上展现绿色物业管理。细化到各部门，园林规划、建筑设计、物业管理人员应加强沟通，通过优化建筑物照明、采光、围护、园林景观设计、通风与功能区配置，让物业管理和周边社会环境、自然环境进行协调，这样才能为今后的物业管理夯实基础。
2.5做好绿色文化建设
从当前的物业管理反馈的信息来看：更多的是针对硬件建设，忽视了软件。在市场竞争不断升级的当下，社区文化作为重要的方面，企业文化与社区文化共同影响企业发展，同时也是绿色物业管理能否健康发展的灵魂。因此，在绿色物业管理中，应充分结合企业商标、人员综合素养与行业知识，提高竞争力，在人人参与的情况下，创建美好家园。
3未来绿色物业管理的发展趋势
3.1规模化管理
物业管理作为市场经济发展的产物，除少数城市外，大多数城市的物业管理市场尚未成型。此时，物业管理行业必须依照《绿色建筑评估标准》，同时整合企业特性，从不同领域推进绿色物业管理工作，这样才能性能良好的规模效应。同时行业协会必须结合企业发展要求，促进企业与政府之间的沟通，通过向企业报告绿色物业管理困难，定期做好政府物业管理统计与调研工作，最后为政府拟定发展规划、改革方案与产业政策给予更好的建议。
3.2规范化管理
在《绿色建筑评价标准》中，它对绿色建筑给予了严格的指标规定，要求绿色物业管理必须遵循对应的评估标准与绩效管理界定，同时在操作步骤上结合实情制定详细的条例与细则。物业管理单位应定期进行评审，这样才能保障环境管理的充分性、适用性与有效性。对于条件不足的状况，应及时进行改良，通过不断完善与修正，以达到改善绿色物业管理的要求。
3.3开放性管理
在绿色物业管理中，开放性管理不仅体现在管理方面，还有设计、规划与施工阶段，对生命周期的监管拥有良好的效果。从国内绿色物业管理来看：还处在发展初期，所以必须学习国外先进的管理方案，结合实情形成良好的评估标准。事实上，《绿色建筑评估标准》对绿色物业管理给予了很好的借鉴资料，作为房地产的后续部分，形成一套科学有效的评估体系与操作流程非常重要。因此，在工作中，物业管理单位应主动学习国外经验，放弃不合时宜的部分，促进创新发展。
4结语
绿色物业管理是在兴建绿色物业与业主的背景下提出的，它不仅展现了居民对生活环境的要求，同时也是物业管理从单向往综合管理的体现，它是物业管理获利、赢得市场环境的重要因素。所以绿色物业管理是未来发展的趋势，它会随着国民素质与科技水平的改善，逐渐专业化、信息化。
参考文献：
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[5]盛筠,丁猛,宁艳杰.绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示[J].现代物业(上旬刊),2011,01:62-63.
论文作者:游子琴
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9月第17期
论文发表时间:2016/11/11
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