并非仅仅是“道契”——租界土地制度的再探讨，本文主要内容关键词为：租界论文,仅仅是论文,土地论文,制度论文,道契论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F29 K25 ［文献标识码］A ［文章编号］0457—6241（2006）08—0027—03
对近代中国租界土地制度的研究起源于20世纪30年代。从那时起直至近年，研究的主要关注点一直是上海租界。一般认为，上海租界形成了以“永租制”为特征的土地制度，或以其独特的契约称之为“道契”制度。这种土地制度是19世纪40年代随着上海租界制度的逐步成型，经过租界当局与上海地方政府的反复交涉形成的。1847年，上海中外当局共同确认了这种土地转让制度。按照规定，英国人从中国业主手中获取土地要采用中国传统租契的样式另立“租地议单”，在申报上海地方官府和英国领事后由上海道在租地契上钤印，因此被称作“道契”。按照上海学者的看法，这标志着上海租界土地制度的形成。外国人通过“永租”获得土地，只是取得了土地的“田面权”，而不是所有权。
然而，这里有两方面的问题应当搞清楚。一是租界作为西方列强在中国城市划分的特殊区域，其土地制度除了包括土地权如何从传统的中国体制转入租界体制下，是否还应当包括土地纳入租界体制后采行何种制度。另外一个问题就是，“道契”制度是普遍实行的，还是上海所特有的。
一
中国设有租界的城市一共有10个，各地租界形成的历史过程不同，实行的土地制度也多有差异。影响租界土地制度形成的种种因素，既有中国传统土地制度的影响，也有租界划分国土地制度的种种要素，还有制度形成过程中发生的历史因素等等。只有通过对不同城市的租界分别加以研究，才能搞清中国租界土地制度的复杂构成及其特征。本文将以天津租界为例，讨论这个北方城市存在的多国租界土地制度的形成及其特征。
从19世纪60年代开始，先后有九个国家在天津划分租界，20世纪以后形成八国租界并存。这些租界的划分与扩展，前后经历了四十余年，租界土地制度的形成过程不一，特征各异。其中，尤以划分最早、面积最大的英租界，土地制度的构成最复杂，也最具典型意义。
英租界最初划分后，又经过先后三次扩界才最后划定，每次划分的区域所施行的土地制度都各有不同。英租界老界是1860年英法联军占领天津时由英国单方面强行划定的，不论界址的划分还是土地的转移方式，都没有经过与清政府谈判，而是由英国驻华公使一纸照会通知总理衙门，强行要求“将津地一区代国永租”，界内土地“立契永租，按册完税”[1](pp.5～7)。清政府无奈之下，只能“按照办理”。
1861年8月，英国领事馆在对租界做了勘测和初步规划后，便采用西方土地市场的方式公开拍卖界内土地[2](p.38)。拍得土地的英国人，要经过两个步骤才能获得土地。首先要从中国土地主手中获得土地，当时的做法是按照中国民间习惯与原土地主签立草契，然后到天津县衙门钤印。最初，这些草契并没有按照官方照会中所言立为永租契，而是多立为没有回赎期的“租契”，还有少数签订了“卖契”[3]。到了光绪年间，由于清政府的干预，这些契约才一律签为“永租契”， 地方政府还在契中注明：“只准书立永租，由县勘明盖印，不准私立杜绝”[4](p.42) 。租地的英国人向中国土地主支付的“租地正价”，早期按照英国公使照会所定每亩30两，但是后来显然改为按照中国民间习惯，由双方议定了。
在清政府看来，土地以什么样的方式转移到外国人的手中非常重要，“永租制”满足了“普天之下，莫非王土”的心理。在英国方面，以“永租”的方式获得土地并不妨碍土地的利用方式和市场化，只是需要他们按照英国法律选择适当的地权转移形式，以保障英国租地人的权益。为此，他们依据英国的法律习惯，选择了99年为期的租地方式。显然，99年租期并非完全意义的租地期限，更像是为适应“永租”而选定的。
英国人在与中国土地主签订草契后，还要进行第二个步骤，到英国领事馆注册，与英国政府签订为期99年的“皇家租契”。“皇家租契”是按照英国法律订立的近代契约，无论格式还是内容都与中国传统地契明显不同。租契以英国政府为一方，租地人必须遵守若干规定，如按期向中国政府交纳每亩1500文年租，缴纳租界的各项市政税赋，如发生地权转移新租地人必须书面保证遵守英租界有关法律等等。如果违反了这些规定，英国政府有权收回土地[5](pp.85～86)。
1897年英租界扩展界划定后，又出现了另外一种租地制度。在扩展界没有划分之前，德璀琳领导的英租界工部局便私下从民间大量购买该界土地，然后出租给外国人，以便为扩展界的发展获取更多的财政收入。这种土地租赁方式，在英国法律找不到依据，于是便引用苏格兰历史上的“菲”（Feu）租制，土地无限期租用，每年向作为土地主的工部局支付定额租金。后来，工部局依据英国法律要改为定期，因遭到承租人的反对而采取折中办法，采用999年租制，期满后可以续租999年。显然，确定这样的租期，将“永无赎业”的可能。该契以市政当局工部局为一方，规定租户要遵守租界的一切规章，土地不得私自转让或转租，严格限制建筑中国式房屋。如发生产权纠纷，则按英国法律解释等等。
光绪末年，天津海关道在1903年划定的英租界推广界颁发中英文三联契，民国以后改为由特派员公署和市财政局颁发，从而使英租界出现了由中国当局颁发的地契，使土地制度更加复杂化。民国时期，中国政府多次与英租界当局交涉，试图改变英租界混乱的土地管理制度。1923年，中国当局对英租界工部局颁发的999年租契提出异议，认为工部局对永租土地只有“管业权”，管辖权仍在中国政府。但是，英国当局则认为土地的所有权在工部局[1](p.27)。直至1926年，才达成由中国当局颁发联契的办法，但是却几乎无法实施。复杂的政治和社会因素使得已经形成的租界土地制度很难改变，直至40年代英租界的土地制度依然如故，没有任何根本性的变化。
从英租界土地拥有者所持有的地契可以看出该界土地制度的复杂性。黎元洪在英租界拥有不动产多处，所持契证既有工部局999年永租契，也有与卖主之间自行签订的契约。这些契约有中国式的，也有按英国的方式签订的英文卖契[6](pp.181～186)。
和英租界不同，法租界最初划分之时与清政府谈判签订了“租地条款”，规定法国人租地要通过法国领事和中国地方官，并限定每家法商洋行租地的数量。法国人从中国人手中租地要签立中文永租契，由三口通商大臣颁发，1870年后改由海关道发给[1](p.101)，其格式和内容与上海“道契”颇相类似。然而，当土地转入外国人手中以后，再行转让买卖，则只在法国领事馆注册，由领事馆颁发法文卖契、转移契、交换契等，不再呈报中国政府。法文契约规定，买地人除了按照规定向法租界当局与中国政府缴纳税收，要遵守租界的一切章程、法规，还要求未经允许不得将地产转手给华人。由于法租界规定一部分地区不准许华人拥有不动产，或作为不动产所有人在该区居住，这些都要在契中注明[5](p.101)。
二
1900年以后租界的划分或扩展，是在八国联军占领下进行的。列强各国争相抢占有利的地区擅自定为租界，迫使清政府承认，其地权的转移也不再明确为“永租”。这一时期订立的租界划界合同，一个显著的特点就是都不再注明永租契由中国政府发给，而是各租界实行各自的土地注册制度并由租界当局颁发土地契约。这一时期，除了英租界外，其他各国租界无论是新划租界还是扩展租界，大都采取强行收买土地，再由租界当局以拍卖的办法将地售出。最初采取这种办法的是法租界。该界扩界后强行要求界内华人土地“概归其工部局管业，酌情给价”[1](p.104)，然后由租界公议局公开拍卖，并由法国领事馆颁发契证。其他租界则依仗所谓“最惠国待遇”，仿效法租界的办法。
各国租界大都对本国公民拥有租界土地赋予优先权，租界的章程中规定，本国公民或加入本国国籍者有权通过购买、租让等方式拥有土地。他国人拥有土地必须书面声明遵守租界章程或租界划分国的法律，如发生产权纠纷要接受该国法律的裁判。对于中国人各租界大都有不同的规定，如有的街区不准华人拥有不动产，有的则规定华人购置土地必须经过该国领事同意。尽管如此，到了20世纪以后，随着越来越多的中国人尤其是华人上层流向租界，各国租界大都放宽了对华人拥有土地的限制，华人也以种种方式获得租界的土地。
始建于1895年的德租界分为南北两区，北区开发较早，1898年因排外风潮兴起而明文禁止华人在北区居住，南区则专门划出一片允许华人居住的街区。1901年，该租界又划分了扩展界。1905年以后，德国人开始改变对中国人的态度，允许华人到租界大部分地区居住，但是北区只允许因政治原因到租界避难的华人上层居住[7](p.60)。
德租界的土地注册制度南北区以及扩展界各有不同，即使1917年租界收回改为特区后依然保持原有的制度形式。北区按照德国的土地制度实行注册登记制，南区则与其他租界一样实行土地契约制，扩展界以天津海关道名义颁发中德文租契。不论北区土地登记表还是南区的土地契约，都要注明土地所有者必须参加德租界居民团成为会员，承担租界应缴纳的一切税收和费用，遵守租界章程，如发生纠纷要服从德国法律的管辖。
根据1902年中意签订的《天津义国租界章程合同》，意租界内的土地，除官地和无主地无偿让给该国租界，其他华人土地允许“照常存业”，但是租界当局有权随时“公平购买”。租界内也允许中国人“置地居住”，但是要遵守该租界的“特行拟定章程”[8](pp.150～151)。
1908年意租界制定的土地章程，除了与其他租界一样对意大利公民和非意大利公民拥有土地的权利做出相应的规定外，还规定拥有土地的非意大利公民，如果违反租界的章程或法规，意国领事有权将其驱逐，并拍卖其在意租界的不动产。
从1908年起，意租界将界内土地划分为3—5亩一块，公开拍卖，拍得者要与代表意大利政府的意国领事签订卖契。如1912年7月24日，受雇于海关的卡罗鲍施以5400两的价格购买意租界土地8亩，与意国领事费雷第签订了卖契。 和其他租界不同的是，该租界用意大利文签订的地契中还要注明购地者的父母姓名、出生地、年龄、职业等。契中除了规定买主要负责缴纳中国政府的土地税外，已经没有任何“永租”的痕迹。其中还规定，买主对土地拥有所有权，只是如果租界需要收回土地，卖主有权要求偿还购置土地时所付的地价款。
在意租界，任何土地产权转移签约都要在意大利领事馆，由领事在场的情况下进行①，购买或租赁土地的契约原件都要保存在领事馆。个人之间签订土地买卖、转让合同，还要聘请两名在意国侨民中负有声望，办事有信誉的意大利人当场作证[5](p.128,134)。无论购置还是租赁土地，除了签订契约外，还要在领事馆办理勘测登记。土地契证和领事馆登记册相互关联，缺一不能生效。
其他租界的土地制度大都与法、德、意租界相类似，只有奥租界有些特殊。由于该租界划分之时就有大量华人原居民，外国居民较少，因此对于华人之间的土地转移，租界当局便采用了中国传统的管理方式，民间交易采用中国传统方式签立草契，或卖绝或典当，然后到奥国领事馆注册，由领事馆颁发中国传统式样的中文官契和契尾[5](p.137)。
三
形成于19世纪中期的上海公共租界的土地制度，认可中国官方对外国人租地的申请、勘丈、审核以及颁发契证的权力，虽然在执行时须有外国领事参与。由上海道台颁发的中英文“道契”为租界唯一有效的土地契证。“道契”中明文规定，外国租地人具有土地使用权，但是没有土地所有权人所拥有的无限制的、无条件的权利[9]。
显然，天津租界的土地制度与上海租界有很大区别。天津租界只有在早期出现过由海关道颁发“永租契”（法租界）或由知县认可“永租”关系（英租界），但是其目的是如何把土地从中国传统体制转入租界体制。当土地纳入租界土地制度管理体系后，只有英、德等国租界的扩展界出现过由中国当局向中国土地持有者颁发地契，其他则一律由租界当局按照各自的制度颁发地契实施管理。
上海公共租界形成由中国政府管理和颁发地契的制度，或许与该租界实行各国共同管理制度不无关系。天津租界均为各国专管租界，因此得以实施各自的土地制度。在这些土地制度中，大都能看到该国土地制度的影子。英租界虽然认可土地的永租关系，但是却从本国土地制度中找到表面上有限期实际上无限制的租赁制度。其他如法、德、意、俄等租界，大都按照本国的法律和习惯确立租界的土地制度，无论其土地的管理还是所颁发的土地契证，即不见中国政府的参与，也没有“永租”关系的出现。租界的土地拥有者，从法律上已经基本是完全意义的土地主，土地可以转卖、转让、交换，也可以作为不动产用于抵押。只是他们必须遵守租界的法规、章程，土地转让给他国人或华人要经过领事的批准，这也许是与其本国土地制度的主要区别了。
【收稿日期】2006—07—02
注释：
① 也有在意大利本土签约，然后由中国驻意大利领事以及意大利驻津领事签章认可的。