【摘 要】由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而质量管理又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目全过程质量管理具有实际意义。
【关键词】房地产；开发项目；全过程；质量管理
引言
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
一、规划设计阶段质量管理
工程项目设计是根据建设工程的要求，对工程项目所需的技术、经济、资源、环境等进行综合分析和证，编制工程项目设计文件的活动。而工程项目的质量目标和水平，需要通过设计加以具体化。
（1）设计阶段质量的控制依据
有关工程建设及质量管理方面的法律、法规，城市规划，国家规定的建设工程设计深度要求；有关工程建设的技术标准。如工程建设强制性标准规范及规程、设计参数、定额指标等。
（2）设计阶段质量度控制的主要任务
对于设计阶段质量控制，通常是通过事前控制和设计阶段成果优化来实现的。设计要求文件在这个阶段起到关键的作用，在各个设计阶段前编制一份好的设计要求文件，分阶段提交给设计单位，明确各阶段设计要求和内容，是设计阶段进行质量控制的主要手段。
二、招投标阶段的质量控制
项目招投标管理是项目实施过程中相当重要的选择性环节，是项目成败的保障。作为房地产开发企业应重点从以下三个方面做好质量控制工作：
（1）重视资质审查：工程招投标时，注重对施工单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等多个方面。审查施工单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。
（2）重视在建项目的考察工作：在实际工程招投标中，挂靠单位资质的现象屡见不鲜，以至经常出现名不副实的情况，施工过程中也会经常出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。考察过程中，一定要勤观察、多提问、善思考，认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等，以确保投标单位资质与实际能力相符。
（3）重视合理价中标：在实际工程招投标中，有些房产开发企业为了节省造价，往往采取没有标底，低价中标的方式，以至出现低价中标，高价索赔的现象，最后不仅没节省造价，反而多花了钱，同时还浪费了大量人力、物力，拖延了工期。
三、施工阶段的质量控制
1）开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
2）推行施工现场质量责任制
正确划分各级管理工作的权限，施工监理现场管理人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。施工单位坚持“三检”制度，自检、互检和交接检；监理单位应在施工单位自检基础上开展工序平行检查，并记录形成记录，建设单位项目专业工程师要不定期抽查，对施工单位与监理单位的检查给予评价。
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3）现场工程质量实行样板先行
现场重要工序的工程在大面积施工前做好样板，经过确认后再进行施工，确立施工标准，同时杜绝现场不统一，这一手段对墙体砌筑、装修工程特有效。
四、工程项目竣工验收、交付使用阶段
工程的竣工验收、交付使用是整个项目生命周期的最后一个阶段，在这一阶段应严格的进行交接验收工作，将任何问题处理在此阶段，以便于日后使用。
竣工验收质量控制内容有：首先，工艺质量缺陷的处理。对于工艺质量上有缺陷的的项目，除了应追究相关的责任外，还应进行返修处理、返工处理、限制使用以及不作处理。其次，工程竣工质量验收资料的整理
工程竣工验收资料一般包括：
（1）勘察设计的质量检查报告，施工单位的工程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告；
（2）工程质量事故产生后的处理报告；
（3）隐蔽工程的验收报告等以及施工日志等；
（4）工程的主要使用材料的进厂检验报告等；
（5）承包商与业主之间签署的质量保修书；
（6）合同约定的其他相关资料等。对上述资料应进行充分地整理存档。
五、房地产开发项目质量管理建议
1、提升开发企业的综合管理水平
房地产综合开发管理工作需要专业的管理人员进行管理，要求该企业的项目经理以及相关的管理人员必须具备较高的协调能力、建筑工程专业技术以及资金管理等能力。要求房地产开发企业以专业的知识开展对甲方的管理工作，进而保证房地产开发企业的经济效益和施工工程质量。针对现在房地产企业在施工过程中存在的问题，房地产企业必须提升自身的综合管理水平，强化对施工过程的管理。并在工程开发前，进行详细的规划和设计，从而提升企业的综合市场竞争力，进而保障企业的经济效益。所以，房地产企业必须要求项目管理人员具备专业的知识和相关的工作经验，这样才能够顺利地开展开发管理工作，提高开发工程的施工质量，保证企业的经济效益。项目管理人员的工作应以满足开发企业的需求为目标，明确分工，各尽其职，从而使房地产开发工程能够顺利地进行。
2、实施标准化管理
房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建认工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。工程质量保证措施的标准化可以按照总结形成质量通病防治的标准、成品保护的标准、工期标准、工艺标准、技术标准等，让管理人员根据其需要选择相应的标准。工程质量管理流程的标准化是通过形成各项管控流程的标准化作业指导书、流程表格等，并以此进行逐项、逐条的完成管理流程，以保证各类标准能够完全的按要求得到实施。
结语
作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。
参考文献：
[1]朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013.
[2]吴平.探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J].品牌（理论月刊），2011.
[3]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑；2010.
论文作者:孙富强
论文发表刊物:《低碳地产》2016年10月第19期
论文发表时间:2016/11/18
标签：质量控制论文; 工程论文; 阶段论文; 质量管理论文; 质量论文; 项目论文; 开发项目论文; 《低碳地产》2016年10月第19期论文;