城镇住房分配货币化改革的经济学透视，本文主要内容关键词为：透视论文,城镇论文,经济学论文,住房论文,分配论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房制度改革是经济体制改革的重要内容之一。改革开放以来我国进行了多次住房制度的改革，但离实现住房建设和分配商品化、社会化、货币化的房改目标还有很大差距。1998年新一轮的住房制度改革又拉开了序幕，以货币分房取代实物分房将从根本上改变我国住房分配制度，是我国城镇住房制度改革的必然趋势。
一
虽然城镇住房分配货币化改革对于促进住房建设发展，满足居民日益增长的住房需求，建立适应市场经济发展需要的新住房制度具有重要意义。但是，当前切断实物分配的福利分房制度，实现住房商品由个人货币购买还存在一系列问题：
1.住房资源配置机制和住房市场主体尚未形成。住房分配货币化改革的实现前提是有开放的住房市场，住房资源以市场配置为基础，市场活动的主体是房地产开发商、中介服务者和购房者。但是目前各城镇房地产开发经营的商品房、安居工程房，表面上看有市场活动主体和买卖关系，但严格讲不符合房地产开发经营和商品交换原则，更近似政府代办住房建设。因为(1)住房资源的动员、建设多少住房、价格如何确定，在很大程度上不由市场调节，也不是房地产商决定，而是政府意志。特别是安居工程房，基本上是由政府制定计划，指定承建单位，供给房改资金和信贷资金，并由政府有步骤有组织地实施。而且开发出的住房价格高低，购买对象及销售方式，也由政府规定。(2)房地产开发公司没有严格的成本核算，不承担或没有完全承担经营风险，公司获利主要靠土地、税费、贷款等含金量政策。(3)据有关城市调查资料显示，在市场购房者中私人和私营企业占购置费的20%，三资企业占2%，国有单位购置量占78%。基本上是国家机关和国有企事业单位从房地产开发公司购回住房，再以收取象征性房价由职工购买有限产权房。由此可见，在我国的住房市场中，住房资源配置不是（至少不完全是）以市场为基础，市场活动的主体也尚未形成。
2.住房商品货币化购买的市场体系还不健全。住房商品货币购买不仅要求有出售、出租等渠道，更要求住房市场本身体系健全，包括土地市场、抵押市场、估价市场、经纪人市场、法律签约市场、典当市场、信托市场、使用消费服务市场和物业管理市场等等的健全和完善。但是在我国的住房市场体系中，上述市场有些基本上没有发展起来，就是已经发展的评估市场、出售市场、牧业管理市场、消费服务市场也很不规范，欺诈之事时有发生。开发商和各类市场经营者不仅用消费者的钱赚消费者的钱，还让消费者上当受骗，骗取钱财。由于住房市场体系不健全和不规范，致使消费者时常购买到质量低劣房，甚至会遇上到合同交房之日，开发商还未获得土地使用权的荒唐之事，消费者常常为此蒙受经济损失或承受精神负担。这种情况如果得不到改变，很难相信人们会乐于买房，也少有人敢以住房为投资工具。
3.住房商品货币化购买缺乏相关制度的配套改革。(1)收入分配制度的配套改革。要实现住房商品货币购买，就必须相应进行工资制度改革。除私营业主、个体户外，所有职工的工资都应是全显性工资，即工资包含住房基金和劳动力再生产的一切费用。但是目前我国各级国家行政机关、事业单位和大部分国有企业，实行的仍是半显性工资制，住房基金没有或没全部进入工资收入。低工资收入使得个人没有足够的支付能力购买住房，可见，工资收入分配关系不理顺，货币购房的改革难以顺利推进。(2)企事业单位制度的配套改革。目前全国大多数城镇的单位自管公房约占住房的70%，这对货币化房改产生了两方面的影响：一是由于当前企业内部约束机制不健全，有些国有企业特别是国有大公司，企业财大气粗，不仅职工高工资，而且房改时还一次性补一大笔购房款，形成职工住房基金的重复。而另一些国有老企业，历史包袱重，职工工资不高，住房条件差，企业也无资金补偿职工住房基金。二是住房个人货币购买成为私人财产，房改中企事业单位既想从中得到好处，又怕单位失去有房管房分房的权力与好处。因而住房分配货币化改革不仅涉及工资制度，还涉及企事业单位制度改革和职能的界定，涉及到社会服务社会办的改革。(3)财政制度的配套改革。在我国，行政事业单位的预算外资金规定为收费单位自收自支，由单位所有、使用和管理，任何单位不得平调。但有些单位收费项目多，有些单位收费项目少，造成单位之间“贫富不均”。如果今后预算外资金还是自收自支，自行管理和使用，肯定妨碍住房分配货币化改革，因为预算外资金的不平衡，形成各单位职工在购房支付能力上差异悬殊，社会不公将导致社会矛盾激化。总之，如果货币化房改缺乏国民经济体制中相关制度的配套改革，是无法顺利进行的。
4.房价过高也是制约货币化房改的一个重要因素。从职工现有购买承受力来看，房价高无疑是房改的难点之一。北京、上海等城市，房价占到普通家庭年收入的20倍以上，而国际上合理的住房价格目前一般为居民家庭年收入的3-6倍。在我国房价高的原因虽是多方面的，如开发商利润高，乱列支成本等，但政府既是市场主体和利益主体，又是宏观调节者，在房地产开发经营市场中的双重身份，不能不说是房价过高的重要原因之一。因为在我国城镇开发建设和解决居民住房问题的过程中，曾经有一个房地产“综合开发”的口号和模式。所谓综合开发，从内容上讲就是在一定的开发地域，包括各类房屋建筑物、附着物、基础设施、公用设施和各类配套建设，按统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理的要求，一步到位进行开发建设。开始搞综合开发时，主体是开发商，后来政府感到错了，综合工发作为组织城市建设的形式，主体应该是政府。于是政府既是房地产开发的宏观管理者，又是综合开发的主体和利益主体，既是运动员又是裁判员。但是综合开发需要大量投资，政府缺乏资金，于是只好将一些市政设施项目摊给开发公司无偿完成。理论界称此为收取实物地租。后来以高地价和收取配套建设费代之。这些实物地租或收取的地价、配套费，占到房价的一半。1994年《城市房地产管理法》颁布以后，“综合开发”悄然隐迹，但地价大幅上涨，且收费不断增加，有的城市收费多达100多项。虽然国家采取果断措施，曾砍掉了几十项收费项目，但至今绝大多数省会城市的住房价格与双职工家庭工资收入之比仍高达15.76倍，远远高于世界银行所提供的关于房价与家庭收入3:1到6:1的比例。可以断言，如果房价过高的问题得不到解决，将很难形成货币购房的供求关系。
二
住房分配货币化改革是当今中国城镇居民最为关心的重大问题之一。但是，从实物分配转为货币分配的住房改革是一项适应社会主义市场经济的系统工程，它不仅要为房改的最终目标奠定基础，而且要照顾各个方面的具体情况，解决好旧住房分配体制所遗留下来的历史债务，处理好新旧体制之间的衔接。因此，针对实现住房分配货币化改革需要解决的上述问题，应采取相应措施才能推进改革顺利进行：
1.政企严格分离，培育住房市场主体。住房市场活动的主体是房屋供给者、购买者和中介服务者，政府是住房市场的宏观调控者。由于土地是稀缺的自然资源，城镇土地更是宝中之宝，住房（房地产）开发经营关系到城市合理布局、土地高效利用、城市社会经济综合效益提高，关系到宏观经济协调运转，因此政府加强管理是必要的。但是政府不能代替开发商，不能直接指令开发商建设多少住房、价格高低、出售给谁。开发住房的大小、结构、卖给谁，应由开发商通过市场调查自行决定，政府只要求开发商合乎法律法规开发，并为他们提供信息服务。只有政企严格分离各司其职，才能培育住房市场主体，把住房的行政配置体制及其机制转化为市场配置的体制及其机制，减少行政力量对住房分配、使用的影响和干预，并在此基础上形成有利于产权流动的住房交易市场。也只有这样，消费者才能根据自己的收入水平和消费偏好买房或租房，房地产商才能根据市场的变化调整产品结构和价格，政府才能针对市场的情况制定合乎实际的住房政策，从而形成合理的房地产业结构和消费结构。
2.加强宏观调控，完善住房市场体系。政企分开并不等于政府退出住房市场，也不等于政府对房地产企业开发经营放任自流，相反应坚强其管理，使之行为规范。因为房地产开发经营行为关系到居民住房，关系到单位和个人的财产，关系到复杂的经济和法律问题，还关系到国民经济的平稳运行以及泡沫经济的防范和治理，因而加强政府对房地产市场的宏观调控，使其开发经营行为规范，具有重要的作用。尤其是在当前我国住房市场体系尚不健全的情况下，加强政府的宏观调控，对于促进住房分配货币化改革具有特别重要的意义。因为住房市场是房地产市场的重要组成部分，约占房地产市场的50%左右，整个住房市场体系是否健全和完善，关系到住房开发规范和销售顺畅。我国当前住房市场急需发展和规范抵押贷款市场、评估市场、法律签约市场、经纪人市场、交易的一、二级市场，而这些市场的健全和完善都需要政府发挥积极的作用。只有加强宏观调控，借助政府的力量，才能克服体制性障碍，打破地区、部门的行政性垄断和封销，反对不正当竞争，创造平等竞争的环境，逐步形成适应社会主义市场经济需求、开放竞争有序的住房市场体系，从而启动住房市场，盘活住房存量，推动住房市场走向成熟。
3.加快相关制度的配套改革，创造良好的购房环境。住房分配货币化改革，不仅要求健全住房市场内部的体系，还要求相关制度的配套改革，创造良好的购房环境，使居民关心并自觉进入住房市场。(1)改革工资制度。既然住房当商品由个人以货币购买消费，则工资收入理应包含劳动力再生产的全部费用。住房基金应在国民收入初次分配中进入工资，不再以财政再分配的方式进行，从而变半显性工资为全显性工资，工资收入货币化、透明化，职工住房个人融资到市场中选购。这既有利于住房制度的转换，也有利于缩小我国与国外工资水平的差距，同时也改革了工资制度。问题是对老年职工尤其是退休职工的住房基金补贴，需要合情合理地解决。而且我国各地的工资差别很大，怎样按工资的一定比例补住房基金而又不扩大工资收入差别，也需要认真研究。(2)改革企事业单位制度。企业只实现经济职能，事业单位只实现专业职能，让生活服务和社会保障从企事业单位分离出来，断绝单位建房、管房、分房，断绝人们对单位住房消费的依赖，只能凭货币到市场购买。(3)改革政府预算制度。通过费改税将大部分预算外资金纳入财政预算管理，形成政府统一预算，即便有一定的预算外资金，也应实行收支两条线，严格预算外资金支出管理，建立健全监督检查制度，严肃查处各种乱支乱收行为，从而消除不同单位职工在购房支付能力上的差异，化解社会矛盾。
4.切实降低房价，刺激居民购房消费的积极性。(1)政府应着力于房价“源头”主要矛盾的调控。房价中的地价、配套费及相关税费、投资利息、建筑安装费等占住房价格构成的80%左右，它们的水平与政府的土地、财政、金融政策取向和建材市场行情及开发商回报率息息相关。政府部门应该把自己该办的事办好，尽力协调好各部门的利益分割，真正将其承诺取消、归并、降低的有关税费落实到位。(2)政府应加强对开发商成本开支的规范管理。针对当前有些房地产企业将吃喝玩乐、请客送礼的费用都直接间接打入成本，进而造成房价过高，税收减少的现状，政府部门应强化依法监督、检查和管理，严格要求企业按法规规定列支成本项目，从而降低房价，迫使开发企业为了盈利而精打细算。(3)政府应加强对房地产企业的利润管理。国际上房地产企业的平均利润在6%～8%，少数为2%，而我国的房地产企业利润不低于30%，开发热时曾高达50%～100%，近两年住房的利润也在20%～25%。过高的利润虽然吸引了大量投资，但利润过高导致房价过高，也导致社会资金流向和经济结构不合理。今后我们仍应给开发商尤其是外商比其他发展中国家高一些的利润，但要适度。(4)政府还应对房价实行间接的宏观调控。在市场经济中，政府一般不直接制定或审批住房的具体价格，但是要通过房地产政策的制定和实施，运用经济手段来影响开发商的市场定价环境，籍以诱导其定价行为。如定期公布房地产价格指数、商品房参考均价、利率、基准地价以及交易规范等，来影响开发商的定价决策行为。并通过制定和实施反暴利、反倾销的法规，来制裁某些开发商扰乱市场秩序的定价行为。只有通过各种手段切实降低房价，才能提高消费者购房的积极性，促进房地产市场有效需求的形成，推动住房分配货币化改革目标顺利实现。
最后应当指出的是，城镇住房由实物福利分配转为货币分配，这是十分复杂的转换过程，还需要全面推行和不断完善住房公积金制度，加强对住房公积金的归集、使用、管理和监督；发展住房金融事业，形成以银行为中心的、多种信用并存的住房资金循环体系；理顺住房产权关系，培育和完善住房市场流通体系；明确住房补贴发放对象，采取切合实际的补贴方式等一系列综合配套措施的支持。一旦这些条件成熟，货币分房才有可能完全取代实物分房，城镇住房分配制度才能实现根本性转变，并最终建立与市场经济相适应的住房制度，使房地产业成为国民经济的新增长点，促进经济社会的持续发展。