住房抵押贷款市场存在的若干问题，本文主要内容关键词为：若干问题论文,抵押贷款论文,住房论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房消费是一种耐用品的消费，在经济学意义上指分配在多个时期上的平滑的住房消费服务流，它不仅取决于家庭现期的收入，还应取决于未来的预期收入。住房抵押贷款是指金融机构对住房购买者以其所购住房作偿还债务担保的一种贷款行为，它使住房购买者与资本市场密切联系起来。结构优化的住房抵押贷款市场能使家庭将未来收入与当前收入有机结合起来，利用金融市场，改善自身福利水平，自由追求消费效用的最大化。
目前我国存在大量商品房积压，1997年底全国住房积压6400万平方米，1998年已超过了7000万平方米。同时，全国有440 多万户人均居住面积低于4平方米的特困户，3000 多万平方米危房尚在使用， 1970 ～1975年城镇出生人口中约1200万户家庭对住房需求强烈。因此，探讨现今住房抵押贷款市场存在的问题，并采取相应的措施，对于优化和完善我国住房抵押贷款市场乃至促进国民经济的增长都具有重大的现实意义。
一、住房抵押贷款市场存在的问题
1985年，中国建设银行深圳分行发放了首笔个人住房贷款，揭开了全国个人住房抵押贷款的序幕。1997年4月底， 中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》的出台进一步推动了住房抵押贷款的发展。住房抵押贷款自实施以来，扩大了居民购房的有效需求，产生了较大的经济效益和社会效益。在深圳，个人住房抵押贷款已成为深圳市居民家庭寻求融资的最主要渠道。但是全国住房抵押贷款市场发展仍非常缓慢，存在着诸多方面的问题。
1.适用范围小。对居民而言，个人住房抵押贷款条件相当苛刻，一般只有符合下列条件后方可向银行申请：有城镇常住户口或合法住留身份，稳定的职业和收入，信用好，有偿还能力；有购房合同；有银行存款或交纳住房公积金存款，存款额占购房款的比例不得低于30%；有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本身并承担连带责任的保证人等。该类贷款期限一般不超过10年。以深圳市为例，所有住房抵押贷款业务中，10年以下的占84.7%，15年以上的仅占1.8%（基本上是1998年发放的）； 贷款方式只有固定利率一种，各期付款额相同。这样造成个人住房抵押贷款的借款人主要是收入较高的社会群体，约占社会家庭总数的7%左右。另外， 银行在发放住房抵押贷款时特别关注还贷与收入比，这个指标规定借款人每月还贷不应超过其家庭总收入的30%，否则易影响贷款质量。加之目前我国房价与家庭年收入之比平均约为15∶1，远高于6∶1的国际惯例。 在上述情况下，真正缺房、少房、购房需求迫切的广大中低收入家庭很难申请到个人住房抵押贷款。
2.个人住房抵押贷款市场规模严重偏小。长期以来，流向房地产业的银行资金侧重于房地产开发项目，而对住房消费的融资安排关注较少。与此同时，各家银行普遍重视批发业务而轻视微利的零售业务。目前，居民住房抵押贷款占整个房地产抵押贷款的比例不到10%，这与发达国家以住房消费融资为主的状况形成强烈对比。我国房地产贷款的总量已经偏小，个人住房抵押贷款占银行信贷资产总量的比重更低，就我国开展个人住房抵押贷款业务最早、业务量最大的中国建设银行来说，全行个人住房抵押贷款只占其贷款余额的1%～2%，而同期的美国商业银行体系中的个人住房抵押贷款业务，占其贷款余额的比重达15%～25%，其他有些国家或地区这个比重更高。截至1997年底，深圳市个人住房抵押贷款余额为55.96亿元，就已占全国住房抵押贷款的一半以上。
3.中介服务功能滞后。（1）资信评估体系不健全。 住房抵押贷款是一种贷款行为，属银行信用范畴，其发放、转让都必须经过资信评估机构的评估，这有利于减少贷款的盲目性、保证抵押贷款质量、防止和制约欺诈行为。当前我国缺乏类似美国等国家或地区的居民个人信誉查询机构，个人信用资料很不完备，而且没有一套科学的评估体系，虽然现阶段拥有大量的评估机构，但大多信誉不佳，而且评估值相差悬殊。在此种情况下，很多银行都是自行调查居民个人资信状况，这在一定程度上增加了住房抵押贷款的手续，加大了成本，限制了住房抵押贷款的发展。（2）风险防范措施、中介保证机构缺乏。 住房抵押贷款的开展必须确保信贷资金的安全性，降低住房抵押贷款的风险。目前，世界上许多经济发达国家都设有专门的机构给住房抵押贷款提供担保或保险。进行担保或保险能保障银行住房低押贷款的安全性，可以降低借款人利息成本。我国迄今没有一家政府住宅抵押贷款担保保险专门机构，成立的几家商业性担保公司实力不济，信誉较低，难以有效地充当为住房抵押贷款提供担保或保险的角色。（3 ）住房抵押贷款中住房处置的相关法律不健全。如果借款人到期不能归还贷款，国外的住房抵押贷款制度，有许多办法来确保贷款银行资产不受损失或将损失降低至最低限度，抵押资产处置规定非常详细。一般而言，当借款人拖欠月供6个月以上， 贷款银行即可向法院起诉，一周内就可将抵押住房拍卖。但是，我国法律对抵押住房买卖没有明确的规定，法律依据不明确。一旦借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行很难行使住房处置权，即使可以行使， 手续也相当复杂。中国银行深圳分行就曾多次坦承这方面的难处，招商银行也心有余悸。另外，在处置抵押住房的过程中，常有合谋压低处置抵押住房的拍卖价格，造成住房抵押贷款银行敬而远之，从而影响了住房抵押贷款业务的全面发展。
4.缺乏稳定的长期性资金来源。住房抵押贷款的资金来源是贷款银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住房抵押贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构、贷款比例结构、存贷比等诸多指标的约束。银行存款多是5年期以下的定期存款和活期存款， 而住房抵押贷款的期限较长，截至1998年7月，深圳各银行发放的住房抵押贷款中，73.3%是5年期以上的贷款。这样银行资金来源的短期性与资金运用的长期性之间的矛盾，加大了银行资产的流动性风险，在很大程度上阻碍了住房抵押贷款市场的发展。
5.住房抵押贷款市场结构单一，缺乏二级市场。住房抵押贷款二级市场即住房抵押贷款转让市场的建立是提高住房抵押贷款流动性的根本途径，它把资本市场机制引入住房抵押市场，使抵押债权具有流动性，降低了住房抵押贷款的风险，能使一级市场的可贷资金有稳定的来源。当住房贷款金融机构面临流动性困境时，可以把持有的住房抵押贷款拿到二级市场上变现。但是目前我国住房抵押贷款二级市场的建立未受到应有的重视，因而无法实现资本市场和住房抵押贷款市场的有机结合，银行也缺乏化解流动性风险的有效工具。
二、完善住房抵押贷款的对策建议
1.降低房价，简化条件，扩大适用范围。各家开展住宅抵押贷款的金融机构，要充分意识到该项业务巨大的经济效益和诱人的发展前景，应研究对策，总结经验，注重市场营销，简化申办条件和手续，改变贷款申请者对住房抵押贷款的不良印象，从而扩大适用范围。同时，政府及房地产开发商应从实际出发，切实采取措施，使过高的房价降下来，创造住房金融消费的有效需求，推动住房抵押贷款业务的进一步发展。
2.改进住房抵押贷款方式，扩大住房抵押贷款规模。在完善固定利率抵押贷款方式的同时，适时谨慎采用可调整浮动利率抵押贷款方式，如分级偿还方式、等比偿还方式等。还可以探索抵押贷款与借款人的人寿保险相结合，借款人在整个抵押期间只是每月偿还利息，但同时缴纳人寿保险费。这样，当人寿保险到期时，用到期的保险收入来抵偿抵押贷款本金。另外应积极推行住房公积金贷款与商业性贷款相组合的住房抵押贷款新品种。
3.建立中介服务机构，完善中介服务。应建立一套行之有效的资信评估及信息披露的体系，同时由政府出面组建非盈利性的担保、保险机构，建立国家对个人住房抵押贷款的担保保险制度，这样可以降低信用风险和借款人成本，从而推动住房抵押贷款的发展。另外必须尽快出台抵押住房处置的相关法律规定，使之有法可依。在目前法律依据不明确的情况下，可采用“回购保证”的形式来确保银行资产的安全性。回购保证就是这样一种担保方式，当借款人拖欠月供达一定期数，银行有权要求开发商将已出售的房产予以购回并将购房资金用以抵偿拖欠的贷款本息。
4.培育和完善两级住房金融市场，开辟住房抵押贷款市场的长期资金来源。一级市场发放住房抵押贷款（购房者——银行），二级市场买卖住房抵押贷款，将其变现（金融机构——证券中介机构——社会投资者）。两级市场的循环运作使住房市场、资本市场有机结合，从而吸纳大量社会资金成为长期资金来源。可考虑成立一家国有住房抵押贷款证券经营机构，买卖有认可保险的住房抵押贷款，对之加以组合，发行担保抵押贷款证券等住房抵押贷款债权证券，将其出售给广大投资者。这样不仅提高了住房抵押贷款的流动性，降低了贷款金融机构的风险，而且开辟了住房抵押贷款的稳定的、长期的资金来源。