引入竞争机制推进地产市场的发展，本文主要内容关键词为：竞争机制论文,地产论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
竞争机制是市场经济的重要特征，没有市场竞争，就没有优胜劣汰，市场优化配置，资源的作用就难以发挥。在中国地产市场中如何引入竞争机制，使政府宏观调控与市场机制协调运作，共同引导地产市场健康发展，是学术界和政府管理部门十分关注的一个重要课题。
一、现阶段中国地产市场的特征
中国土地的公有制性质和土地本身的特性决定了地产市场具有以下特征：
第一，中国地产市场具有不完全性。《中华人民共和国宪法》规定：城镇土地所有权属于国家所有。因此，城市的土地，无论是生产、经营用地，还是生活、办公用地；无论是城市的道路、公园用地，还是宗教团体所使用的土地，无一例外属于国家所有。除国家依法征收农村集体所有的土地，而发生土地所有权转移外，进入市场流通的仅仅是国有土地使用权。
第二，中国的地产市场是具有垄断性的非完全竞争市场。在中国，土地作为一种特殊商品在市场中流通，土地供给的数量、使用性质、交换的主体、交换的价格等都要受到国家的垄断和计划的管理。如国家通过制订基准地价和税收标准，有效地调控市场地价水平；通过制订土地利用规划、计划，可以限制土地市场投放量、土地利用结构以及土地流转方式等。因此，中国的土地市场具有国家垄断性和非完全竞争性。
第三，中国的地产市场是多层次的、国家宏观调控与市场机制相结合的统一市场。目前中国城镇国有土地市场主要由一级市场和二级市场组成。一级市场指土地使用权出让市场，这一级市场的交易客体是城市土地使用权，它在市场中居于基础地位，国家必须高度控制。所谓控制是指土地使用权的供给方是唯一的，必须由代表国家主管土地的机构负责对一级市场进行有效管理。二级市场是指土地使用权转让、出租、抵押等市场，它是土地使用权在用地者之间进行横向流动的市场。二级市场依赖于一级市场而存在，但更为活跃，并直接关系到土地资源的重新配置。一级市场和二级市场的特点决定了中国的地产市场是国家宏观调控与市场机制相结合的统一市场。
根据中国地产市场的特征，探讨如何更有效地引入竞争，重点是如何在土地供应和流转中实行公平竞争。但是，目前的土地供给范围、方式和用地主体行为，尚难形成公平的竞争环境。
二、现阶段中国地产市场的竞争环境
1、土地供给“双轨制”在执行中未经严格界定， 不利于公平竞争。
在中国一级市场的供给原则是：经营性用地采取有偿出让方式，而城市道路、公园、绿地、政府机构、公益事业用地仍采用行政划拨方式。但目前由于各种原因，绝大多数城市某些经营性项目用地仍然享受行政划拨。非经营性项目用地过多和部分经营性用地采用行政划拨方式，竞争机制难以发挥作用，使城市土地不能及时进入市场参加与流通，与其它生产要素的优化组合和高效使用更无从实现。据国家土地局对部分城市用地调查结果推算：中国城市工业用地约3%—5%处于闲置状态，约40%处于低效利用状态。与经济发达国家相比，中国城市工业用地比重一般要高出1倍多，同等工业企业规模占地高出1—2倍，而工业、 住宅以外的其它用地，比重则高出2—3倍，市场竞争机制的缺乏，造成非经营性单位占地过多，土地资源浪费。
2、在一级市场中，有偿出让方式单一， 拍卖和招标方式比重过低。
据统计，目前，在城市建设用地供应总量中，通过有偿出让供应的土地约占10%，而在出让的土地中采取拍卖和招标方式的比重则更低。众所周知，拍卖和招标的市场化、公开化程度高于协议出让，容易接受社会监督，有利于防止徇私舞弊。而协议出让在地块选择、规划要求、价格形式、付款方式等等方面随意性和盲目性大。出让机构的能动作用很差。据有关专家对43个大中城市的调查，协议、招标、拍卖三种方式的价格之比为1∶3∶11.6，可见三种出让方式形成的价格差距较大。协议出让方式比重过大，既不利于竞争机制的引入，又助长了土地收益的流失，不利于增加政府的财政收入。
3、用地主体行为不规范，导致非公平竞争。
市场运行规则要参与市场活动的用地主体首先必须是独立的利益主体，各主体间应该是平等的，它们共同遵守市场进入规划和市场竞争规则，机会均等地按照统一的市场价格取得土地使用权，公平地承担社会税赋。然而，目前中国地产市场中并未杜绝违反市场运行规则的现象，如：在用地主体中存在特殊的利益集团，要么同政府部门存在着千丝万缕的联系，要么是由某些特殊阶层人员创办的企业。这些用地主体可享有用地方面的优惠，可以更低的价格获得更好的地块，同时还可以比其它企业承担更少的社会税赋，这必然导致市场主体在非平等的基础上难以公平竞争。
4、二级市场中占地主体情况差异较大，造成非公平竞争。
由于在二级市场中，原土地资源的非市场化配置，使占有不同土地的企业有不同的边际成本、边际收益及不同的市场机会。占有土地量多、地好的企业可以轻松占有土地产生的超额利润，这在一定程度上掩盖了某些企业的低效益。这种市场主体存在先天性的占地差异与公平竞争的原则相悖。
5、市场缺乏公开性、透明度，不利于公平竞争。
市场交易规则要求，有关市场交易的信息、政策应尽量透明，交易必须公开，除涉及商业秘密之外，一般的交易活动都应在市场上公开进行。然而正如前面所述，目前许多城市的土地还在通过协议方式出让，也就是说是在非公开形式下采取一对一的方式进行，因此，一般交易地价不公开，土地出让市场缺乏社会和群众的监督，很难形成公平竞争。
以上说明，现阶段中国地产市场存在的突出问题是竞争机制难以正常发挥。要改变这种状况，必须从规范政府宏观管理和用地主体行为两个方面入手，政府在运用宏观调控手段管理土地供应时，必须顺应市场体制，用地主体必须通过自律和他律，自觉维护市场规则。
三、引入竞争机制，培育规范地产市场。
第一，运用调控手段加强政府对地产市场的宏观管理。
在地产市场中引入竞争机制，可以促进土地资源流向符合国家产业发展方向且具有较高素质和较强竞争力的用地者，从而实现土地资源的优化配置。但是，仅仅依靠供求机制、价格机制和竞争机制的共同作用，难以对土地利用结构作出适时的调整，也不能保证土地收益的公平分配。要克服纯粹市场的“局限性”、“盲目性”和“迟效性”，就必须由国家对市场进行必要的干预，这种干预是指国家运用宏观调控手段对市场行为的规范，对市场交易过程中权利义务关系的协调，是对市场如何尊重社会利益和公共利益的引导。
第二，确立市场主体和客体，规范市场的主体行为。
在中国社会主义市场经济体制下，所有的生产经营企业，包括居民在内的各种各样的用地者，国有土地所有权人都是土地市场的主体，国家要通过宏观管理手段使土地的所有主体、使用主体以及其它生产经营主体，同时成为地产市场的主体，通过规范主体资格，使市场在平等的、公平的前提下根据自身的实际和经济利益使用流转土地，以真正提高土地使用效率。与此同时，对于土地市场的客体，国家对各种权利加以明晰和界定，以及不同主体拥有相应的客体，并自觉地按照市场交易规则运作，土地市场的竞争机制才有发挥作用的大环境。
第三，加强对土地市场的规范。
首先要规范增量土地供应方式：在土地供应方式上行政划拨和协议出让为主，使土地需求者之间缺乏公开、公开的竞争。克服这一弊端，必须严格执行《城市房地产管理法》的有关规定，除国家机关、军事、城市基础设施、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地和法律、法规规定可以划拨土地的项目之外，其他用地都应以出让方式供应。在出让土地使用权过程中还应规范出让方式：凡有条件竞价出让的，尤其是对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地都应采取拍卖、招标方式。采取协议方式的，土地出让金也不能低于国家规定的最低价。
其次，逐步将原划拨土地纳入有偿使用轨道。要鼓励配置效率低下的原划拨土地在合法的、公开的前提下进入市场流转。因此，划拨土地使用权的转让、出租和抵押，必须按有关法律、法规办理出让手续，补缴土地使用权出让金和租金，这样才能使用地者在同一起跑线上进行公平竞争，有利于土地市场的健康发展。
第四，建立健全法规体系，确保市场正常运行。
目前，中国地产市场中影响市场功能发挥的无序性因素还未完全消除，其中一个重要原因，是缺乏必要的配套法规。由于国家有关的法律不能及时出台，不得不用地方性行政条例代替，这些条例不尽统一，甚至相互抵触，影响了市场的发育，从而影响了竞争机制作用的发挥。所以要维护市场的公平竞争规则，必须加强地产市场的法规建设，在规范土地配置、规范市场行为、规范土地中介服务行为、规范土地市场监督管理等等方面用一整套法规去规范和约束市场主体行为，最终实现地产市场的健康发展。