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引人注目的居住环境展览会
1995年9月，中国居住环境建设成就展览会在北京隆重开幕， 这次展览会的召开，与其说是回顾过去10多年来我国城市的住宅建设成就，毋宁说是展示居住环境在国民经济和社会发展新的目标下的未来新希望。
——参展规模空前浩大。来自全国29个省、自治区、直辖市的60个城市，在展览会上用大量模型、照片、图表，向人们展示了各地优秀住宅建设、试点小区、重点城市建设与发展的成果。
——展出水平堪称一流。囊括了我国各地近年来最优的住宅工程和规划设计实例，创出了地方甚至全国的住宅建设样板。权威人士感慨地说，这些展品探索出了一条符合我国国情的城镇住宅建设的新路。
——观众踊跃如潮。广大群众饶有兴趣地观看了自己未来住宅的缩影，潜在地圆了一个温馨、舒适、经济、实惠的住宅梦。住宅作为建筑业的新兴产业，这些到会参观的人群中，无疑有一批将成为未来住宅消费一族。
——在滚滚的观众潮流中，党和国家领导人也来到了展览会，给展览主办者增添了无比的信心。江泽民总书记参观时说，各级政府要把中低收入居民住房问题作为工作重点首先解决好。李鹏总理指出，要多在安居工程上下功夫。这些指示为今后城市建设和住宅工作指出了明确的方向。
从人民群众到政府要员都参与这次展览会，这件事的本身，说明了我国当前解决住房问题的紧迫感，已经引起了各界人士的重视和关注，对于我们住宅行业来说，更需要把新的一轮住宅建设赶紧启动起来。
我国住宅建设盘子有多大？
我国城镇住宅建设已经奋斗了整整46个年头，远的不说，近10多年的成绩确是斐然，自1979年到1994年，城镇住宅建设量达22.1亿平方米（约合4000多万套住宅），为建国以来前30年住宅建设量的4倍，人均居住面积从3.6平方米提高到7.7平方米，等于增加了一倍还多。
改革开放以来，国家每年建房资金的投入，已由开始的600亿元，一路攀升至1994年的3000多亿元。
应该说，花了那么多的投入，城镇居民的住房紧张状况，已经得到了不同程度的改善，这是毫无疑问的。
然而，我国住房仍然面临着一个严峻的问题，那就是人口的增长和不合理的占有，这就使得新建住宅面积被抵消掉。而且，每年还有200万对新婚夫妇急需住房，城市仍有3600多万平方米危房等待改造，这种局面长期积累，将造成住房供给持续不足。
据建设部资料，现在人均居住面积在4平方米以下的城镇困难房全国有400多万户，其中在2平方米以下的住房特困户有33万户，而辽宁、黑龙江、吉林、四川省最为严重，4省合计分别占全国的39.3%和18.6%。有人分析，如再不加速改善这种困境，到2000年，估计累计住房困难户总数将达800万户。
可是，又有一个不容忽视的现实是，近年来房地产业的发展明显脱离了我国的国情，各地纷纷上马了大批高档公寓和豪华住宅。有关部门的统计表明，目前高档房积压了近1700万平方米，如果按3000元/平方米的价格计算，沉积在钢筋水泥中的资金便达500多亿元。另据资料说，到1994年9月止，全国积压商品房5718万平方米，也因价格偏高而售不出去，积压资金1400亿元。
这种高档住宅走势所依托的是十分薄弱的房地产开发热，盲目开发催动着房地产业失态的火爆。当前，尽管房产市场低淡，但房价仍然坚挺不降，有些楼盘的卖价反而稳缓上升，令许多想置业的人士纳闷。据统计，全国商品房平均售价1990年为703元/平方米。1993年飞速上涨到1282元/平方米，平均上涨率22.7%，其中大城市商品房价格还高于此数，如北京、上海、广州、深圳的中档住宅价格最高达7000-8000元/平方米。商品房价格过快上涨导致了住宅市场的萎缩，也带来了人们对住房问题的失落感。
事实上，我国目前住宅消费主要为两类：间接消费者——集团和直接消费者——居民。两者相比，集团购买长期以来一直是住宅市场的主体，它们买来商品房再将其分给单位职工。据典型调查，去年三季度集团购房的数量已下降为1992年同期的1/5。居民中有条件买房的，如某些先富起来的人早已买了，其他想改善住房条件的，要么因房价太高、收入有限买不起，要么在目前住房制度步子迈得不大的情况下，干脆等单位分房。所以，前几年一直占商品房购买比例四成的个人买房，1994年已降到了20-30%。
广大居民在失控的住宅市场中得到了一个共识，就是中低收入工薪阶层，不可能通过购买目前流通领域里的商品住宅达到小康居住水平，只有通过政府的优惠价格政策，依靠金融业的长期低息分期付款和住宅低押贷款，并逐步提高居民购房支付能力来达到。而且这些优惠低价住宅，决不意味着降低居住水平，而是在经济发展的前提下，为适应时代的进步和家庭生活的变迁，居住环境应该要比现在有明显改善。
正是这个道理，国家在今后相当一段时间内，除了继续积极推进住房制度改革、加强金融业对住宅建设的支持外，对市场需求有限的高级花园别墅、渡假村将进行严格的宏观调控，并辅之以必要的行政手段。
同时，国家住宅主管部门还从政策上作了明确规定，提出到本世纪末城市人均居住面积达到8平方米指标，如果加上新增人口、危房拆迁等因素，“九五”期间约增建住宅9亿平方米，平均每年至少要建1.5-1.8亿平方米，才能使居民居住条件达到小康水平的目标。这一目标意味着，住宅产业要形成合理的经营规模和较好的竞争秩序，给城镇居民带来一个可靠的住宅发展前景。
两项工程的出台
最近国家有关部门为解决住宅问题而推出了两项重大举措，一是国务院住房制度改革领导小组组织实施的国家安居工程；二是国家科委和建设部组织实施的国家2000年小康住宅科技产业工程。这两项工程重点不同，一个是重在量，一个是重在质，相互补充、达到质量并举。这是顺应改革潮流，为推进住宅商品化发展，促进城市住宅类型多样化，提高人类居住环境条件而采取的全国性决策。
所谓安居工程，是作为新的城镇住房制度的一种示范性工程，它在国家和地方政府的帮助下，为城镇中低收入者和工薪阶层建造一批经济适用型住宅，再以住房的成本价出售给购房者。这项工程总建筑面积为1.5亿平方米，争取用5年时间完成。国家与地方投入资金的比例为4:6。今年，国家为安居工程提供的贷款为50亿元，地方以房改资金自筹75亿元相应配套，将建成总面积约为1250万平方米的住房。实施工程正式批准的城市共58个，另加一个枣庄矿务局。
由于政府对这类住宅建设用地实行行政划拨，并且严格控制住宅造价，在各种税费方面也都尽量给予优惠，降低成本，提高建设效益，使多数的中低收入家庭能够承受。据有关部门透露，预计每平方米平均价格是1000元左右，而且要求质量上成，不能简单随意、敷衍购买者，每套面积控制在55平方米以内，户型以二室户为主，也可根据实际情况安排少量的三室户和一室户型，保证住宅有真正的使用功能。
现在，各城市的安居工程都已全面推开，上海市是搞得好的城市之一。今年2月，上海市专门成立住宅发展局，全面负责平价房（安居房）建设工作，为切实解决目前上海7.45万户人均居住面积4平方米以下的困难户住房问题，《上海安居工程实施方案》已经制订，目标规定在最近三年内，安居房在住宅建设总量的比重不低于60%，今年55万平方米已经全部开工。
当然，国家安居工程建成的住宅面积是有限的，它仅占城镇居民住房面积的6%，解决的也只是众多困难户中的小部分。它不是也不可能彻底地代替现有的民用住宅建设，它仅是住房改革的示范工程而已。
为此，建设部作为住宅建设的主管部门，推出了一项旨在提高民用住宅技术质量的小康住宅科技产业工程，并得到国家科委赞同，纳入国家即将批准的社会发展科技计划中，称为SD计划中六大行动之一的小康住宅行动。
为什么要把住宅当作科技产业工程来推广，建设部科技司聂梅生司长在一篇署名文章中解释说：这有两大原因，一是兴建现代小康住宅小区，涉及到的相关科技课题比较多，比如建筑中的新技术、新材料、新工艺，设计中的先进软件，对成片化、家庭化的现代通讯、娱乐、健身设施等方面的研究等等；二是人民生活提高了，手中有了钱，要引导其消费结构的转变，要逐步将住宅列入市民们的最重要消费内容之一。
说得明白一点，即小康住宅行动是一种小康示范小区行动，它不同于国家安居工程计划和现在正在实施的城市住宅小区试点计划。安居计划解决住宅困难户问题，住宅小区试点只注重在现有条件下的规划设计，而这个行动则着眼于未来，面向21世纪，按照2000年至2015年我国国民经济预期发展水平，通过增加住宅建设的科技含量，提高住宅功能质量。
据了解，这项工程总体设想是在全国选择60个左右的地区，建设1000万平方米既具有超前性和导向性，又可以普及推广的文明型小康住宅综合示范小区，在此基础上向全国范围辐射，以促进我国住宅建设水平跨入新的层次，跃上新的台阶。目前，已有上海、西安、广州、厦门、苏州、成都等10余个城市完成了小康住宅规划设计方案，有些已经国家科委批准启动实施。
21世纪是人类社会、经济、科技、文化急剧变化的新时代，上述两项工程的出台，预示着我国住宅建设将出现新的变化，变化的总趋势是向着现代化、多样化进行。随着住宅商品化的发展，今后的住宅标准，一方面是要加快小康型住宅的开发和建设，另一方面，不可忽视安居型、舒适型、豪华型的实际需要，在类型上，适应各个阶层需要的多层住宅、复式住宅、高层公寓、花园别墅和老年公寓都会出现并共存。但是，有一点更为大家关心的是，21世纪我国的住宅将开始重视对生态环境的保护，在规划设计和建设中，注重外部环境的生活质量，从家庭及住宅内部环境，正在向住区整体环境以至于整个城市环境提出更新的要求，这可能是未来住宅建设发展最引人注目的变化。
要把住宅问题当作城市问题来解决
可以预见，我国下个世纪前一二十年的住宅，将以普通型住宅解决中低工薪阶层为主导的多种类型发展格局。但是，行业人士认为，住宅建设存在问题很多，现在更多关心的是投资体制，开发商则强调企业效率，而经常被忽视的却是住宅外部建设条件，包括居民生活必需的住宅配套设施建设以及完善的物业管理。这种不重视外部建设的做法，实际上把住宅当成一种单一的产品，就住宅论住宅，缺乏人类生存与活动的基本概念。换句话说，住宅建设过于商品化了，就不可能把人类对住宅的基本需要当作城市问题来解决。
从建设部直接抓的住宅小区建设来看，这些试点小区技术含量高，设计优良，环境质量好，体现了整体规划性强的特点，其开发经验无疑将对当地住宅建设产生示范作用。但其外部配套建设经验，由于投资体制难以解决，许多城市表示难以借鉴，学不了；所以追切需要一个成熟的、有利外部建设条件的法规制度来保证。
因此，住宅只有具备必要的外部使用条件后，才能发挥内部的使用作用，创造必要的外部建设条件与住宅自身条件有同等重要性。外部建设条件包括：合理的居住小区区位选择，要充分考虑土地价格、地段增值、未来的发展与居民的支付能力；必要的基础设施投资规模，目前这种把基础设施融资的负担全部压在商品房成本中的作法，要加以改进完善，既要避免住宅成本过大，也不能减少分摊而削弱外部建设条件；便利的交通设施和交通条件，公共交通和家用小轿车是围绕小区发展而发展的，也是解决城市交通问题的焦点；绿地和绿化配置是创造居住环境的重要外部建设手段。
总括说来，住宅问题就是城市问题，我国的城市发展依靠住宅建设增量作为基础，是城市经济社会发展的重要标志之一。
当今，世界各国都在重视住房建设，联合国把人类获得住房权利作为《全球住房战略》的基石：“获得适当住房的权利已广泛地得到各国社会的承认……所有国家的全体公民，尽管有些还很贫困，都有权利期待其政府关心他们的住房需求，并接受一项基本的义务，保护和改善住房及社区，而不是损坏和摧毁它们〔1〕。”
毫无疑问，随着我国经济的不断增长和城市化的迅速发展，我国住宅总的发展态势是前景看好。
广州市人均居住面积历年变化（单位：平方米）
注释：
〔1〕住房与家庭——联合国1994年世界住房日主题