甘勇[1]2007年在《基于企业投资战略的房地产组合投资研究》文中研究说明房地产开发市场的竞争日益激烈，企业只有科学地对房地产投资进行分析、研究、决策，才能使房地产企业规避风险，获得不断发展。目前，很多大型房地产开发公司为了分散开发风险，通常同时运作多个房地产开发项目，进行组合投资的趋势日趋明显。在这种情况下，房地产投资成为一个多方案、复杂的研究课题，考虑的问题不是短期内单个方案的局部最优，而是站在企业投资战略的高度上研究企业中长期投资的最佳收益。如何运用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择合理的投资时机、投资区域、投资物业类型与规模，达到规避风险并且能获得尽可能多的经济收益和社会影响力，具有重要的现实意义。本文的研究结合了管理学、经济学、运筹学、系统评价等多门学科的相关理论和知识。在研究过程中，结合企业实际，采用理论与实证相结合，定性分析与定量分析相结合，研究现状与发展趋势相结合的研究方法。借鉴国外先进的理论，针对我国房地产的实际情况，加以创新发展。在阅读大量文献的基础上，运用专业知识，对房地产组合投资进行理论分析，提出了一些房地产企业组合投资策略，并建立数学模型，对房地产投资组合的投资效果进行了评价。本文各章主要内容为：第1章与第2章介绍了房地产组合投资的基本理论并在此基础分析了房地产开发企业的投资决策流程。第3章首先分析了我国房地产投资的现状和前景，接着从房地产开发企业的投资战略角度出发，论述了房地产企业应该如何选择适合的投资时机、投资区域、投资产品、投资规模。第4章在企业投资战略的基础上，通过建立一定的指标体系，提出了房地产开发企业进行组合投资方案优选的评价方法。第5章结合中国房地产开发企业的实际，提出了企业进行投资组合的一些策略，希望为企业进行组合投资提供有益的参考。第6章为全文总结与研究工作的展望。
张慧芳[2]2008年在《房地产开发项目投资决策理论分析及实践研究》文中提出本文较为系统地介绍了房地产投资决策的相关理论和流程,分析研究目前国内房地产投资决策方面存在的主要问题,并根据作者从事房地产投资决策的实践经验,从简便可操作的角度对房地产投资决策流程进行总结完善,最后以实际案例进行决策分析。从投资方实力背景和项目基本情况入手,就影响项目开发的市场环境因素宏观及微观环境进行了详细的阐述分析;通过对竞争对手的分析和SWOT分析模型的利用,研究发现项目开发所面临的优势、劣势、机会和威胁,确定项目的定位和业态功能划分;分析项目投资成本,各项财务指标。通过项目开发的经济评价和预期的财务收益,系统分析项目投资决策过程;得出本文的结论并对项目实施、风险控制提出建议和办法,形成一套完善的分析房地产项目投资决策的理论框架和实践基础,为房地产企业进行地产项目投资决策提供一个系统的分析框架。
杨剑[3]2016年在《保利地产长春A项目投资决策研究》文中进行了进一步梳理我国房地产业从20世纪80年代兴起,在这20多年的发展过程中,房地产业经历了高速增长,也出现过小幅波动,目前已发展成为国民经济发展中的重要支撑。房地产业投资数额大、开发周期长、行业风险高,在其投资建设过程中会受到政治、经济、法律、社会等多种因素的影响,存在极大的不确定性和潜在风险。一次错误投资决策极有可能造成房地产开发企业毁灭性的损失,因此,科学准确的投资决策对于房地产开发企业来说至关重要。本文试图在这一研究领域做出尝试,通过构建全面系统的决策体系来健全现有房地产开发项目投资决策过程,为房地产开发企业投资提供决策参考。本文对房地产业的定义、内容以及特点给出了明确界定,对房地产开发项目投资的含义、类型及特征进行了全面概述,对房地产开发项目投资决策的涵义、主要内容以及基本程序做出详细阐述。然后从基本概况、规划条件、取得方式、开发计划以及建造标准等方面对保利地产长春A项目的现状进行较为详尽的介绍。在此基础上,对保利地产长春A项目展开投资决策分析,具体包括:首先,从经济环境、政策环境、市场环境的角度对项目投资环境进行深入分析;其次,通过市场调查评估意向地块价值、对比周边竞品情况及分析目标客户群体,从而进行市场定位与价格预判;再者,对项目资金投入、成本费用以及投资收益进行估算与预测,对其盈利能力进行综合财务评价;最后,采用敏感性分析的方法分析项目的不确定性,同时对项目主要潜在风险及其应对措施进行全面分析与介绍。本文通过研究生阶段对知识方法的学习与日常工作经验的积累,将理论与实际紧密结合,对房地产开发项目的投资决策问题进行深入研究。论文旨在提供一个简单可行的方法、建立全面系统的决策体系来健全现有房地产投资决策过程,为房地产开发企业进行投资决策提供有效工具,对提高投资决策的科学性与准确性具有现实意义。
王建伟[4]2005年在《房地产开发企业持续经营投资决策研究》文中研究表明随着房地产成为我国国民经济的支柱产业之一,房地产业的周期波动对国民经济周期的影响越来越大,而房地产企业的投资决策行为对房地产业周期波动的影响不容忽视,同时持续经营已经成为现代企业的重要课题。所以,研究房地产企业持续经营的投资决策行为有着重要意义。 房地产企业持续经营是指有别于为实施单一项目而设立项目法人的多项目运做、不因项目结束而结束的持续运营的企业经营模式,这种经营模式的特点是企业在决策投资新项目时必须考虑现有资产、企业历史形成的管理模式、营销模式,更重要的是必须考虑企业的长期投资战略。基于此,开发企业持续经营的投资决策是在既定的企业投资战略基础下,结合市场因素和企业自身因素综合判断投资机会的各项经济参数,进而把投资机会与企业现有资产进行整合,以整合效应作为企业投资决策的依据。 在众多企业决策目标中,企业价值增加值比较适合于房地产开发企业持续经营的投资决策。企业价值增加值的指标包括企业管理能力的变化、企业营销能力的变化、企业产品创新能力的变化、企业产品复制能力的变化、企业赢利能力的变化、企业风险水平的变化和企业资金融通能力的变化等七项,企业价值增加值就是这七项指标的加权平均值。围绕企业价值增加的企业投资决策流程再造需建立企业各价值创造环节的人员组成决策小组。 企业的投资战略中,企业的市场定位从企业角色定位和产品定位两方面考虑,投资时机的选择是综合企业生命周期和行业周期波动综合选择,投资区域选择则必须综合考虑区域政策环境、市场化程度、区域的经济发展情况、房地产供求情况以及消费力情况等因素,项目规模不足于影响区域供求情况时的投资规模决策主要依据项目本身的经济性、项目规模大到影响区域总供求情况时的投资规模决策则需考虑过量损失和不足损失的均衡,企业总投资规模可以根据企业的资金边际成本和投资边际收益来决策。 持续经营企业对投资机会的市场价值、开发成本、周期等项目经济参数的分析主要集中于企业自身的因素对项目的影响。在投资机会市场价值的判断中除进行周密的市场研究外,还需结合企业的营销能力进行修正;对投资机会成本的分析也是在进行调查研究的基础上结合企业的具体管理能力进行分析;开
张伟雄[5]2012年在《房地产项目的风险管理研究》文中研究表明房地产企业是综合性、专业性、技术性极强的企业，同时也是一个高投入、高回报和高风险的企业，房地产企业的特性决定了企业在运作过程中既有经营、金融财政等有形风险，也有政策变化等无形风险。众多的不确定因素决定了企业经营状况的不确定性，尤其在现阶段我国房地产发展处于初级阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者实行不力，交易信用缺失、市场资料不足等给房地产企业带来了更大的风险。房地产企业的特征决定了房地产企业存在着巨大的风险，房地产企业的风险管理不同于一般企业的风险管理，如果没有对房地产企业所存在的风险进行透彻的分析，则企业失败的可能性很大；若没有对房地产企业所存在的各种风险进行有效的管理，则潜在的风险就会变成导致企业失败的首要因素。随着我国房地产业的不断发展，以银行为主体的金融市场对房地产业有着重要的推动作用，我国的房地产也进入了一个迅速发展的阶段，而同时房地产业发展对金融业的高度依赖性带来了其自身的潜在风险。本文针对房地产行业现状提出房地产开发项目风险管理的必要性。重点对房地产项目的风险进行风险识别、风险评估、风险应对和风险监控的研究，结合房地产项目的特点，列举风险识别的方法，比较了风险评估方法的优劣，描述了房地产项目的风险应对措施。本文在理论研究的基础上选取“番禺石楼地产项目”作为案例，结合项目的具体情况，应用风险管理的理论，运用盈亏平衡分析，对项目的风险进行定量定性的风险识别、风险评估，有针对性地提出风险应对措施和项目建议。
刘涛[6]2007年在《基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究》文中研究指明房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱,事关国计民生。然而,由于房地产开发具有长周期、高投入和房价波动大的特点,使得房地产业面临极大的不确定性,存在巨大的风险。高度不确定的房地产开发市场呼唤科学的投资理念,为此,开展不确定环境下房地产投资的相关理论研究具有重要意义。房地产投资的主体是各房地产开发商,他们作出的房地产开发投资决策的科学性与否对市场风险有很大影响,而房地产业的健康发展将影响整个国民经济的持续稳定发展。实物期权,作为一种标准的随机分析技术,适合于分析高度不确定环境下的投资决策问题,依其分析求解过程可分为两种方法:离散时间和连续时间。离散时间方法求解虽然简单直观,但由于其对未来资产价值变化状态的假设过于简单,很难结合具体的市场情况进行分析,连续时间方法则正好相反。所以,本文借助连续时间的实物期权方法对房地产开发投资决策进行系统的理论研究,希望从理论角度探索房地产开发投资的理性决策,为房地产开发商的投资实践提供一个规范参照,从而为房地产市场的持续健康稳定发展贡献绵薄之力。本文研究的主要内容为:(1)在大量阅读国内外文献基础上,对期权定价理论、实物期权方法以及期权博弈和不完全信息下的研究作了详尽的综述。并对连续时间下的实物期权求解技术作了简明扼要的阐述,且全面总结了用于处理阈值可达性的首次达到时间的相关理论,提出了连续时间下实物期权分析方法的一般框架。(2)利用连续时间实物期权方法考察不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题,在几何布朗运动假设下分析了农业用地向城市用地的转化,得到了相应的地价结构函数,并用首次到达时间的相关理论分析了城市扩张的平均时间,同时也考虑了税收对转化开发的影响,并通过引入房产开发密度拓展了土地转化开发的研究领域。这一问题特别符合我国房地产开发市场的现状,即房地产业发展迅猛、城市化进程日新月异,大量的农业用地向城市用地转化以满足城市建设的需要,而对这一过程中相关规律的把握是房地产商正确开发投资的必要保障,也是政府作出合理调控政策的前提。(3)利用连续时间实物期权方法系统地建模分析了不确定环境下的房地产开发商的投资决策。这体现为分别在不完全竞争市场、不对称双头垄断市场和存在噪声的不完全信息市场下对房地产商的开发投资决策进行了理论研究,在考虑建设时间后得到了相应的最优开发阈值,并研究了开发阈值的可达性,分析了开发的平均等待时间;同时,针对房地产开发的特点,在本文的大多数模型中引入了对最优开发密度的分析,因为房地产商作出开发投资决策的时候,在决定何时投资开发的同时一般还要决定开发多少,这一点在其他房地产投资决策模型的分析中常常被忽视。同时,在得到每个模型的分析结果后,不仅利用现实市场的经济现象验证模型的正确性,而且利用模型分析结果去解释经济现象,为开发商的理性决策作出指导,对政府调控房产市场的政策提供理论支持和建议。本文的创新性主要体现在以下四个方面:第一,在几何布朗运动假设下利用连续时间实物期权方法对农业用地向城市用地的转化建模分析,考察了不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题。第二,利用期权博弈理论建立了不对称双头垄断市场的房地产开发模型,通过分别假设成本和需求不对称考虑了不对称双头垄断市场的房地产开发投资决策,给出了完整的不对称动态子博弈完美纳什均衡策略,并分析了其蕴含的经济含义。第叁,根据房产价值由真实需求和投资需求共同决定的特点,利用噪声实物资产理论研究了资产价值本身的不完全信息对房地产开发投资决策的影响。第四,针对传统实物期权研究中所忽视的最优投资时机的可达性问题,系统评述了首次到达时间的相关理论,并对房地产市场中的最优开发投资时机的可达性及与此对应的平均到达时间进行了深入分析。总之,本文在连续时间下对房地产开发投资决策进行了系统的理论研究,填补了国内该领域研究的空白,不仅可以为房地产开发商的理性开发决策提供指导,而且可以为政府利用市场经济规律调控房产市场的经济政策提供理论支持,同时也加深了应用实物期权理论处理不确定环境下的投资决策问题的理解和认识。
沈亮[7]2007年在《房地产开发项目风险管理研究与应用》文中研究表明房地产业是国民经济的支柱产业，又是直接影响到人民安居乐业的民生问题，有着非常重要的地位。然而由于房地产业在国内的发展历史较短，许多房地产开发企业的管理还不完善，对房地产开发中的风险没有充分的认识，没有对风险进行有效的管理。而房地产开发项目是非常复杂的，周期又相当长，其风险性非常高，许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的损失甚至倒闭，而这种损失不但影响企业自身，还会严重影响到百姓的利益。因此深入对房地产开发项目的风险管理研究是一个颇为急切的课题。本文力图运用项目管理的基本理论和知识，结合房地产开发项目的特点，对房地产开发项目管理过程中的风险管理进行探讨和研究。第二章按照房地产开发项目的实际过程，将其划分成几个阶段，并对各阶段的主要风险逐一进行识别，通过这一章节，能较为全面和系统地把房地产项目中的各类风险罗列出来，供相关管理人员参考和注意。第叁章对项目风险进行定性和定量的分析，在定量分析的论述中，着重介绍了盈亏平衡分析法和敏感性分析法的运用，这两种方法都结合了房地产项目的实际案例进行了分析演示，使读者对如何在房地产项目中运用这些方法有一个直观的了解。第四章针对房地产开发项目具体的风险因素，介绍了不同类型的风险所适合采取的风险应对措施，使读者了解各种风险应对措施在房地产项目中的运用，这里重点介绍了风险规避的应对方法，并运用了一个房地产项目投资分析报告的案例着重对投资决策阶段的风险规避作了介绍。
姚学群[8]2007年在《房地产开发项目投资决策定量方法研究》文中指出目前,在大量农村人口涌入城市,城镇化趋势不断加剧,我国人民生活水平改善,对住房需求标准提高,房地产需求量持续旺盛之时,许多房地产开发商对宏观经济形势和市场需求的分析与研究不足,对房地产项目的可行性研究分析做得很少,综合决策技术掌握不够。今后,在政府加大住房供给的宏观政策影响下,随着供给与需求的逐渐变化,房地产开发商不进行细致的可行性研究和决策分析,就必然面临着巨大的投资风险。另外,房地产投资决策所依靠的信息量也在日趋复杂,在信息处理方面,不仅要求其准确性、完整性,更要求其时效性。传统的手工计算处理数据难以胜任这一要求。本文的研究正是基于这一问题背景而加以展开的。本文以工程经济、现代决策理论和运筹学等管理定量化方法作为理论基石,探索房地产开发项目投资决策的定量方法。研究的主要内容有叁个方面:一是指标评价法在房地产开发项目投资决策中的应用,总结了可行性研究分析中运用到的各种评价指标和方案比较方法,对各指标的适用性做了进一步的阐述;二是房地产开发类型的组合投资决策问题研究,对如何利用数学规划法进行组合投资的优化分配,其定量化决策模型方法进行了研究,还研究了如何运用最常用的办公软件excel附带的组件来求解数学规划问题;叁是房地产开发投资类型选择的决策问题研究,对如何利用AHP法(层次分析法)建立有关房地产投资类型决策的模型和求解方法进行了研究。AHP法和数学规划法是运筹学和优化理论的重要分支理论方法,在考虑多准则决策和投资组合优化方面有独特的优势,在实际的房地产开发投资项目决策中并未广泛采用,本文主要以这两种方法在房地产投资决策中的运用进行研究。实际决策中,参考本文中房地产开发类型组合投资决策的数学规划模型和实例分析,可最终达到投资效益最大化的目的,参考本文中介绍的,利用Excel中规划求解软件的使用方法,可解决求解过程中复杂的线性规划数学模型手工计算量大和耗时的难题,能方便快速地求解;参考本文中房地产开发投资类型选择决策问题中的AHP模型和实例分析,可使房地产投资决策者定性判断与定量结合,综合考虑多准则评价的要求,使房地产投资项目类型选择最终的决策结果,是符合目标准则要求且考虑因素全面的最佳决策。
黄才全[9]2010年在《杭州钱江新城区域某地块房地产开发投资决策研究》文中研究说明在房地产投资中,许多投资者由于决策失误而导致投资失败。本文将层次分析法与传统SWOT分析方法相结合,对具体房地产开发投资决策项目给予了分析和研究。首先对该项目的背景、市场现状、整体区域、目标客户及周边重点项目进行调查分析,明确该项目内在环境和外在环境存在的优势、劣势、机会和威胁,并将SWOT方法与层次分析法相结合,即AHP-SWOT分析法,来定量研究该房产项目开发投资的可行性。另外,本文对该项目进行了经济分析,运用房产投资的基本理论和方法,以及投资学、公司财务、会计知识等基础理论手段进行两种开发方案的比较研究,并提供相对科学的开发建议,对提高具体房地产投资项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。
宗江[10]2008年在《实物期权在房地产投资决策中的应用研究》文中研究说明我国房地产行业经过几年的持续快速发展,已经成为我国的支柱行业。随着房地产业市场机制的不断完善与深化,竞争日益激烈,决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。如何运用科学有效的评价方法对房地产开发项目进行投资决策,是决策者迫切需要解决的问题。传统的房地产投资决策方法(DCF)本身有局限性,主要是其忽视了房地产投资中的不确定性和动态灵活性所带来的价值。因此,在实际应用中存在较大的缺陷,在很大程度上影响了投资决策的有效性和科学性。基于此,本文将实物期权方法引入到房地产投资决策中。本文首先介绍了实物期权的理论基础,其中包括基本概念、分类及Black-Scholes模型、二叉树模型这两种最为常用的定价模型。其次介绍了传统投资决策理论,并通过对比进一步指出了其应用存在的缺陷。再次将实物期权方法应用到房地产投资决策中,建立了实物期权在房地产投资决策中的应用框架及模型,并给出了相关参数的确定。通过实例,详细说明了实物期权在房地产投资决策中的应用方法。最后总结全文,并提出本研究所存在的问题,为实物期权方法的完善和进一步研究指明方向。实物期权理论特别适合用于风险大、短期收益不明显和行动可以延迟的投资领域,而房地产投资则正好具备上述特点。此方法能够客观地处理房地产投资中的不确定性,以及项目管理的灵活性,是一种更为合理的房地产投资决策方法。
参考文献：
[1]. 基于企业投资战略的房地产组合投资研究[D]. 甘勇. 武汉理工大学. 2007
[2]. 房地产开发项目投资决策理论分析及实践研究[D]. 张慧芳. 北京交通大学. 2008
[3]. 保利地产长春A项目投资决策研究[D]. 杨剑. 吉林大学. 2016
[4]. 房地产开发企业持续经营投资决策研究[D]. 王建伟. 同济大学. 2005
[5]. 房地产项目的风险管理研究[D]. 张伟雄. 华南理工大学. 2012
[6]. 基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究[D]. 刘涛. 上海交通大学. 2007
[7]. 房地产开发项目风险管理研究与应用[D]. 沈亮. 北京邮电大学. 2007
[8]. 房地产开发项目投资决策定量方法研究[D]. 姚学群. 昆明理工大学. 2007
[9]. 杭州钱江新城区域某地块房地产开发投资决策研究[D]. 黄才全. 华东理工大学. 2010
[10]. 实物期权在房地产投资决策中的应用研究[D]. 宗江. 西安建筑科技大学. 2008
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